11月新房市場及新房?成交量分析? 2024年房地產市場分析

• 曾燕 2023年12月9日 來源：互聯(lián)網 343 15
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11月新房市場及成交量如何?克而瑞監(jiān)測數據顯示，11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較10月持續(xù)收窄0.4個百分點。

11月新房市場及新房成交量分析

11月新房市場及成交量如何?克而瑞監(jiān)測數據顯示，11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較10月持續(xù)收窄0.4個百分點。具體來看，一線城市整體供應面積達到約263萬平方米，環(huán)比增長44%，同比下降14%。京滬放量尤為明顯，與前11月的月均供應量相比增長三成，其中，上海新盤供應規(guī)模進一步沖高，突破100萬平方米;但廣州、深圳供應量仍不及月均值，放量程度相對有限。

不過，盡管供應量有所上漲，但成交量并未因此而增長。以北京為例，中指研究院數據顯示，11月剛需改善類型產品仍占市場成交主體，重點監(jiān)測的7個純新開樓盤項目中6個項目開盤去化率超60%，香山樾整體去化率僅有26%，當月新建商品住宅成交約50萬平方米，環(huán)比下降約15%，同比下降約一成，這已是北京新房成交量連續(xù)2個月回落。

杭州也是如此。11月杭州全市商品房供應面積約128萬平方米，較去年同期縮減29%;成交面積僅99萬平方米，同比回落21%。11月中旬以來，盡管部分房企提前開啟年終沖刺，供應量再度走高，但成交數據依然水波不興。

從開盤情況來看，杭州市場11月整體新開盤去化乏力，僅個別高關注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點板塊能實現(xiàn)九成去化，其余大多數板塊新開盤去化率不足六成。

需要指出的是，11月退熱最為明顯的當屬武漢?？硕鸨O(jiān)測數據顯示，11月武漢新房成交面積僅約50萬平方米，環(huán)比下降60%。在市場成交未見起色時，武漢部分樓盤采取了降價促銷，如武漢偉星光谷星悅廣場降價超4000元/平方米，航空路壹號價格跳水近1萬元/平方米。然而打折降價銷售也迎來老業(yè)主維權，多個項目因為降價嚴重而“被迫”歇業(yè)，以價換量策略被暫停。

自今年2~3月短暫的“小陽春”行情后，武漢樓市便開始形成了“有政策，才有成交”的模式。比如5月春季房交會時，市場成交量迅速回升;10月秋季房交會疊加“漢十條”后，當月武漢樓市成交突破萬套。但到了11月，盡管武漢秋季房交會還在延續(xù)，但市場仍呈現(xiàn)出明顯降溫趨勢，政策利好刺激效果逐步減弱，月底武漢再次聯(lián)合多家房企發(fā)起了“30天無理由退房”活動。

克而瑞分析指出，12月房企備貨年終，供應或將持續(xù)小幅回升，房企或將為沖刺業(yè)績而進行大促，有望迎來新一輪放量。

值得一提的是，盡管全國樓市整體在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增長。

以成都為例，11月成都商品房成交面積約163萬平方米，環(huán)比上漲18.19%，同比上漲16.73%，成為今年下半年以來成交表現(xiàn)最好的一個月。對比全國其他城市而言，成都也是罕見的11月成交面積破百萬平方米、同環(huán)比均增長均超兩位數的城市。

“12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進行年末大促。考量此影響，預計整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預期在5%~10%，全年累計成交跌幅有望在5%~10%。”克而瑞分析指出，城市分化預期延續(xù)，短期內熱點恒熱的成都、西安、杭州等城市的市場熱度或將延續(xù)，上海、北京等市場還將保持平穩(wěn)運行，南京、武漢、蘇州等核心二線城市預計在年末迎來一輪放量。而多數城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”增幅有限。

百城新房價格微漲0.16%

據中研普華產業(yè)研究院出版的《2024-2029年房地產產業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》統(tǒng)計分析顯示：

中指研究院發(fā)布報告《中國房地產市場2023總結&2024展望》。從報告來看，今年1～11月百城新建住宅價格累計上漲0.16%，百城二手住宅價格則累計下跌3.00%，市場修復節(jié)奏較慢。

回顧今年1～11月，報告指出，房地產政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著市場修復節(jié)奏。

在此期間，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策優(yōu)化及部分優(yōu)質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現(xiàn)結構性上漲;百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價持續(xù)走低，至11月，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，連續(xù)6個月環(huán)比下跌的城市數量超90個。

從銷售端來看，2023年1～10月，全國商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額9.7萬億元，同比下降4.9%，其中現(xiàn)房銷售面積同比增長15.6%，表現(xiàn)明顯好于期房。

全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷。8月底中央及各級政府加大政策支持力度，9～10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預期、房價下跌預期等因素影響，市場未明顯改善。

2023年土地市場整體表現(xiàn)也低于預期。1～11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。重點22個城市中，1～11月，供地計劃完成率整體不足七成，優(yōu)質地塊成交量增加。央國企為拿地主力，拿地金額占比達50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城市已取消土地最高限價，但目前僅少量核心城市優(yōu)質地塊拍出高溢價，整體熱度仍較低。

2024年房地產市場分析

中指研究院表示，在接下來的2024年，房地產市場下行壓力或將延續(xù)，中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積可能會同比下降4.9%。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產業(yè)研究院的報告《2024-2029年房地產產業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。房地產行業(yè)研究報告旨在從國家經濟和產業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業(yè)規(guī)模、產業(yè)結構、區(qū)域結構、市場競爭、產業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

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