全國(guó)超50城發(fā)布租房政策 房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請(qǐng)審議

• 2018年9月10日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng) 1456 96
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

截至8月底，全國(guó)已有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布租賃政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

據(jù)羊城晚報(bào)報(bào)道，9月4日，由廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2017年度廣東省房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告》顯示，廣東房企已深度布局住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，尤其是去年，投入力度之大歷年罕見(jiàn)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地正不斷發(fā)布調(diào)控政策加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。截至8月底，全國(guó)已有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布租賃政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國(guó)租賃城市落地政策看，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法是減少選擇租賃居住的阻力。主要有兩個(gè)方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。另外一類是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。

擴(kuò)大供應(yīng)：新增700萬(wàn)平方米租賃住宅土地

記者發(fā)現(xiàn)，大部分城市采取的是擴(kuò)大供應(yīng)的做法。

據(jù)《杭州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，杭州市區(qū)范圍內(nèi)，共有92宗地塊出現(xiàn)競(jìng)拍自持比例，合計(jì)自持面積達(dá)191萬(wàn)平方米。

7月18日，天津市國(guó)土房管局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》。明確，企業(yè)應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)同項(xiàng)目?jī)?nèi)的自持租賃住房和可售商品住房。項(xiàng)目?jī)?nèi)有多幢樓房為自持租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在一定區(qū)域內(nèi)集中建設(shè)；一幢樓房中兼有自持租賃住房和可售商品住房的，自持租賃住房應(yīng)當(dāng)以套為單位在同一樓門或樓層集中設(shè)置。同時(shí)規(guī)定，今年全市計(jì)劃新增長(zhǎng)期租賃住房2.8萬(wàn)套、190萬(wàn)平方米。

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，提出到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

在深圳之前，上海、北京已率先出臺(tái)相關(guān)住房新政，明確租賃住房供應(yīng)情況。

8月28日，太原市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)太原市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》，提出從2019年起，新出具商品住房地塊規(guī)劃條件時(shí)，要求至少配建住宅面積20%的租賃住房。

而北京上海在去年就開始研究加大租賃住宅的供應(yīng)。

2017年4月，北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確今后五年北京市住房建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套。

2017年7月，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海將堅(jiān)持這一定位，并計(jì)劃到2020年基本形成符合市情、購(gòu)租并舉的住房體系。其中，租賃住房約70萬(wàn)套；各類保障性住房約55萬(wàn)套。此外，以市場(chǎng)為主，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套(間)左右。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)700萬(wàn)平米，按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)12萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。

限制租金漲幅，年增長(zhǎng)不超過(guò)5%

對(duì)于城市本身就擁有空置房屋資源的城市，則采取了將商業(yè)等其他物業(yè)改成租賃住宅的做法。

7月12日，佛山市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房改建為租賃住房 加快租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)工作的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。各項(xiàng)條件滿足《通知》規(guī)定要求的2018年7月9日前在建、已建、庫(kù)存的商業(yè)、商務(wù)辦公用房可申請(qǐng)改建為租賃住房。

8月14日晚，鄭州市也發(fā)布《培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》。允許企業(yè)和自然人改變自有土地性質(zhì)，自建或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。2017年12月底前，新籌建租賃住房1000套左右；到2020年，新建租賃住房達(dá)到5000套。

鼓勵(lì)將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋直接打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場(chǎng)。到2020年，新建特色租賃小區(qū)住房達(dá)到5000套。

山西太原則表示，支持企業(yè)和機(jī)構(gòu)將庫(kù)存商業(yè)辦公用房等非住宅及員工宿舍、商品住房改建為租賃住房。2019年底前，推出2個(gè)以上項(xiàng)目開展改建租賃住房試點(diǎn)。

同時(shí)，租購(gòu)一批租賃住房。引導(dǎo)企業(yè)在市場(chǎng)長(zhǎng)租（收購(gòu)）一批住房，經(jīng)過(guò)改造作為租賃住房房源。2018年底前，推出2個(gè)以上項(xiàng)目開展租購(gòu)租賃住房試點(diǎn)。

并且整合一批集體土地上房屋用于租賃。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的合法房屋打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場(chǎng)。

為了在短期控制租金加個(gè)，成都、深圳等城市對(duì)租金增長(zhǎng)率做出了限制。

成都市7月出臺(tái)配建租賃住房新規(guī)，要求裝修標(biāo)準(zhǔn)不得低于人才住房，租金年漲幅不超過(guò)5%。

8月29日，在深圳房博會(huì)租賃論壇上獲悉，深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。

而南昌市住房保障房產(chǎn)管理局則在今年年初就發(fā)布通知明確，市房屋租賃管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)城區(qū)商品房屋租賃價(jià)格的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，定期發(fā)布房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格，并定期上報(bào)房屋租賃信息。

