加快解決新市民住房問(wèn)題 在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道 保障性住房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇深度調(diào)研

• 李波 2023年12月22日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 681 40
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據(jù)住建部網(wǎng)站，12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。

據(jù)住建部網(wǎng)站，12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。

住房和房地產(chǎn)板塊，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

南寧市緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個(gè)重點(diǎn)，已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項(xiàng)目7個(gè)住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計(jì)劃建設(shè)住房4000套。

配售型保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引入的人才，以家庭為單位，每戶保障對(duì)象只能購(gòu)買一套配售型保障性住房。

據(jù)了解，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索規(guī)劃建設(shè)保障性住房，南寧市是廣西唯一符合條件的城市。

如果你想了解保障性住房行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)保障性住房行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)保障性住房行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

國(guó)發(fā)114號(hào)文提出了兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：一是加大保障性住房建設(shè)力度，以滿足廣大人民群眾的住房需求;二是推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)商品房和保障房共存。這意味著，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成多元化的格局，滿足不同層次、不同需求的人群的住房需求。

近日，國(guó)家發(fā)布了《規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”)，提出了一系列重要措施，旨在促進(jìn)保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，以滿足改善性住房需求，同時(shí)推動(dòng)建立新型的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

這份文件是繼今年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》后，對(duì)住房保障體系進(jìn)行的另一項(xiàng)重要頂層規(guī)劃文件。

其次，保障性住房的建設(shè)將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等，為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化，也將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到3.76億人，10年間增長(zhǎng)了將近70%，租住房屋成為剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。

同時(shí)，在一些城市，青年人及進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等住房壓力。

在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國(guó)鋪開(kāi)，過(guò)去一段時(shí)間，相關(guān)部門已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)用財(cái)政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

我國(guó)政府不斷加大對(duì)租賃住房市場(chǎng)的培育和發(fā)展，工作重心逐漸從商品房轉(zhuǎn)向保障房，對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持力度不斷加大，扶持政策頻出。

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，隨著客群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，住房租賃產(chǎn)品逐漸開(kāi)始細(xì)分，住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。未來(lái)青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點(diǎn)。

全國(guó)商品住宅銷售面積同比負(fù)增11 個(gè)月，最大降幅達(dá)到-36.59%。2008 年調(diào)整大周期 自 2008 年 1-2 月起銷售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，持續(xù)至 2008 年 12 月，期間銷售面積負(fù)增長(zhǎng)共 計(jì) 11個(gè)月，平均同比增速-18.59%，單月最大降幅為 2008 年 8 月的-36.59%。

2009 年 1- 2 月開(kāi)始銷售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2009 年 11月到達(dá)同比增速最高點(diǎn) 97.97%，銷售加 速上行 10 個(gè)月，平均同比增速 56.21%。

目前，特別是7月22日國(guó)務(wù)院電視電話會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)，推動(dòng)發(fā)展保障性租賃住房取得初步成效，形成了一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

其中包括，注重把握好保障性租賃住房工作的政策導(dǎo)向，堅(jiān)持小戶型、低租金面向新市民和青年人，各地均明確保障性租賃住房主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

此外，會(huì)議提出，充分利用《意見(jiàn)》明確的各項(xiàng)土地支持政策，引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等積極發(fā)展保障性租賃住

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。

面對(duì)當(dāng)前行業(yè)大變局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會(huì)上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)寒冬季節(jié)。

相較去年，近期我國(guó)貨幣政策刺激力度明顯增加。此外，在8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

處于中前期階段的城市中，西寧、海口、鄭州、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟(jì)南 這 8 個(gè)城市本輪周期當(dāng)月銷售面積處于歷史高位，后續(xù)仍需一定時(shí)間繼續(xù)調(diào)整后銷售才會(huì) 出現(xiàn)回暖跡象。

武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷售面積均值達(dá)到 100.5 萬(wàn)平米。而青島市 2022 年前 4 月銷售面積均值為 90 萬(wàn)平米，也處于歷史高位。較高的銷售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來(lái)可能面臨一定的調(diào)整。

保障性住房行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇深度調(diào)研

對(duì)于保障性住房體系建設(shè)，中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)溫彬在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)保障性住房體系涵蓋公租房、廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等多種形態(tài)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。

近日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，預(yù)計(jì)公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建設(shè)將進(jìn)一步提速，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。

保障性住房投資力度加大，有望帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。保障房體系的完善，有利于進(jìn)一步打開(kāi)商品房領(lǐng)域市場(chǎng)化調(diào)控的政策空間。

當(dāng)前，我國(guó)居民住房條件顯著改善，已建成世界上最大住房保障體系。累計(jì)建設(shè)各類保障性住房6000多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.5億多群眾喜圓安居夢(mèng)。

我國(guó)已明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為重點(diǎn)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)?！笆奈濉睍r(shí)期，保障性住房建設(shè)仍將加快推進(jìn)，還將有更多居民受益于保障性住房建設(shè)。

保障性住房，應(yīng)讓住房困難群眾既住得進(jìn)、也住得好。對(duì)于規(guī)劃、建設(shè)保障房的相關(guān)單位、規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、建設(shè)單位等，不應(yīng)因規(guī)劃、建設(shè)的是保障性住房就降低標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)劃，以普通商品住宅同等標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)保障性住房。

強(qiáng)化保障性住房設(shè)計(jì)方案評(píng)審工作規(guī)程，是提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、打造“好房子”樣板的體現(xiàn)。

保障房行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)保障房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了保障房市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來(lái)，保障房行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023年版保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯...

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