上市房企整體負債普遍走高 融資渠道未來將繼續(xù)收緊

• 2018年6月5日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 213 5
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項目可行性研究報告》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

近日，多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行，據(jù)市場機構不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。

不僅如此，從60家重點房企來看，90%的企業(yè)總有息負債都有所上漲，且超過一半的企業(yè)負債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業(yè)已達17家。而規(guī)模擴張的同時也伴隨著負債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負債約為27811億元，相較于2016年增長約40%?！芭c規(guī)模增長基本同步，漲幅超過整體行業(yè)水平”。

克而瑞方面指出，綜合來看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：一是杠桿加大，整體凈負債率抬升至91%；二是現(xiàn)金短債比和長短期債務比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業(yè)需要警惕；三是在國內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚帆出?！保蜻x擇創(chuàng)新類融資方式，融資成本未來或?qū)⒎磸棥?/p>

同策研究院的研報也指出，龍頭房企的規(guī)模性擴張加劇了企業(yè)的負債水平?！皬陌踩呺H的維度來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是否能覆蓋流動負債，是反映企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)”。上述同策研究院分析人士表示，房企流動負債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實際運營中現(xiàn)金流緊張，若要保持現(xiàn)金流安全就需增加借貸。

該機構指出，2017年旭輝地產(chǎn)通過“借新還舊”的方式，以低成本融資置換高成本融資、長期借款置換短期借款，達到改善債務結構的目的。截至2017年底，旭輝一年內(nèi)到期的銀行及其他借款金額62.27億元，一年內(nèi)到期的公司債券50.93億元，合計118.2億元；一年后到期的有息負債（銀行及其他借款、票據(jù)、公司債等）合計354.19億元。

融資渠道未來將繼續(xù)收緊

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，事實上，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財借道非銀通道（非標）流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體數(shù)據(jù)來看，2016年下半年以來房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2017年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，房企近期的發(fā)債確實出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢。

嚴躍進進一步解釋，一方面樓市調(diào)控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時，也會一定程度上緩解房源入市的進度，影響市場供給，達不到調(diào)控效果。另一方面，考慮到當前金融環(huán)境有收緊的導向，以及未來利息兌付等壓力，從這個角度，積極的管制有必要，符合當前房地產(chǎn)金融市場風險防控的導向。

“實際上，房地產(chǎn)公司債發(fā)行審核謹慎對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在嚴躍進看來，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動的不確定性很多，這也容易帶來很多市場風險。

多位業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實現(xiàn)進一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

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