北京樓市最新情況：新房項目恐慌式搶購不再 二手房量價或走低

• 2018年11月27日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 525 28
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  投資與產(chǎn)出不成正比，裝修企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  風險投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風險資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風險收益。全球風險資本市場已進入新一輪快速...

　　今年以來，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，全國各地土地市場出現(xiàn)了諸多變化。

　　而今天在北京，出現(xiàn)了13宗土地一起拍賣，這也創(chuàng)下了北京土地市場的新紀錄。

　　土地市場，降溫

　　記者在拍賣現(xiàn)場觀察到，進入四季度之后，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。就在今天，北京土地市場成交了12宗地塊，成交總金額達到了316.46億元，同時也是北京土地市場有記錄以來單天成交金額之最。

　　從成交結(jié)果來看，市場還是出現(xiàn)了明顯分化，數(shù)宗土地成交接近于底價成交，有一宗土地競拍突破了價格上限。

　　12宗地塊中有11宗規(guī)劃了住宅建設(shè)用地，其中兩宗位于豐臺區(qū)四環(huán)外的地塊吸引了多家企業(yè)競拍，兩宗土地的溢價率都在25%以上，成交金額合計近130億元。一宗六環(huán)外的土地溢價率意外地達到了近50%，這也是今天唯一一宗突破價格上限的宗地。像這樣突破價格上限的情況在今年的土地市場中十分少見，而市場整體成交溢價率也只有去年的一半。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：據(jù)測算，它整個的溢價率，應(yīng)該是15%以上，但去年同期這個水平，大概是在30%左右。

　　土地市場的降溫，源自開發(fā)商日趨緊張的資金面。研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：10月份，40家典型上市房企完成融資金額，折合人民幣共計392.65億元，平均每家房企融資金額不到10億元，環(huán)比9月減少11.39%，這是該數(shù)據(jù)今年來單月首次跌破400億元大關(guān)，也是2017年1月以來的最低值。

　　而同時，融資成本卻不斷上升。近期恒大發(fā)行的五年期5.9億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達13.75%，創(chuàng)下全行業(yè)近期新高。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：從資金端上來說，成本越來越高，特別是在現(xiàn)在市場又出現(xiàn)一定程度的調(diào)整和變化之后。在未來一段時間內(nèi)，企業(yè)拿地會更加理性。

　　新房項目，恐慌式搶購不再

　　融資成本提升讓房企在拿地的時候更加的謹慎，而另一方面，下游新房銷售市場中，供應(yīng)大幅度增加，讓購房人有了更多選擇，市場中的競爭愈發(fā)激烈，購房人恐慌性購房的行為不復存在。

　　北京市海淀區(qū)某限競房項目銷售：我們這邊所有的產(chǎn)品都是精裝交付的，裝修是送的，含在政府的限定價格里面。

　　位于海淀區(qū)中關(guān)村科學城北區(qū)的項目尚未開盤，就已經(jīng)打出了“送精裝修”的旗號，裝修標準為每平米為3000元。海淀區(qū)集中了大量高科技企業(yè)，有著很強的住宅購買需求，但近幾年的商品住宅供應(yīng)一直偏少，供求關(guān)系偏緊。因此，在政府限價的前提下，房企通過送精裝修的方式來變相降價，比較少見。

　　記者隨后又來到北京市豐臺區(qū)的一個項目，項目緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，項目所處的四環(huán)內(nèi)區(qū)域近年已經(jīng)鮮有新房項目，并且未來也不會新增住宅供地指標。但首批300多套房源，開盤10天后，仍有相當一部分房源在售。

　　西四環(huán)外的另一個項目，已經(jīng)開始針對購房人進行意向登記，購房人需凍結(jié)60萬資金以參與搖號選房。記者來現(xiàn)場時，只有不到300位購房人排號，占到全部可售房源的50%左右。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示：目前已有29個“限房價競地價”商品房項目入市，總建筑面積約205萬平方米，約17000多套，目前已網(wǎng)簽3000多套，網(wǎng)簽率僅18.5%，只有部分位置較好的項目去化情況較好，大部分項目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。

　　而未來，已確定將有480萬平方米的供應(yīng)入市。業(yè)內(nèi)人士預測：2019年入市規(guī)模將至少是2018年的2倍。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：2018年只是限競房的先頭部隊入市，未來起碼還會有四萬套左右的限競房入市，他們之間的唯一的競爭杠桿就是價格，帶來的結(jié)果是一旦價格戰(zhàn)開始，就有可能會出現(xiàn)一些項目，降價的幅度比較大。

　　二手房，量價或走低

　　在土地供應(yīng)加大，新房市場價格競爭日趨激烈雙重作用下，北京的二手房市場也悄然發(fā)生變化。那么，在當前這種環(huán)境下，過去幾年一直占據(jù)著市場成交大頭的二手房市場又有哪些新變化呢?

　　在北京CBD附近一家中介門店，經(jīng)紀人通過電話正向客戶推銷的，不是二手房項目，而是周邊的新房項目。過去兩年中，北京二手房市場成交十分活躍，但隨著二手房成交量下降，中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)重心也從二手房轉(zhuǎn)到了新房與二手房并重。

　　北京中原地產(chǎn)四惠片區(qū)店董靳建明：二手房成交量不是特別大，像總戶數(shù)在6000戶左右的小區(qū)，它的月均成交量應(yīng)該在10套左右，跟今年的五六月份相比，成交量還是下降了。成交價格比今年的五月份，大概下降了百分之十到百分之十五。

　　目前，北京的限競房中，90平米以下的中小戶型占總供應(yīng)量的70%，定價上也與周邊二手房接近甚至更低，而新房整體的稅費成本更低，房齡更新，可貸款的成數(shù)也更高，因此新房對二手房購房需求的分流和稀釋效應(yīng)，也開始顯現(xiàn)。

　　貝殼研究院市場研究部分析師連蘭蘭：二手房業(yè)主的預期，出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)弱的趨勢，二手房業(yè)主的降價意愿有所增強，周邊新房如果出現(xiàn)降價，二手房業(yè)主的降價意愿會更強。

　　2016年，北京二手房的成交量為新房成交量的4.6倍，2017年，這一數(shù)字降低到3.3倍。業(yè)內(nèi)人士認為：隨著限競房、共有產(chǎn)權(quán)住房的逐步入市，這一比值還會進一步降低。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：北京的限競房已經(jīng)普遍性出現(xiàn)了一定的讓利，甚至有一些折扣，已經(jīng)多到五個百分點以上了。帶來的整個的市場的定價就會出現(xiàn)一個變化，二手也會出現(xiàn)一些價格波動，二手的價格還會有五個點到十個點左右的一個波動幅度。

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