投資與產(chǎn)出不成正比,裝修企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇?
風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本,待其發(fā)育相對成熟后,通過市場退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài),以收回投資,取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場已進(jìn)入新一輪快速...
今年以來,隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入,全國各地土地市場出現(xiàn)了諸多變化。
而今天在北京,出現(xiàn)了13宗土地一起拍賣,這也創(chuàng)下了北京土地市場的新紀(jì)錄。
土地市場,降溫
記者在拍賣現(xiàn)場觀察到,進(jìn)入四季度之后,北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。就在今天,北京土地市場成交了12宗地塊,成交總金額達(dá)到了316.46億元,同時也是北京土地市場有記錄以來單天成交金額之最。
從成交結(jié)果來看,市場還是出現(xiàn)了明顯分化,數(shù)宗土地成交接近于底價(jià)成交,有一宗土地競拍突破了價(jià)格上限。
12宗地塊中有11宗規(guī)劃了住宅建設(shè)用地,其中兩宗位于豐臺區(qū)四環(huán)外的地塊吸引了多家企業(yè)競拍,兩宗土地的溢價(jià)率都在25%以上,成交金額合計(jì)近130億元。一宗六環(huán)外的土地溢價(jià)率意外地達(dá)到了近50%,這也是今天唯一一宗突破價(jià)格上限的宗地。像這樣突破價(jià)格上限的情況在今年的土地市場中十分少見,而市場整體成交溢價(jià)率也只有去年的一半。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜:據(jù)測算,它整個的溢價(jià)率,應(yīng)該是15%以上,但去年同期這個水平,大概是在30%左右。
土地市場的降溫,源自開發(fā)商日趨緊張的資金面。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示:10月份,40家典型上市房企完成融資金額,折合人民幣共計(jì)392.65億元,平均每家房企融資金額不到10億元,環(huán)比9月減少11.39%,這是該數(shù)據(jù)今年來單月首次跌破400億元大關(guān),也是2017年1月以來的最低值。
而同時,融資成本卻不斷上升。近期恒大發(fā)行的五年期5.9億美元優(yōu)先票據(jù),利率高達(dá)13.75%,創(chuàng)下全行業(yè)近期新高。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜:從資金端上來說,成本越來越高,特別是在現(xiàn)在市場又出現(xiàn)一定程度的調(diào)整和變化之后。在未來一段時間內(nèi),企業(yè)拿地會更加理性。
新房項(xiàng)目,恐慌式搶購不再
融資成本提升讓房企在拿地的時候更加的謹(jǐn)慎,而另一方面,下游新房銷售市場中,供應(yīng)大幅度增加,讓購房人有了更多選擇,市場中的競爭愈發(fā)激烈,購房人恐慌性購房的行為不復(fù)存在。
北京市海淀區(qū)某限競房項(xiàng)目銷售:我們這邊所有的產(chǎn)品都是精裝交付的,裝修是送的,含在政府的限定價(jià)格里面。
位于海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)的項(xiàng)目尚未開盤,就已經(jīng)打出了“送精裝修”的旗號,裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米為3000元。海淀區(qū)集中了大量高科技企業(yè),有著很強(qiáng)的住宅購買需求,但近幾年的商品住宅供應(yīng)一直偏少,供求關(guān)系偏緊。因此,在政府限價(jià)的前提下,房企通過送精裝修的方式來變相降價(jià),比較少見。
記者隨后又來到北京市豐臺區(qū)的一個項(xiàng)目,項(xiàng)目緊鄰地鐵10號線,銷售限價(jià)為每平米66000元左右,項(xiàng)目所處的四環(huán)內(nèi)區(qū)域近年已經(jīng)鮮有新房項(xiàng)目,并且未來也不會新增住宅供地指標(biāo)。但首批300多套房源,開盤10天后,仍有相當(dāng)一部分房源在售。
西四環(huán)外的另一個項(xiàng)目,已經(jīng)開始針對購房人進(jìn)行意向登記,購房人需凍結(jié)60萬資金以參與搖號選房。記者來現(xiàn)場時,只有不到300位購房人排號,占到全部可售房源的50%左右。
中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示:目前已有29個“限房價(jià)競地價(jià)”商品房項(xiàng)目入市,總建筑面積約205萬平方米,約17000多套,目前已網(wǎng)簽3000多套,網(wǎng)簽率僅18.5%,只有部分位置較好的項(xiàng)目去化情況較好,大部分項(xiàng)目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。
而未來,已確定將有480萬平方米的供應(yīng)入市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測:2019年入市規(guī)模將至少是2018年的2倍。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:2018年只是限競房的先頭部隊(duì)入市,未來起碼還會有四萬套左右的限競房入市,他們之間的唯一的競爭杠桿就是價(jià)格,帶來的結(jié)果是一旦價(jià)格戰(zhàn)開始,就有可能會出現(xiàn)一些項(xiàng)目,降價(jià)的幅度比較大。
二手房,量價(jià)或走低
在土地供應(yīng)加大,新房市場價(jià)格競爭日趨激烈雙重作用下,北京的二手房市場也悄然發(fā)生變化。那么,在當(dāng)前這種環(huán)境下,過去幾年一直占據(jù)著市場成交大頭的二手房市場又有哪些新變化呢?
在北京CBD附近一家中介門店,經(jīng)紀(jì)人通過電話正向客戶推銷的,不是二手房項(xiàng)目,而是周邊的新房項(xiàng)目。過去兩年中,北京二手房市場成交十分活躍,但隨著二手房成交量下降,中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)重心也從二手房轉(zhuǎn)到了新房與二手房并重。
北京中原地產(chǎn)四惠片區(qū)店董靳建明:二手房成交量不是特別大,像總戶數(shù)在6000戶左右的小區(qū),它的月均成交量應(yīng)該在10套左右,跟今年的五六月份相比,成交量還是下降了。成交價(jià)格比今年的五月份,大概下降了百分之十到百分之十五。
目前,北京的限競房中,90平米以下的中小戶型占總供應(yīng)量的70%,定價(jià)上也與周邊二手房接近甚至更低,而新房整體的稅費(fèi)成本更低,房齡更新,可貸款的成數(shù)也更高,因此新房對二手房購房需求的分流和稀釋效應(yīng),也開始顯現(xiàn)。
貝殼研究院市場研究部分析師連蘭蘭:二手房業(yè)主的預(yù)期,出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)弱的趨勢,二手房業(yè)主的降價(jià)意愿有所增強(qiáng),周邊新房如果出現(xiàn)降價(jià),二手房業(yè)主的降價(jià)意愿會更強(qiáng)。
2016年,北京二手房的成交量為新房成交量的4.6倍,2017年,這一數(shù)字降低到3.3倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:隨著限競房、共有產(chǎn)權(quán)住房的逐步入市,這一比值還會進(jìn)一步降低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:北京的限競房已經(jīng)普遍性出現(xiàn)了一定的讓利,甚至有一些折扣,已經(jīng)多到五個百分點(diǎn)以上了。帶來的整個的市場的定價(jià)就會出現(xiàn)一個變化,二手也會出現(xiàn)一些價(jià)格波動,二手的價(jià)格還會有五個點(diǎn)到十個點(diǎn)左右的一個波動幅度。
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