2018樓市金九銀十不再：但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍抱有信心

• 2018年10月18日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 813 49
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，寫(xiě)字樓行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

　　國(guó)內(nèi)恐怕沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣，任何風(fēng)吹草動(dòng)總能引發(fā)熱議。近期，萬(wàn)科喊出“活下去”、多地樓盤(pán)爆出打折促銷、上海中原地產(chǎn)降薪、“金九銀十不再”……房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中吹來(lái)“入秋”的風(fēng)。

　　作為一線城市的代表，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年北京市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，部分區(qū)域成交量好于2017年。廈門、?？?、西安三個(gè)城市在政策調(diào)控之下，市場(chǎng)降溫，又表現(xiàn)各異：在成交量下滑的背景下，萬(wàn)科“降價(jià)”折射出廈門房企去化的焦慮;在海南，仍有中介苦苦“熬著”;西安當(dāng)?shù)鼐用駝t終于不必像打仗一樣去“搶房”。

　　在武漢樓市升溫的過(guò)程中，滋生了“茶水費(fèi)”這一灰色產(chǎn)物。有購(gòu)房者因未交“茶水費(fèi)”而“搶房”失敗。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時(shí)，部分小城市近兩年市場(chǎng)升溫。豫東的一個(gè)五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰(zhàn)，不少新樓盤(pán)“秒光”。

　　城市樣本之北京

　　價(jià)格未大起大落，部分區(qū)域成交量好于去年

　　“今年房?jī)r(jià)總體比較穩(wěn)定，部分區(qū)域有小幅的波動(dòng)，但沒(méi)有大起大落。”多位北京地區(qū)的地產(chǎn)中介向記者概括2018年至今的市場(chǎng)時(shí)，不約而同地表示。

　　豐臺(tái)首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的房產(chǎn)中介介紹，今年初該區(qū)域房?jī)r(jià)平均在7.2萬(wàn)元左右，目前回落到6.7萬(wàn)元左右。

　　記者所居住的勁松地區(qū)一小區(qū)建于上世紀(jì)80年代，在3·17新政前，該小區(qū)二手房均價(jià)接近7萬(wàn)元。今年年初，該小區(qū)均價(jià)在6.1萬(wàn)元左右，最近均價(jià)在5.9萬(wàn)元左右?！皬哪瓿醯浆F(xiàn)在，房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定，有少許的回落?！痹撔^(qū)的鏈家中介表示。

　　也有部分區(qū)域的房?jī)r(jià)微漲?！巴ㄖ莪h(huán)球影城附近的房?jī)r(jià)漲幅在4%到8%，加州小鎮(zhèn)這樣的新小區(qū)價(jià)格漲了8%左右，一些老小區(qū)房?jī)r(jià)漲了4%左右?！蓖ㄖ莪h(huán)球影城區(qū)域一中介表示。

　　記者查詢?cè)搮^(qū)域的成交記錄顯示，今年3月，加州小鎮(zhèn)小區(qū)一居室的成交價(jià)為220多萬(wàn)，目前一居室價(jià)位在250多萬(wàn)。

　　多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)交易量表現(xiàn)并不理想。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環(huán)比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數(shù)據(jù)簽約2944套;前9月，新建商品房住宅合計(jì)網(wǎng)簽16387套，幾乎是歷史同期最低。

　　中介人員的感受印證了這一數(shù)據(jù)。

　　“我們門店有12人，現(xiàn)在每個(gè)月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我們門店一個(gè)月的成交量在10套到15套?！瘪R駒橋區(qū)域的中介表示，9月出臺(tái)的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影，“政策收緊后，我們門店的成交量又下降了10%左右?！?/p>

　　不過(guò)，也有地產(chǎn)中介人員表示，2018年市場(chǎng)成交量較2017年有所好轉(zhuǎn)。

　　上述通州環(huán)球影城區(qū)域的中介介紹，其所在的門店今年以來(lái)每個(gè)月成交八九套，行情較差的月份成交三四套?！?月成交了4套，反而要比平時(shí)少一些?！?/p>

　　該中介同時(shí)表示，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套，但也不像2017年那么冷，就是一個(gè)平常年?！?/p>

