三線城市商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)洗牌 業(yè)態(tài)需向體驗式轉(zhuǎn)型

• 2018年1月12日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 209 5
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

實體商業(yè)的衰落在這幾年是一個普遍的社會現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，無論是一線城市還是三線城市，實體商業(yè)都面臨著危機(jī)。

三線城市商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)洗牌？企業(yè)該如何應(yīng)對？

2018年開年，來自新加坡的上市公司凱德集團(tuán)出售作價83.65億元的20個購物中心，接盤者為由印力、萬科和Triwater組成的無關(guān)聯(lián)第三方，這成為2018年商業(yè)領(lǐng)域單個大型并購。值得注意的是，這20家商業(yè)地產(chǎn)分布在19個城市，其中大部分位于三線城市。

商業(yè)消費仍處于上升期

實體商業(yè)的衰落在這幾年是一個普遍的社會現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，無論是一線城市還是三線城市，實體商業(yè)都面臨著危機(jī)。無論是電商沖擊、還是運營成本的高企，都在不斷地侵蝕著曾經(jīng)盛極一時的商業(yè)地產(chǎn)。而凱德此舉無疑是一種“甩包袱”的行為。不過值得注意的是，接盤者印力地產(chǎn)本身為萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺。而這些商業(yè)中心則分布在中國華北、華東、華南和中西部區(qū)域，有分析指出，此次收購填補(bǔ)了印力在三四線城市的業(yè)務(wù)空白。

作為收購方，印力集團(tuán)方面在公告中表示：“收購上述商業(yè)地產(chǎn)，有助于提升我們商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的廣度及深度，下沉核心區(qū)域市場及周邊城市群。”而凱德集團(tuán)方面則回應(yīng)稱：“此次交易有利于優(yōu)化集團(tuán)資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化凱德集團(tuán)在華五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局。”

可以說，凱德的“退”與印力的“進(jìn)”，形成了一個鮮明對比。這不禁讓人困惑，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)究竟是不是“包袱”？消費潛力到底該如何轉(zhuǎn)化為消費能力？這些問題都是目前業(yè)內(nèi)人士所普遍思考的問題。

對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從消費潛力來看，三線城市是處于上升階段的。中金證券一份行業(yè)研究報告顯示：2017年節(jié)假日期間我國多個省市的銷售額增速同比明顯提升。僅從增速來看，三四線城市也展現(xiàn)出較一二線城市更強(qiáng)的消費潛力。而中信證券的研究報告也顯示：由于三四線居民工作時長、通勤時間大幅小于一二線居民，因此有更多的時間和精力進(jìn)行線下消費，促使三、四線的主流消費模式是“深體驗，后買單”。

業(yè)態(tài)需向體驗式轉(zhuǎn)型

在消費潛力逐步增加的背后，有業(yè)內(nèi)人士指出了目前商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市所面臨的盈利難題。優(yōu)鋪創(chuàng)始人、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說：“現(xiàn)在的三線城市商業(yè)發(fā)展要比一、二線城市更加困難。可以說商業(yè)增量過大，同質(zhì)化趨勢明顯。關(guān)鍵是短時間增長的商業(yè)體量和消費者的消費能力有差距，實體商業(yè)在三線城市普遍虧損?！?/p>

“現(xiàn)在三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，落后于發(fā)展成熟的北京、上海等一線城市，剛剛進(jìn)入轉(zhuǎn)型周期?！标愒品逯赋?，如今人們對時尚消費、品牌消費、體驗式消費都非常有熱情，尤其是餐飲和兒童的業(yè)態(tài)上升比較快。而縱向比較來看，商業(yè)地產(chǎn)從最初的百貨業(yè)態(tài)，到后來的購物中心，再到如今的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)“賣產(chǎn)品”的屬性正在減弱；取而代之的是“賣體驗”。購物中心和城市綜合體業(yè)態(tài)在三四線持續(xù)滲透逐步替代原有的百貨業(yè)態(tài)。

同時，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出：“三四線城市高端市場培育空間發(fā)展緩慢，但針對中產(chǎn)階層的大眾化消費規(guī)模持續(xù)攀升?！贝送猓瑖?yán)躍進(jìn)還表示?！坝捎谙M者對價格的敏感性，這對三、四線城市的商業(yè)來說，往往受到網(wǎng)購沖擊更大。因此對運營者來講，有比較大的風(fēng)險。凱德等主動退出并轉(zhuǎn)讓部分已經(jīng)進(jìn)入成熟期的項目，也是有這方面的考慮?！?/p>

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