2022年高端住宅行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

• 2022年2月21日 HaoChenChong來源：互聯(lián)網(wǎng) 1060 67
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高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。

2022年高端住宅行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當?shù)仄胀ㄗ≌N售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務、物業(yè)管理等配套設施。高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。別墅是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。在產(chǎn)品開發(fā)中，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領先者，成為舒適人居的建設者。在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產(chǎn)品設計，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個領域里的標桿企業(yè)。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優(yōu)勢的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

根據(jù)中研普華研究報告《2022-2027年中國高端住宅行業(yè)供需趨勢及投資風險研究報告》統(tǒng)計分析顯示：

第一節(jié) 高端住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

一、產(chǎn)業(yè)鏈結構分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)主要由建筑承包商、設計商以及建筑材料提供商組成;中游為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);下游需求主要為個人以及企業(yè)購房需求，同時房產(chǎn)中介、物業(yè)服務以及裝修裝飾行業(yè)作為下游需求的支持型產(chǎn)業(yè)。

圖表：我國高端住宅(房地產(chǎn))行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結構

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、主要環(huán)節(jié)的增值空間

高端住宅體系價值=城市+地段+產(chǎn)品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價值是一個動態(tài)的函數(shù)關系，其中右邊的任何一個元素發(fā)生變化，都會改變高端住宅體系價值，其中城市、地段、產(chǎn)品、配套、服務對價值與價格的影響最直接。高端住宅價值標準在項目開發(fā)前可作為項目規(guī)劃設計時定位參考，在營銷中可以作為營銷重點，在項目投入使用后可作為價值梳理與價值維護所用。

三、與上下游行業(yè)之間的關聯(lián)性

首先，高端住宅業(yè)對其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用、前向推動作用和總帶動效應出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢。

其次，高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動能力和受城市經(jīng)濟的推動能力中等，前者較強。高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟有一定的拉動作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟中的地位下降。

第三，通過對高端住宅環(huán)向關聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)――金融業(yè)，典型上游行業(yè)――建筑業(yè)，以及典型下游行業(yè)――批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)的分析可以看到，自進入2010年以來，幾大行業(yè)多數(shù)指標均體現(xiàn)出總量增長但是增長率不斷下調(diào)的特征，從一定程度上也反映了當前高端住宅市場面臨較大的增長壓力，市場供求正逐漸從供不應求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢。

第二節(jié) 高端住宅上游行業(yè)分析

一、高端住宅成本構成

高端住宅以及房地產(chǎn)價格的形成，具有特殊的形成機制，其內(nèi)容主要包括：價格的形成方式、形成基礎以及影響形成的因素;采用何樣的價格形式以及各形式間的相互關系，比如，出讓價與出租價的關系，租售比范圍的合理確定;價格結構與商品房的比價關系;價格體系的產(chǎn)生及其變動;單一商品房價格和行業(yè)價格總水平的變化情況及其制約因素;如何制訂、調(diào)整及管理市場價格，包括管理中各類手段(如行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段等)的相互聯(lián)系;房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟杠桿的關系及聯(lián)系;房地產(chǎn)價格對社會再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)等。

二、2018-2020年上游行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度之迅猛。在行業(yè)大發(fā)展的背景下，一些建筑水平高、建筑理念新穎的建筑企業(yè)紛紛涌現(xiàn)出來。同時，在“高精尖特難”建筑方面我國建筑行業(yè)也已達到世界先進水平，依靠我國建筑企業(yè)獨立完成了大量結構復雜、難度極高、施工困難的建筑項目。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的快速上升，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中獲得了更多的資金和良好的市場機遇，2020年全國建筑業(yè)總產(chǎn)值26.4億元，，占國內(nèi)生產(chǎn)總值25.88%。

圖表：2018-2020年我國建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位：萬億元)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

近些年，在建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，我國不僅十分重視國內(nèi)市場，努力做好國家大型工程項目的施工工作，同時也十分注重海外市場，對海外的項目工程進行搶占和承包。我國政府以及建筑企業(yè)對建筑方面的研發(fā)費用投入也較高，使我國建筑行業(yè)的技術和西方發(fā)達國家之間的差異不斷減少，甚至在很多方面超過了西方發(fā)達國家獨占鰲頭。但是，在我國建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，也面臨一些問題。