　　首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的中介有類似的看法。“今年以來(lái)，我愛(ài)我家豐臺(tái)地區(qū)的二手房每個(gè)月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每個(gè)月成交600套左右。與2016年市場(chǎng)活躍時(shí)每個(gè)月800套左右的成交量相比，下降了一半。與2017年每個(gè)月200套左右的成交量相比，今年市場(chǎng)的成交量在上升?！痹摰禺a(chǎn)中介解釋，2017年市場(chǎng)大起大落，購(gòu)房者多持觀望態(tài)度，而隨著市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，購(gòu)房者陸續(xù)入手，2018年的成交量開(kāi)始上行。

　　“2016年市場(chǎng)火熱，我掙了40多萬(wàn)。2017年沒(méi)怎么掙錢，掙了10多萬(wàn)。今年行情一般，差不多可以掙二三十萬(wàn)吧。”該中介表示。

　　城市樣本之廈門

　　萬(wàn)科“降價(jià)”背后：市場(chǎng)成交量下降，庫(kù)存高企

　　“十一”期間，“萬(wàn)科五折甩賣樓盤(pán)”的消息把廈門樓市推向風(fēng)口浪尖。

　　對(duì)此，萬(wàn)科廈門品牌負(fù)責(zé)人對(duì)外解釋，不存在“原價(jià)500萬(wàn)元/套，現(xiàn)價(jià)278萬(wàn)到298萬(wàn)元/套”的說(shuō)法，此次國(guó)慶期間新推出的產(chǎn)品與此前產(chǎn)品的不同之處在于位置不同，且為極簡(jiǎn)裝修，不帶兩個(gè)車位?！叭f(wàn)科還是有所降價(jià)，就是為了跑量?！蹦持禺a(chǎn)商廈門地區(qū)分公司一內(nèi)部人員孫佳(化名)向記者表示，在萬(wàn)科降價(jià)背后，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，庫(kù)存高企。

　　“廈門的市場(chǎng)現(xiàn)在是全國(guó)最差的，成交量在下降，但廈門市場(chǎng)的庫(kù)存高企。如果開(kāi)發(fā)商、所有樓盤(pán)全面停工，不再新增商品房，三年時(shí)間才能把現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫(kù)存去化完成。”孫佳說(shuō)。

　　上述地產(chǎn)商內(nèi)部人士的說(shuō)法和機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果一致。據(jù)克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廈門第三季度新開(kāi)/加推項(xiàng)目共1227套，去化套數(shù)僅為354套，去化率29%，排名在26個(gè)典型城市中倒數(shù)第一。

　　另?yè)?jù)廈門克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續(xù)走低，庫(kù)存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長(zhǎng)至23.8個(gè)月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過(guò)29個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。

　　2017年3月，和全國(guó)大部分樓市一樣，經(jīng)過(guò)一年多的狂飆，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)摁下了“暫停鍵”，出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施穩(wěn)市場(chǎng)。政策陸續(xù)出臺(tái)，狂飆態(tài)勢(shì)被遏制，外地投資者開(kāi)始撤場(chǎng)。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

　　在成交量下降的同時(shí)，多位廈門地區(qū)的中介和購(gòu)房者表示，今年初至今，廈門樓市價(jià)格平穩(wěn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市中，有67城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，持平的城市有2個(gè)，只有廈門1個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。

　　“從最近市場(chǎng)看，島內(nèi)的價(jià)格較高峰期跌了10%左右，價(jià)格在7萬(wàn)左右，島外有個(gè)別樓盤(pán)跌了20%，價(jià)格在4萬(wàn)左右?？傮w看，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)比年初的價(jià)格稍微低一點(diǎn)。”廈門人張啟(化名)一直在看房，他認(rèn)為，廈門地區(qū)房?jī)r(jià)微跌。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近期引發(fā)關(guān)注的萬(wàn)科樓盤(pán)也并非外界傳言的“價(jià)格腰斬”?！皩?shí)際上沒(méi)有那么大折扣，而是減配了。此前該聯(lián)排別墅為精裝修，現(xiàn)在出售的是毛坯。之前送兩個(gè)車位，現(xiàn)在兩個(gè)車位要32萬(wàn)購(gòu)買。如果刨去精裝修、車位的費(fèi)用，萬(wàn)科的別墅可能只是打了七折?！睂O佳表示。

