2018房地產(chǎn)稅立法后房?jī)r(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？會(huì)跌嗎？還值得購(gòu)買(mǎi)嗎？

• 2018年4月28日 GuoMeng來(lái)源：云掌財(cái)經(jīng) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 506 27
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  2018-2023年版綠色環(huán)保建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

2018房地產(chǎn)稅立法后房?jī)r(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？會(huì)跌嗎？當(dāng)征收房地產(chǎn)稅之后，我們普通大眾還值得購(gòu)買(mǎi)房子嗎?這是每一個(gè)人都關(guān)心的話題。

2018房地產(chǎn)稅立法后房?jī)r(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？會(huì)跌嗎？還值得購(gòu)買(mǎi)嗎？

2018房地產(chǎn)稅立法后房?jī)r(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？會(huì)跌嗎？當(dāng)征收房地產(chǎn)稅之后，我們普通大眾還值得購(gòu)買(mǎi)房子嗎?這是每一個(gè)人都關(guān)心的話題。決定房?jī)r(jià)漲跌的直接因素是供求關(guān)系，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)該漲還得漲，供大于求，房?jī)r(jià)該跌還得跌。因此，判斷房產(chǎn)稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關(guān)系。

當(dāng)前有一部分人擔(dān)心房地產(chǎn)稅立法落定，對(duì)住房全面開(kāi)征房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。我們從上海(樓盤(pán))和重慶(樓盤(pán))來(lái)看，這兩個(gè)城市都對(duì)住房試點(diǎn)開(kāi)征了房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)降，反而出現(xiàn)了上漲，這是有目共睹且不爭(zhēng)的事實(shí)。所以，從國(guó)內(nèi)試點(diǎn)情況來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅并不一定意味著房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。

上海試點(diǎn)調(diào)控面廣、稅率較低，且上海僅對(duì)增量住房征稅，尚不涉及對(duì)存量住房征稅。由于上海房?jī)r(jià)是全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，因而當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的政策更加謹(jǐn)慎一些，不敢給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)度震蕩。重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅則調(diào)控面窄、稅率較高，重慶側(cè)重于對(duì)高端住房征稅，覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅。這是兩種不同的房產(chǎn)稅征收模式，總體來(lái)說(shuō)，稅負(fù)都在可承受的范圍內(nèi)，沒(méi)有對(duì)樓市造成嚴(yán)重影響。

當(dāng)然，說(shuō)開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)樓市沒(méi)有影響是不符合事實(shí)的，還以上海、重慶為例。試點(diǎn)房產(chǎn)稅前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10%—20%，但成交均價(jià)未明顯下跌，第二年兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，如今回過(guò)頭看，改革試點(diǎn)的效應(yīng)低于社會(huì)部分人群的預(yù)期。有關(guān)部門(mén)已不再提“試點(diǎn)擴(kuò)圍”，轉(zhuǎn)而推房地產(chǎn)稅立法。此前有權(quán)威專(zhuān)家分析認(rèn)為，將滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案進(jìn)行全面推廣，肯定無(wú)法通過(guò)。

從中國(guó)香港的情況來(lái)看，房產(chǎn)稅也沒(méi)有阻止房?jī)r(jià)上漲。最近，香港政府正在預(yù)算的一項(xiàng)減稅行動(dòng)，意外爆出了10位香港超級(jí)業(yè)主。香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局給香港立法會(huì)提供的一份文件里附上了香港10名被寬減房產(chǎn)稅最多的業(yè)主。文件顯示，這10位業(yè)主合共擁有40136套房，而合計(jì)的房產(chǎn)稅寬減額則達(dá)至2.565億港元(約合人民幣2.06億元)。其中，減免稅最多的那位業(yè)主，坐擁15645套房產(chǎn)，其獲得減免的稅額高達(dá)1.026億港元(約合人民幣8200萬(wàn)元)。另外9位超級(jí)業(yè)主也不簡(jiǎn)單。即使是名單中排名最后一位的業(yè)主，也擁有1258套房產(chǎn)。網(wǎng)友感嘆：香港超級(jí)業(yè)主坐擁1.5萬(wàn)多套房產(chǎn)，假設(shè)每套800萬(wàn)港幣總值1200億港幣，假設(shè)月均租金2萬(wàn)港幣每月可坐收租金3.1億港幣。

