商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場環(huán)境

吳亞楠 2023年10月27日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 703 41
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國內(nèi)首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)申報。證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。

過去兩年，地產(chǎn)行業(yè)突遇快速去杠桿進程，財務(wù)杠桿和經(jīng)營杠桿雙雙壓降，現(xiàn)金流極度承壓，引發(fā)了企業(yè)的信用危機。從年初開始，一系列從上至下的房地產(chǎn)利好政策正逐步落地，以合生創(chuàng)展為代表的部分穩(wěn)健房企開始思考未來如何走得更遠和更好。

作為拉動內(nèi)需的關(guān)鍵力量，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟的重要支柱。在經(jīng)歷了多年的高速增長后，整個行業(yè)的發(fā)展正逐漸回歸于理性和健康，但這期間各房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍面臨不少挑戰(zhàn)。

國內(nèi)首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報

據(jù)證監(jiān)會公開信息披露，國內(nèi)首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)申報。證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。

這意味著，在經(jīng)過近二十年的探索后，業(yè)內(nèi)翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開花了。如果其后續(xù)獲批，意味著市場首批消費REITs產(chǎn)品將問世。這也標志著我國REITs市場和全球REITs市場同步。

業(yè)內(nèi)預計，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模，未來仍有至少超過百倍的增長空間，也將逐步實現(xiàn)從量到質(zhì)的增長轉(zhuǎn)變。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，若想發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，則要做好打“持久戰(zhàn)”和“效益戰(zhàn)”的準備。

根據(jù)我國國情，支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目以及家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

實際上，在近20年的房地產(chǎn)開發(fā)中，我國商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展。不過，百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)項目，天然存在資金額高、投資回報周期長的特征。過去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場退出機制，對持有此類資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了明顯的掣肘。而REITs的落地，將有助于改善這一狀況。

“消費基金一小步，地產(chǎn)行業(yè)和消費行業(yè)兩大步。”中國管理科學學會城鎮(zhèn)化管理委員會秘書長陳云峰分析，消費升級是現(xiàn)在國內(nèi)的大趨勢，有了REITs產(chǎn)品的支持，消費就有了支撐，投資商也沒了后顧之憂。“這是一個杠桿，可以用很小的力量撬起一個很大的市場，這4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展趨勢?！?/p>

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場環(huán)境

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復蘇信號。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟恢復的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

憑借多元的融資渠道以及持續(xù)的創(chuàng)新，合生創(chuàng)展一如既往保持較低的財務(wù)成本。數(shù)據(jù)顯示，2023年6月末，公司加權(quán)平均財務(wù)成本降至6.2%，維持在房地產(chǎn)行業(yè)低位。更為關(guān)鍵的一點是，合生創(chuàng)展堅持保交樓、保預售、保開工、保竣備的“四保方針”。這為公司的穩(wěn)健運營打下了基礎(chǔ)。

保交樓作為一個階段內(nèi)中央和地方的重點工作之一，是推動購房者信心重塑，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復蘇的關(guān)鍵。而房企作為保交樓的責任主體，是保交樓的重要一環(huán)，也從此前一味追求規(guī)?？缛氲奖绕唇桓读Φ臅r代。值得注意的是，廊坊項目作為龍河高新區(qū)首個回遷安置項目交付，合生在項目工程建設(shè)方面每一個細節(jié)都以數(shù)據(jù)化、模塊化考核，最終實現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)，受到業(yè)主的一致好評，也贏得高新區(qū)相關(guān)政府部門認可。

截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展債務(wù)總額同比下降5%，凈負債率為73%，較2022年底下降6個百分點，保持在行業(yè)低位。

未來房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生向上修復的力量

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平米，其中153個批次實現(xiàn)了“交付即辦證”。與此同時，萬科也在社區(qū)商業(yè)方面下功夫。截至目前，萬科全國在建大型綜合住區(qū)項目超過40個，社區(qū)商業(yè)從以前的基本生活配套設(shè)施成為了功能場景更加豐富多元的“小鎮(zhèn)活力中心”。

此外，郁亮還指出，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果，9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

萬科集團董事會主席郁亮指出，未來住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平米?，F(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預計新開工量不到7億平米，遠遠低于合理需求的。通常壓縮越厲害反彈也會越大，未來房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生向上修復的力量。

未來住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平方米?，F(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平。

中研網(wǎng)撰寫的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告對中國行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。

本報告同時揭示了商業(yè)地產(chǎn)市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

想了解關(guān)于更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。