　　城市樣本之武漢

　　交了百萬(wàn)認(rèn)購(gòu)金但未交“茶水費(fèi)”，搶房失敗

　　在交了100萬(wàn)認(rèn)購(gòu)金后，武漢市民陳鵬(化名)依然沒(méi)有搶到房。

　　今年8月，陳鵬看中了武漢一新樓盤(pán)?！爸苯咏?00萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)金才有資格搶房。搶房成功后，認(rèn)購(gòu)金直接轉(zhuǎn)為首付。按照首套房規(guī)定，首付付三成即可，這個(gè)認(rèn)購(gòu)金額相當(dāng)于付了5成的首付。”

　　而在2013年，陳鵬的一位在武漢購(gòu)房的朋友只需要繳納500元的認(rèn)購(gòu)金?！笆情_(kāi)發(fā)商出的優(yōu)惠政策，交500元認(rèn)購(gòu)金頂替1萬(wàn)?！绷硪晃贿@兩年購(gòu)房的朋友也只是繳納了2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。

　　認(rèn)購(gòu)金金額的飆升折射出市場(chǎng)的變化。2016年之前，武漢房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定。此后，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，加上2017年前后，武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購(gòu)房等，這座城市的樓市開(kāi)始升溫，不少樓盤(pán)出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象。

　　為了增加搶房的成功率，陳鵬和不少購(gòu)房者一樣，在淘寶上花5000元買了“搶房服務(wù)”?！疤詫毶咸峁┯密浖椭鴵尫康姆?wù)，就像用軟件搶火車票一樣。根據(jù)樓盤(pán)、樓層、戶型等要價(jià)，搶房費(fèi)用500元、1萬(wàn)元、2萬(wàn)元的都有?！?/p>

　　記者在淘寶檢索發(fā)現(xiàn)，不少商家打出了“搶房選房承接全國(guó)樓盤(pán)”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

　　“但我最終還是沒(méi)有搶到房。開(kāi)盤(pán)不到1秒鐘，房子就沒(méi)了，太夸張了。我們購(gòu)房群里有60多人，只有三四個(gè)人搶房成功?！标慁i說(shuō)。

　　后來(lái)陳鵬從隔壁樓盤(pán)處了解到，其鎖定的樓盤(pán)需要交“茶水費(fèi)”才可能搶到房。“在武漢購(gòu)房的人都知道這條潛規(guī)則，繳納10萬(wàn)到20萬(wàn)不等，甚至更高的‘茶水費(fèi)’就能搶到房。茶水費(fèi)是白白交出去的錢，不會(huì)充當(dāng)購(gòu)房款。要想買到房，只能吃啞巴虧?！?/p>

　　和陳鵬相比，武漢人張偉(化名)因自覺(jué)交了“茶水費(fèi)”而成功搶到了房子。

　　“今年上半年，武漢樓市火熱，很多新盤(pán)的房子比較難搶，基本‘秒光’。我在購(gòu)房群里表露希望能夠買到房的急迫，就有人加我的微信說(shuō)可以幫忙搶到房子，但要交茶水費(fèi)。”張偉說(shuō)，此前在看房的過(guò)程中，其聽(tīng)其他購(gòu)房者和中介談?wù)撨^(guò)“茶水費(fèi)”。

　　“武漢有很多這種專門做‘茶水費(fèi)’的人，各個(gè)樓盤(pán)都可以，這是武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的秘密。不知道為什么這群人有這么大的能量。”張偉希望對(duì)方可以簽訂一個(gè)協(xié)議或者類似收據(jù)的文件，但對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬?！昂髞?lái)我才意識(shí)到，這些人擔(dān)心落下把柄。如果我們有協(xié)議，就可以在選完房之后去舉報(bào)他們?！?/p>