據(jù)媒體消息，最近香港灣仔一處位置很好的29平方米房子，賣(mài)價(jià)叫到890萬(wàn)港元。當(dāng)然這可能是一個(gè)極端的例子。數(shù)據(jù)顯示，最近這16個(gè)月里，香港樓市每月都在創(chuàng)新高，每月都有不一樣的價(jià)格。樓價(jià)按年累計(jì)升幅達(dá)16%。香港雖然開(kāi)征了房產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)全球排名第二高，超級(jí)業(yè)主都成為了樓市贏家。

從很多國(guó)家看，房產(chǎn)稅也都并不一定能阻止房?jī)r(jià)上漲。這樣的例子太多，不勝枚舉，以德國(guó)為例，很多人對(duì)德國(guó)房?jī)r(jià)的印象是穩(wěn)定且保持低位。但是，近年來(lái)，德國(guó)大城市的房?jī)r(jià)卻以迅雷不及掩耳之勢(shì)一路猛漲。令人意想不到的是，在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸放緩的趨勢(shì)下，柏林房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度居然直接沖到了第一，不僅是德國(guó)第一，也不僅是歐洲第一，而是全球第一。

萊坊國(guó)際Knight Fr ank最新發(fā)布的“全球城市住宅指數(shù)”(Gl obal Residential Cities Index)顯示，2017年，柏林的房?jī)r(jià)比上一年增長(zhǎng)了20.5%。除柏林外，其他3座德國(guó)城市漢堡、慕尼黑和法蘭克福也排進(jìn)了全球前10。中國(guó)香港則名列第6。而就在2016年，全球總計(jì)還有12個(gè)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)這個(gè)百分比，其中大部分是中國(guó)的城市。被調(diào)查的15個(gè)中國(guó)城市中，2016年房?jī)r(jià)與上年相比的平均增幅為23%，2017年則猛減至1.6%。

德媒將柏林房?jī)r(jià)上漲如此迅猛的原因歸咎為較低的貸款利率和急速增長(zhǎng)的人口。預(yù)測(cè)到2035年，柏林常住人口將突破400萬(wàn)。看來(lái)德國(guó)大城市也面臨人多房少的窘境。那么，到底是哪些人在柏林買(mǎi)房呢?德媒認(rèn)為，柏林目前充斥著投機(jī)房買(mǎi)賣(mài)，使得原本較低的租金受到威脅。除此之外，柏林房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)還和外國(guó)投資者有關(guān)。比如，美國(guó)億萬(wàn)富翁沃倫·巴菲特在今年3月初進(jìn)軍柏林房地產(chǎn)市場(chǎng)，與Rubina Real Estate公司聯(lián)盟，負(fù)責(zé)促成高價(jià)位住房的交易。根據(jù)Knight Fr ank的分析，2016年柏林精品房的買(mǎi)主中，歐盟國(guó)家買(mǎi)主一如既往地占很大一部分，而來(lái)自中國(guó)的買(mǎi)主也占了14%，加上美國(guó)和中東的買(mǎi)主，這3個(gè)地區(qū)一共占了42%。

的確，在德國(guó)嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，炒房盈利空間不大。在德國(guó)，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%—1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購(gòu)住房未滿7年轉(zhuǎn)讓?zhuān)渚C合稅率更高達(dá)50%。如果5年內(nèi)賣(mài)出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。盡管現(xiàn)在新建公寓中投資比例占很大部分，但想通過(guò)投資房地產(chǎn)賺取差價(jià)的人很少，大部分買(mǎi)房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風(fēng)港。盡管如此，德國(guó)房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)了暴漲。

從以上這些事實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的漲跌跟房產(chǎn)稅乃至整個(gè)稅收沒(méi)有直接的聯(lián)系。事實(shí)上，決定房?jī)r(jià)漲跌的直接因素是供求關(guān)系，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)該漲還得漲，供大于求，房?jī)r(jià)該跌還得跌。因此，判斷房產(chǎn)稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關(guān)系。

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