多個城市推出二手房“帶押過戶” 二手房市場成交量及發(fā)展方向分析

• 2022年10月19日 WuAoYan來源：證券時報 中國消費網(wǎng) 926 58
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近段時間以來，全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”模式為買賣雙方節(jié)省了費用、時間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場。

多個城市推出二手房“帶押過戶”

近段時間以來，全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”模式為買賣雙方節(jié)省了費用、時間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場。

過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。

買賣雙方不僅要在登記機構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年8月份以來，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執(zhí)行。

二手房市場成交量及發(fā)展方向分析

2020年全國二手房成交量420萬套，交易面積3.96億平方米;2021年全國二手房成交量393萬套，交易面積3.6億平方米。一、二線城市房產(chǎn)交易逐步進入二手房為主體的市場結(jié)構(gòu)。

今年“十一”期間，50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的2倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，“十一”長假，二手房市場重點監(jiān)測的5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年“十一”期間成交上漲。

近日，貝殼研究院組織預測了2021-2035年我國的住房需求，認為當前，我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發(fā)展的起步階段，未來，存量化將加深。并且，到2035年，二手房與新房交易額基本相當，平分秋色。

2022年以來，各地陸續(xù)加大了對二手房市場的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購買門檻，以及近來的“帶押過戶”的落地、稅費減免、公積金利率下調(diào)等政策，均在一定程度上強化了二手房市場信心。

除了一系列二手房政策的利好之外，新房市場近來出現(xiàn)的交付問題也促使不少購房者轉(zhuǎn)向二手房。相比新房而言，二手房擁有更強的確定性和安全性，尤其是在當前新房存在交房風險的情況下，而次新房則兼具房齡新和現(xiàn)房兩大優(yōu)勢，對購房者而言具有相當?shù)奈Α?/p>

據(jù)統(tǒng)計，2021年中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年增加了1205萬;其中流動人口38467萬，比2020年的流動人口增加了885萬，將會帶來新的住房需求。

改善住房供給，重點針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。部分城市根據(jù)商品住宅庫存去化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。

2021-2035年新房市場年均交易額約15萬億元，二手房市場年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。

200億平米巨量住房需求仍在，展望未來，居住服務(wù)業(yè)將迎來快速發(fā)展的浪潮。存量市場的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴大。

三大因素影響二手房市場活躍度

第一，相比新房而言，二手房擁有更強的確定性和安全性，尤其是在當前新房存在交房風險的情況下。

第二，2022年以來，在政策上，二手房方面的政策調(diào)整尺度相對而言大于新房。目前，關(guān)于二手房交易的政策放松主要有4類，一是限售年限的縮短或取消，加快了二手房供應(yīng)入市。二是稅務(wù)方面的優(yōu)惠，如二手房增值稅免征年限的減少?！笆弧鼻?，財政部再度推出“1年內(nèi)換房退個稅”政策，對市場信心有所提振。三是二手房限購方面的放松，如杭州、南京等地對二手房的購買門檻和限購套數(shù)均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相對要大一些，部分城市對本地戶籍家庭購買二手房已經(jīng)不做限制，對外地客群購買二手房的門檻也降至較為寬松的程度，對需求起了一定的釋放作用;四是“帶押過戶”的推廣，推動了交易過程的簡化。

第三，市場周期原因，過去幾年新房大量成交，增加了二手次新房的供應(yīng)，經(jīng)過幾年的限售期，加上目前限售年限縮短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房齡新和現(xiàn)房兩大優(yōu)勢，對購房者而言具有相當?shù)奈Α?/p>

對于后市發(fā)展，陳文靜認為，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

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