樓市變革：盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地 小產(chǎn)權(quán)房仍違法

• 2018年1月16日 FanTianQing來源：新浪新聞 806 49
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

為貫徹落實(shí)中央有關(guān)部署，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。

2017年樓市發(fā)生了哪些重大變化？

為貫徹落實(shí)中央有關(guān)部署，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。

國土資源部部長姜大明15日在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地

媒體同時發(fā)表評論稱，這一政策意味著住房市場基礎(chǔ)性變革可望實(shí)現(xiàn)多贏。

政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，同時維護(hù)不動產(chǎn)市場穩(wěn)定。

實(shí)際上，企業(yè)自有用地建房已經(jīng)開始試點(diǎn)。以北京為例，2017年12月7日，北京市住建委會曾發(fā)布消息稱，北京鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房，目前已經(jīng)建設(shè)約12萬套。此舉一度被部分人群解讀為“企業(yè)為自己員工謀福利”。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房是建立多主體供給、多渠道保障住房的舉措，日后房源建成是要納入北京市保障房整體計(jì)劃，統(tǒng)一分配的。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)建成的12萬套保障房涵蓋各類保障房，包括公租房、經(jīng)適房、限價房和自住房；尚未銷售的自住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。所有的保障房均是在各區(qū)的主導(dǎo)下分配，國企等建設(shè)單位無權(quán)分配。而早在2012年，北京即召開國有企業(yè)及社會單位利用自有土地建設(shè)保障性住房的協(xié)調(diào)會，鼓勵相關(guān)國有企業(yè)及社會單位利用自有土地建設(shè)保障房。

13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房

姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動計(jì)劃，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會預(yù)期。

對于集體土地的盤活，中原地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)張大偉稱，政府不再壟斷住房供地，是提供住房而非商品房，這是有區(qū)別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點(diǎn)，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。

其實(shí)，早在2012年1月，國土資源部即批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。

2017年9月，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動會，就試點(diǎn)工作作出全面部署。會議明確完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

針對集體用地建租賃住房，上述2017年9月的會議提出“騰籠換鳥”的概念。保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，統(tǒng)籌運(yùn)用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制、農(nóng)村土地整治等措施，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

集體用地試點(diǎn)擴(kuò)展至13個城市。上述2017年9月國土資源部的相關(guān)會上，北京、上海兩市介紹了前期試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，國土資源部土地利用司、有關(guān)事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司負(fù)責(zé)人，沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都11個試點(diǎn)城市所屬省級國土資源部門負(fù)責(zé)人、市級國土資源部門負(fù)責(zé)人參加會議。

在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

“小產(chǎn)權(quán)房”仍不受法律保護(hù)

但是，多渠道土地供應(yīng)絕非意味著促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。2017年9月，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動會，對于社會各界關(guān)注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)系問題，會上國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示，兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動產(chǎn)登記。“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

針對“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”的條款，有解讀稱小產(chǎn)權(quán)房將迎“合法化”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評論稱，“小產(chǎn)權(quán)房”是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能，相反依然會是被嚴(yán)格管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會。

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