環(huán)境變化導致的不確定性

建筑業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟影響，是強烈依賴固定資產(chǎn)投資的被動行業(yè)，難以主動創(chuàng)造產(chǎn)值。未來發(fā)展的整體規(guī)模直接受制造業(yè)、房地產(chǎn)和基建投資(三大行業(yè)投資額約占全部固定資產(chǎn)投資的75%)趨勢影響。

人口紅利下降造成的勞務缺口

建筑企業(yè)的發(fā)展尤其以來勞務隊伍，而隨著既有勞務人員年齡老化，勞務人員逐漸減少，愿意從事體力勞動的新增年輕勞務有限，勞務缺口的增大與逐步增長的行業(yè)規(guī)模形成強烈對比，供給需求出現(xiàn)的剪刀差將進一步助推勞務成本的上升，成本的上升擠壓著原本就微薄的利潤，給建筑企業(yè)的生存發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。

自身發(fā)展?jié)摿Σ蛔?/p>

建筑行業(yè)的發(fā)展盡管取得了令人矚目的成就，但是在進行具體施工的過程中，仍然存在著建筑企業(yè)管理不到位、行業(yè)監(jiān)管力度不夠等各種問題，造成大量的資源浪費。

政府監(jiān)管力度不夠

建筑行業(yè)是直接關系著廣大人民群眾生命財產(chǎn)安全的行業(yè)，因此，確保每一個建筑產(chǎn)品的質(zhì)量安全是建筑企業(yè)以及政府相關部門需要切實關注的問題，因此，在建筑企業(yè)進行施工的過程中，政府相關部門對具體施工行為的監(jiān)管仍有強化空間。

三、2021-2026年上游行業(yè)發(fā)展趨勢

當前隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展以及工程項目數(shù)量的快速提升，在未來我國城市發(fā)展過程中建筑行業(yè)仍將會承擔重要的作用。同時，必須正確認識行業(yè)發(fā)展所面臨的問題和形勢，作為建筑企業(yè)，在未來發(fā)展過程中，要不斷推進深化改革，加快轉(zhuǎn)型升級，注重自身能力建設。只有靜下心來做好我們自己的事，才能真正贏得客戶、贏得未來、應得自身和行業(yè)的更好發(fā)展。

建筑業(yè)深化改革

國務院辦公廳印發(fā)的《關于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》就建筑市場模式改革以及政府監(jiān)管方式改革等作出了明確規(guī)定，關于市場模式改革，明確鼓勵設計施工總承包模式;關于招投標制度改革，明確按投資主體重新要求，對社會資本投資項目不再簡單一刀切;關于政府監(jiān)管方式改革，明確對甲乙雙方同等要求;關于質(zhì)量監(jiān)督主體責任改革，明確要研究建立質(zhì)量監(jiān)督體制等。

建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級

我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結構、轉(zhuǎn)換增長動力的政關期，建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系是跨越關口的迫切要求和我國發(fā)展的戰(zhàn)略目標。而綠色循環(huán)低碳發(fā)展，是當今時代科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的方向，因此，我國建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級要首先以綠色發(fā)展為核心，全面深入地推動綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗被動式建筑發(fā)展等以及推廣綠色施工、綜合管廊等實踐。

建筑企業(yè)進一步分化

行業(yè)施工企業(yè)管理水平參差不齊、核心競爭力差異明顯，隨著建筑企業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈兩端的逐步延伸和建筑行業(yè)整體競爭的加劇，施工企業(yè)將會出現(xiàn)進一步分化。政府推行PPP模式后，具有資本和整合資本能力的企業(yè)已經(jīng)贏得了初步的勝利，而沒有資金能力的企業(yè)則在競爭的紅海中苦苦掙扎，尤其PPP+EPC模式的描行，更加使得強者獲得更大的生存空間。同時，隨著未來城鎮(zhèn)化發(fā)展高峰結束和投資高潮的褪去，不具有真正競爭能力的企業(yè)必將面臨更大的挑戰(zhàn)。

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