2023重點城市寫字樓空置率 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景

• 黃江 2023年9月15日 來源：東方財富 470 24
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2023年，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

今年以來，新增入市的寫字樓項目推動市場總存量進一步增長，同時市場數(shù)據(jù)顯示重點城市寫字樓空置率進一步攀升，寫字樓市場繼續(xù)承壓。提及新增供應，期內(nèi)總體量約13萬平方米的北辰中心亮相，正式從建設周期全面轉向運營周期。

此環(huán)境下，多個寫字樓項目出租率水平連續(xù)下滑。觀點指數(shù)統(tǒng)計的20個項目中，共有12個項目其出租率相較去年6月底和12月底均出現(xiàn)下滑，商辦運營商在項目去化端持續(xù)承壓。其中，廣州代表性項目國金中心寫字樓出租率從去年6月的90.2%下滑至83.3%。

此外，陸家嘴集團最新的2023年中期業(yè)績報告顯示，其在上海的甲級寫字樓期末出租率從2022年底的85%下滑至80%，租金水平從8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天。

疫情政策優(yōu)化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復。

2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

2023年，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質(zhì)升級。

醫(yī)藥及生命科學行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業(yè)擴租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

受益于REITs的不斷擴容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進賬，且地產(chǎn)基金貢獻了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續(xù)加碼不動產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。而REITs的不斷擴容也使得以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩認為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴容、擴募、下調(diào)申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關類別不動產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟恢復的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一?！?月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經(jīng)濟實現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計，2022年，上海新設首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務業(yè)首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 該行統(tǒng)計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費達1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應。仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復至82%，其中入住率已恢復至86%，日均房價已恢復至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

倉儲物流市場投資情況報告

其中倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

與寫字樓市場不同，在消費回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強。

世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個百分點，下降至15.6%。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠遠超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹認為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應量將會有效緩解北京市長期供應不足的市場狀態(tài)。

《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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