深圳住房租金一年漲9.6% “7·31”樓市新政滿月

• 2018年9月5日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1001 63
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

深圳樓市現(xiàn)狀。

政策調(diào)控下，深圳房地產(chǎn)市場情況如何？

深圳住房租金一年漲9.6%

近日，深圳提出將借鑒德國的相關(guān)經(jīng)驗，結(jié)合深圳實際情況，探索建立穩(wěn)租金商品房制度，限制租賃住房起始租金及每年漲幅。首個試點項目為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會與地鐵集團、深業(yè)集團合作推出的塘朗城精品公寓，租金實行“一房一價、一年一調(diào)”，原則上不得高于周邊同類同品質(zhì)的市場商品房，年增長率不超過正負5%。

據(jù)了解，深圳居民住房主要以租賃為主，全市約三分之二常住人口需通過市場租賃、入住單位周轉(zhuǎn)房等方式解決居住問題。同時，今年以來深圳房屋租金增長明顯。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心調(diào)查，今年1月份至7月份，商品住宅平均租金同比上漲7.4%；今年7月份，商品住宅租金環(huán)比上漲5.1%、同比上漲9.6%。

因此，深圳擬通過試行穩(wěn)租金商品房制度，以期起到引導(dǎo)市場合理定價作用。該政策的基本特點是租金管控、不限對象、租房排隊、有限租期、全流程在線。此舉參考了商品房銷售環(huán)節(jié)，對租賃房源也要求實現(xiàn)“明碼標(biāo)價”，明確規(guī)定了租金上漲的幅度和間隔周期。但業(yè)內(nèi)人士認為，由于當(dāng)前大部分租賃房源仍在市場流通，定價仍由市場決定。此外，由于穩(wěn)租金商品房的供應(yīng)量有限，需謹防在申請與排隊環(huán)節(jié)衍生另一個尋租市場。從長遠來看，穩(wěn)租金商品房的推出最終能對市場產(chǎn)生多大影響仍有待商榷。

哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）黨委書記、經(jīng)濟管理學(xué)院教授吳德林表示，租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過快上漲，將影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定，擠占對價格非常敏感的中低收入者居住空間。如何解決好改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需落實“穩(wěn)房價、控租金”的要求?！爸挥型ㄟ^持續(xù)加大市場供給力度，制定有效的穩(wěn)租金商品房管理制度，為住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展提供法律依據(jù)等，才能保障不同人群的居住需求。”吳德林說。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長郭萬達表示，在引導(dǎo)市場正確認識“只住不炒”的同時，亟需規(guī)范和完善住房保障制度，從根本上保障住房者的權(quán)益。同時，要進一步加大租賃住房供給力度，擴大惠及面，形成廣泛的示范效應(yīng)，引導(dǎo)市場租金合理定價，并為構(gòu)建多渠道租購并舉的住房體系提供有力支撐。此外，還需建立公開透明的房地產(chǎn)信息平臺，不僅有利于住房數(shù)量統(tǒng)計和管理，且有助于預(yù)測房屋需求量、降低住房空置率，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定住房價格提供有力支持。

據(jù)介紹，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會目前正全力開展塘朗城精品公寓項目248套首批試點房源定價工作，完善租賃系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)全過程在線租房。計劃通過該試點項目經(jīng)驗總結(jié)，進一步研究和優(yōu)化穩(wěn)租金商品房概念、租賃對象、租金定位機制、租房流程、合同網(wǎng)簽等制度設(shè)計，研究多渠道增加穩(wěn)租金商品房房源供給的可行性，探索建立全市穩(wěn)租金商品房制度。

深圳樓市新政后首月

據(jù)證券時報報道，7月31日，深圳樓市調(diào)控再度升級，這則被稱為“731樓市新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調(diào)控，在打補丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場的投機、投資行為。新政推出至今已經(jīng)一個月，對深圳樓市的影響到底有多大？

深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市新房成交均價為每平方米54089元，環(huán)比下降53元；成交3688套，環(huán)比增加6.6%，為2018年以來的最高水平。

二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場。據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日深圳全市二手住宅成交量6874套，較7月前30天上升2.4%。不過，受調(diào)控新政影響，二手房均價近7個月來第一次出現(xiàn)下滑。

“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的議價空間，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強烈?！痹邶垗彺蠓移瑓^(qū)，多位中介向記者表達出這樣的觀點。剛剛在大芬片區(qū)購買了一套二手房的黃先生表示，業(yè)主原本開價308萬，最終以302萬成交?！白鳛閯傂?，該買房的還是要買，這也是沒辦法。”黃先生如是說。

值得注意的是，“731樓市新政”在打擊市場投資客的同時，似乎也影響了供給端對市場的信心，導(dǎo)致8月份深圳僅有兩個住宅項目新獲得預(yù)售證。與此形成鮮明對比的是，7月份深圳有6個住宅項目獲批預(yù)售證。

此前，深圳商務(wù)公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購不限貸的商務(wù)公寓一度成為了歷年調(diào)控新政后深圳市場推售的主角。這一次，商務(wù)公寓卻成為重點調(diào)控對象?！?31樓市新政”指出，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，這對商務(wù)公寓市場來說是一個不小的沖擊。在龍崗中心城，記者在一個商務(wù)公寓銷售現(xiàn)場看到，前來看房的置業(yè)者眾多，但真正購買的人卻并不多，大家都對限售5年這一規(guī)定有所顧忌。

而在業(yè)內(nèi)人士看來，在“731樓市新政”之下，雖然8月的成交量創(chuàng)下今年以來的單月新高，但一二手房的成交態(tài)勢似乎并不具有持續(xù)性，新政效果逐漸顯現(xiàn)后，接下來深圳樓市整體或很難再有很好的表現(xiàn)。深圳中原研究中心表示，雖然深圳市場房價較為穩(wěn)定，但政府依然調(diào)控加碼，有針對性的進行精細化調(diào)控，查漏補缺，可見政府對于遏制房價上漲的決心。未來，房地產(chǎn)市場強監(jiān)管將繼續(xù)，政策上查漏補缺為主，調(diào)控不會放松。雖然“金九銀十”即將到來，但是監(jiān)管趨嚴、政策加碼的背景下，成交量或繼續(xù)保持低迷。

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