2025年物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)分析

物流地產(chǎn)是指為物流業(yè)務(wù)提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、可持續(xù)的物流場(chǎng)所、系統(tǒng)和服務(wù)的地產(chǎn)服務(wù)，包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心和分撥中心等設(shè)施，主要由房地產(chǎn)開發(fā)商、物流企業(yè)或?qū)I(yè)投資者投資建設(shè)。近年來(lái)，物流地產(chǎn)行業(yè)在全球范圍內(nèi)快速發(fā)展，特別是在中國(guó)，其市場(chǎng)規(guī)模和影響力不斷擴(kuò)大。

物流地產(chǎn)在中國(guó)的起步較晚，但發(fā)展迅速。2003年，普洛斯集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)，標(biāo)志著現(xiàn)代物流地產(chǎn)的起步。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)日趨成熟，不僅提供基本的倉(cāng)儲(chǔ)功能，還注重地理位置的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化管理，以提高物流操作效率和降低運(yùn)輸成本。

目前，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及電子商務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物流行業(yè)得到了快速發(fā)展。同時(shí)，制造業(yè)、零售業(yè)、跨境電商等領(lǐng)域?qū)ξ锪鞯禺a(chǎn)的需求也在不斷增加。

高標(biāo)倉(cāng)需求激增：隨著電子商務(wù)的興起，高標(biāo)倉(cāng)(高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù))的需求日益增加。高標(biāo)倉(cāng)在層高、地面承重、立柱間距等方面有更為標(biāo)準(zhǔn)化的提升，并且消防等級(jí)也逐步提升到丙二類及以上。

空置率與租金壓力：盡管需求增長(zhǎng)迅速，但新增供應(yīng)也達(dá)到了較高水平，導(dǎo)致部分城市空置率上升。為了吸引新租戶和留住現(xiàn)有租戶，業(yè)主采取以價(jià)換量的租賃策略，致使租金承壓。

物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)趨勢(shì)

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2025-2030年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾巴顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢報(bào)告》數(shù)據(jù)，2024年我國(guó)物流地產(chǎn)總規(guī)劃面積達(dá)到176.97萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)17.42%;已開發(fā)面積達(dá)97.13萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)11.86%;新開發(fā)面積達(dá)79.84萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)22.43%。這表明物流地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速增長(zhǎng)階段。

同時(shí)，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。截至2023年，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)存量達(dá)約1.30億平方米，與過(guò)去十年間的復(fù)合增長(zhǎng)率相比，體現(xiàn)了市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在跨境電商大舉擴(kuò)張的背景下，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求激增。2023年倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在跨境電商的推動(dòng)下，高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量錄得722萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44%。

物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與主要參與者

物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，參與者眾多。按照投資開發(fā)和管理的主體不同，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式可以分為四種：地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式(如普洛斯、萬(wàn)緯)、物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式(如順豐)、第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營(yíng)模式(如京東、蘇寧)以及地產(chǎn)與物流商合作型運(yùn)營(yíng)模式(如中儲(chǔ)股份與普洛斯的合作)。

目前，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。排名前五位的物流地產(chǎn)商(如普洛斯、萬(wàn)緯等)對(duì)市場(chǎng)的合計(jì)占有率較高，市場(chǎng)集中度在不斷提升。

政策環(huán)境與發(fā)展機(jī)遇

我國(guó)政府高度重視物流行業(yè)的發(fā)展，并出臺(tái)了一系列扶持政策。例如，《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》將物流業(yè)列為十大振興產(chǎn)業(yè)之一;《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案(2021-2025年)》提出穩(wěn)步推進(jìn)120個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè);此外，還有針對(duì)物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)用地的稅收優(yōu)惠政策等。

這些政策不僅促進(jìn)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)質(zhì)量的提升，還進(jìn)一步擴(kuò)大了市場(chǎng)需求空間。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，物流運(yùn)輸費(fèi)用不斷增加，為物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是在電商物流、跨境電商等領(lǐng)域，物流地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與挑戰(zhàn)

智能化和數(shù)字化：自動(dòng)化和數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用將成為物流地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力。例如，自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)、機(jī)器人技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)等將提高物流操作的速度和精確度，降低人工成本。

綠色化和可持續(xù)發(fā)展：隨著環(huán)保意識(shí)的提高和環(huán)保法規(guī)的日益嚴(yán)格，物流地產(chǎn)行業(yè)將更加注重綠色化和可持續(xù)發(fā)展。這包括采用環(huán)保材料、節(jié)能設(shè)備以及優(yōu)化能源管理等措施。

多元化和定制化：隨著消費(fèi)者需求的多樣化和個(gè)性化發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)將更加注重多元化和定制化的服務(wù)。例如，提供不同規(guī)模、不同類型的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以滿足不同客戶的需求。

區(qū)域化和專業(yè)化：物流地產(chǎn)行業(yè)將更加注重區(qū)域化和專業(yè)化的發(fā)展。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，提供更具針對(duì)性的服務(wù)。例如，在跨境電商快速發(fā)展的地區(qū)，提供更多的高標(biāo)倉(cāng)和集貨倉(cāng)等設(shè)施。

供應(yīng)鏈金融的拓展：物流地產(chǎn)行業(yè)將與金融領(lǐng)域更加緊密地合作，拓展供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。通過(guò)為租戶提供融資、保險(xiǎn)等金融服務(wù)，增加租戶黏性并提升物流地產(chǎn)的價(jià)值。

然而，物流地產(chǎn)行業(yè)也面臨著一些挑戰(zhàn)。例如，土地供應(yīng)收緊、物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本上升等問(wèn)題限制了行業(yè)的發(fā)展空間。同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)需要不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

欲獲悉更多關(guān)于行業(yè)重點(diǎn)數(shù)據(jù)及未來(lái)五年投資趨勢(shì)預(yù)測(cè)，可點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2025-2030年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾巴顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢報(bào)告》。