　　就這樣，在未謀面的情況下，在北京工作的張偉和對(duì)方一直通過(guò)微信溝通。“最后他指定了一個(gè)地方讓我去交錢，可以看看他們辦事的實(shí)力。但我在北京走不開(kāi)，就沒(méi)有去。最終用支付寶轉(zhuǎn)給他9萬(wàn)元作為‘茶水費(fèi)’。他的支付寶賬號(hào)顯示的還不是他本人的名字，說(shuō)是他一個(gè)親戚的賬號(hào)?！睆垈フf(shuō)。

　　5月1日，張偉選擇的樓盤(pán)256套房子開(kāi)盤(pán)，秒光。幸運(yùn)的是，張偉搶到了自己想要的房子。

　　城市樣本之五線小城

　　五線小城上演“搶房”大戰(zhàn)，3秒搶光

　　近兩年，河南某五線小城的樓市也開(kāi)始升溫。記者了解到，當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)在6000元左右，而在2015年時(shí)，當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)在3600元左右。

　　“目前房?jī)r(jià)相對(duì)當(dāng)?shù)氐木用裣M(fèi)水平是有點(diǎn)高，但如果你不買，可能每幾個(gè)月就一個(gè)價(jià)格，要趕緊買。”當(dāng)?shù)鼐用駝P(化名)說(shuō)，在其購(gòu)房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人群中不乏購(gòu)買二套房的投資者。“大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)一直在漲，過(guò)些年再賣的話肯定賺錢。”

　　部分大城市“搶房”的現(xiàn)象也開(kāi)始在這個(gè)小城上演。

　　在剛結(jié)束的十一假期，當(dāng)?shù)赜幸恍聵潜P(pán)開(kāi)盤(pán)。按照開(kāi)發(fā)商的要求，早上7點(diǎn)購(gòu)房者排隊(duì)入場(chǎng)，但五六點(diǎn)天蒙蒙亮，已有不少人開(kāi)始排隊(duì)。

　　“這樓盤(pán)有300多套，1000多人排號(hào)，一上午就賣完了，目前只剩下190多平的大戶型?！碑?dāng)?shù)亓硪环科蟮膬?nèi)部人士表示，“搶房”在當(dāng)?shù)厥且环N普遍現(xiàn)象?！拔覀冞@兒房源不多，如果有稍微優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，都要排號(hào)搶，不是說(shuō)排上號(hào)就一定能買到房。”

　　處于搶房“鄙視鏈”頂端的購(gòu)房者更容易搶房成功。

　　“今年7月，一個(gè)大型開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，400套左右，3秒鐘搶光。開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者分為全款購(gòu)房、按揭購(gòu)房?jī)深悾钯?gòu)房者搶完后，按揭類購(gòu)房者才有機(jī)會(huì)搶房。我是按揭類購(gòu)房，沒(méi)有搶到。一個(gè)朋友全款購(gòu)房搶到了，另一個(gè)朋友托關(guān)系也搶到了房?！眲P說(shuō)。

　　實(shí)際上，在當(dāng)?shù)?，因房源不足，?gòu)房“鄙視鏈”并不稀罕。“10月3日開(kāi)的那個(gè)盤(pán)，搶房是按照購(gòu)買車位的順序進(jìn)行，購(gòu)買車位的購(gòu)房者上午排號(hào)選房，沒(méi)有購(gòu)買車位的購(gòu)房人下午排號(hào)選房。實(shí)際上，買車位的購(gòu)房者選完，可能就沒(méi)房可選了?！眲P說(shuō)。

　　搶房之外，另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者和房企內(nèi)部人士表示，不少房企在取得預(yù)售證之前，房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣，購(gòu)房者先交納一定的金額入會(huì)員排號(hào)，這個(gè)金額是2萬(wàn)可以抵3萬(wàn)的房款，在預(yù)售證下來(lái)后再交首付?！鄙鲜霎?dāng)?shù)胤科髢?nèi)部人士表示，其公司新樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)900套房子，目前已排號(hào)1000多人，但公司尚未取得預(yù)售證。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于房產(chǎn)銷售來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有預(yù)售證，是不允許提前排號(hào)和收取費(fèi)用的。

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