房地產(chǎn)開發(fā)模式將真正改變 解讀住房租賃證券化首份文件

• 2018年4月26日 FanTianQing來源：新浪新聞 1371 90
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

住建部等九部委鼓勵(lì)金融支持住房租賃發(fā)展精神下發(fā)僅僅半年時(shí)間，首份具體操作性文件正式落地。

兩類優(yōu)先支持地區(qū)

文件明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，即：優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

劉澄表示，該政策對(duì)于雄安新區(qū)和大中城市的影響不同在于，雄安新區(qū)還處于建設(shè)工作前期，而大中城市已經(jīng)形成符合條件的存量資產(chǎn)。而且，該政策對(duì)于房價(jià)影響不大，因?yàn)榉袭a(chǎn)權(quán)清晰、穩(wěn)定經(jīng)營的資產(chǎn)占整體市場比例較低。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，文件明確資產(chǎn)證券化會(huì)優(yōu)先支持的這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點(diǎn)區(qū)域。

兩個(gè)綠色通道

文件完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。并給予兩個(gè)綠色通道支持。

包括：各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對(duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)建立綠色通道。以及各證券交易場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對(duì)申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負(fù)責(zé)，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

金喆表示，在新的通知指導(dǎo)下，相信公司未來所推行的新一期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行會(huì)更加順利，相信這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作會(huì)起到積極的作用。

收益法是最主要評(píng)估方法

文件在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了明確要求。

文件特別對(duì)估值進(jìn)行要求：合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目經(jīng)理邵明浩表示，估值條款將專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和重要性凸顯出來，新規(guī)中不僅僅是對(duì)評(píng)估方法的規(guī)定，還規(guī)定什么樣的產(chǎn)品什么階段做什么樣的評(píng)估，旨在希望專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入能夠防范風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)把關(guān)。

此前長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作偏少，其實(shí)產(chǎn)品發(fā)行中的盡職調(diào)查，底層資產(chǎn)的資金測(cè)算，市場分析，以及項(xiàng)目上市交易以后的評(píng)估，都應(yīng)該有評(píng)估公司的深度參與。

戴德梁行高級(jí)董事、北中國區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰指出，在租賃住房資產(chǎn)證券化的物業(yè)估值中，由于考慮到物業(yè)運(yùn)營模式是以長期自持經(jīng)營為主，因此會(huì)格外關(guān)注物業(yè)運(yùn)營狀況以及收益水平，現(xiàn)金流是我們?cè)u(píng)判一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)好壞的重要因素，因此收益法應(yīng)作為最主要評(píng)估方法，通過判斷物業(yè)當(dāng)前的收益以及未來可實(shí)現(xiàn)的潛在收益水平從而得出合理的市場價(jià)值。這對(duì)于租賃住房資產(chǎn)證券化市場的健康發(fā)展、保障投資人合法權(quán)益以及防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入資本市場有著重要的意義。

REITs“最后一公里”

文件還明確提出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，在過去12個(gè)月里，有大量出臺(tái)一些類REITs的產(chǎn)品，比如ABS，而且還有一些銀行和企業(yè)的合作為長租公寓提供保障。事實(shí)上，正式的REITs在中國大陸還沒有，但從新的政策可以看到，政府在金融方面是往前邁進(jìn)了一大步。可以看到頂層設(shè)計(jì)對(duì)長租領(lǐng)域的支持，這對(duì)市場長期有效發(fā)展非常有作用。從此次的政策來看，在金融方面是有很明顯的往前走的一步。姚耀提到，從國外發(fā)達(dá)國家來說，長租公寓其實(shí)是一個(gè)主流的成熟的資產(chǎn)類型。而海外的REITs會(huì)受到投資者追捧的原因是，REITs最大的特點(diǎn)是抗經(jīng)濟(jì)周期能力比較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候需求比較大，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候也較為穩(wěn)定。長租公寓是比較穩(wěn)定的一個(gè)產(chǎn)品，投資者是希望有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)。REITs除了政策上的幫助，在市場上也是一個(gè)比較有吸引力的產(chǎn)品。

胡峰表示，“以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營管理能力提升項(xiàng)目投資收益。特別是對(duì)今后公募REITs推出時(shí)個(gè)人投資者可以不用買賣實(shí)物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報(bào)。

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