今年7月17日，杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，規(guī)范自持商品房屋管理，強(qiáng)化后續(xù)租賃監(jiān)管?！锻ㄖ芬?guī)定：自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年，單次收取租金的期限不得超過(guò)1年，企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)。

住房租賃法的立法要提上日程

據(jù)《中國(guó)新聞網(wǎng)》報(bào)道，自去年以來(lái)，在租售并舉背景下，各地積極響應(yīng)中央，從增加租賃房源供給、全面推進(jìn)租售同權(quán)等五個(gè)方面出發(fā)，相繼頒布政策規(guī)范租賃市場(chǎng)。

1、各城出臺(tái)符合地方實(shí)際情況的試點(diǎn)方案，對(duì)住房租賃提供宏觀指導(dǎo)；

2、成立國(guó)有租賃公司，積極推進(jìn)住房租賃運(yùn)營(yíng)平臺(tái)；截至今年3月，12個(gè)試點(diǎn)城市已成立51家國(guó)有租賃公司。國(guó)有租賃公司的的成立，以及租賃平臺(tái)的意義在于讓國(guó)有資本進(jìn)入租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)端，短期內(nèi)擴(kuò)大供應(yīng)的規(guī)模，為租房者提供更有保障的服務(wù)。

3、試點(diǎn)城市從增加租賃房源供給方面入手，各地結(jié)合住房供需狀況，支持租賃住房建設(shè)；

4、全面推進(jìn)租售同權(quán)；廣州、北京等一些人口凈流入大、教育資源豐厚的大中城市發(fā)布租售同權(quán)相關(guān)政策，提高租賃吸引力，加快實(shí)現(xiàn)安居宜居。

5、成都、南京等城市還同時(shí)推進(jìn)租賃信用體系建設(shè)，形成守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

張大偉表示，整體看，建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，不僅僅租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

住建部住房政策專家委員會(huì)主任顧云昌看來(lái)，近期有關(guān)房租等問(wèn)題的討論熱度始終居高不下，這也有望成為促成住房租賃市場(chǎng)政策完善的契機(jī)。在當(dāng)前“房住不炒”“租購(gòu)并舉”“加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”等背景下，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的政策細(xì)則或加速落地。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權(quán)益。

其二是金融制度突破。放開房地產(chǎn)投資基金，這樣就可以解決自持項(xiàng)目與長(zhǎng)租平臺(tái)高成本的問(wèn)題。

其三是完善住房制度與住房供應(yīng)體系，允許企業(yè)拿地自建職工房，并給金融、稅收、財(cái)政的優(yōu)惠政策。并且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應(yīng)，規(guī)定享受對(duì)象不設(shè)置限制戶籍門檻。

其四是培育住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展。目前，全國(guó)已有超過(guò)50座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面，涉及公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障等多個(gè)方面，但顯然，政策支持還一時(shí)難解剛需之渴，房源供給的結(jié)構(gòu)性短缺仍是制約我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一大瓶頸。

相關(guān)閱讀：房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請(qǐng)審議

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，9月7日夜，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布。據(jù)介紹，其中包括條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的一類立法項(xiàng)目69件，需要抓緊工作、條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議的二類立法項(xiàng)目47件。

記者注意到，在此次公布的立法規(guī)劃名單中，出現(xiàn)了各界十分關(guān)注的房地產(chǎn)稅法的身影。根據(jù)立法規(guī)劃顯示，此次，房地產(chǎn)稅法被列入了“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議”的一類立法項(xiàng)目之中。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有特殊情況的話，房地產(chǎn)稅法將在本屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)，即2018年3月至2023年3月間提請(qǐng)審議。

記者也注意到，在今年3月4日的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂曾就房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)展表態(tài)稱：“房地產(chǎn)稅立法是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作?！?/p>

一旦房地產(chǎn)稅法草案在本屆常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議，那距離它正式成為法律，還需要經(jīng)過(guò)哪些程序？記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第二十九條的規(guī)定：“列入常務(wù)委員會(huì)會(huì)議議程的法律案，一般應(yīng)當(dāng)經(jīng)三次常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議后再交付表決。”

此外，該法三十條還規(guī)定，列入常務(wù)委員會(huì)會(huì)議議程的法律案，各方面意見(jiàn)比較一致的，可以經(jīng)兩次常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議后交付表決；調(diào)整事項(xiàng)較為單一或者部分修改的法律案，各方面的意見(jiàn)比較一致的，也可以經(jīng)一次常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議即交付表決。

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