房企負(fù)債率達(dá)到13年來峰值 住房租賃成房企融資捷徑

• 2018年8月23日 FanTianQing來源：鳳凰資訊、鳳凰財(cái)經(jīng) 422 21
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

房企負(fù)債率達(dá)到13年來峰值，住房租賃成房企融資捷徑。

在融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境之下，作為資金密集型企業(yè)的地產(chǎn)商們不得不開始尋求新的融資渠道。公司債一直是地產(chǎn)商的主要融資方式之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的背景下，從5月底開始，一系列房企的發(fā)債遭遇中止，這也讓房企融資難的氛圍愈加緊張。但并非所有的發(fā)債都遭到了發(fā)行障礙，記者觀察到，以租賃名義發(fā)行的公司債已有多個(gè)獲得了通過，其中部分發(fā)債公司甚至尚未公布租賃業(yè)務(wù)。

融資渠道收緊，地產(chǎn)商將目光瞄向住房租賃債

8月22日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2018年以來，有不少開發(fā)商發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)公司債券。截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債的申請(qǐng)，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)618.8億元。其中，獲得證監(jiān)會(huì)審核通過的項(xiàng)目有6個(gè)，已回復(fù)交易所的項(xiàng)目有4個(gè)，另外有3個(gè)項(xiàng)目目前為中止?fàn)顟B(tài)。

4月25日，中國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

此后，無論是已涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域的還是未涉足的房企，均開始提交發(fā)行住房租賃債的申請(qǐng)。

沒有租賃業(yè)務(wù)的也在發(fā)債

在國家提出多項(xiàng)鼓勵(lì)及支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策之后，無論民營企業(yè)還是央企開發(fā)商，紛紛布局長(zhǎng)租公寓及自持住房等領(lǐng)域。

目前市場(chǎng)上運(yùn)營長(zhǎng)租公寓的主體主要包括品牌運(yùn)營商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運(yùn)營商手中包括集中式與分散式公寓，如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等；中介系以分散為主，如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓，世聯(lián)行旗下紅璞公寓；酒店系以集中式公寓為主，如雅詩閣、輝盛閣、逗號(hào)公寓等等；房企主要以集中式公寓為主，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園的BIG+碧家國際社區(qū)等等；央企也是以集中式公寓為主，目前已涉足長(zhǎng)租公寓的有上海地產(chǎn)、上海陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、保利集團(tuán)等等。

如今，在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中并沒有涉及長(zhǎng)租公寓之外，其余四家均有所涉及。

有行業(yè)相關(guān)人士對(duì)媒體表示，“一般都會(huì)要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開工時(shí)間，預(yù)計(jì)總投資額等一些資料。”前述人士同時(shí)提及，在這些房企中不排除有些是出于融資的考慮，所以為了防范一些企業(yè)借助住房租賃市場(chǎng)的綠色通道來發(fā)債為公司輸血，監(jiān)管層的審核會(huì)日趨嚴(yán)格。

在目前被中止發(fā)行住房租賃債券的房企中，富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展均無項(xiàng)目涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域。在已回復(fù)狀態(tài)中的融信、龍光目前也未有實(shí)質(zhì)性的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。此外，已獲得上海證券交易所通過的100億元規(guī)?！爸新?lián)前海開源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，目前的業(yè)務(wù)中也并無實(shí)質(zhì)性的涉足長(zhǎng)租公寓。

國泰君安在研究報(bào)告中表示，住房租賃專項(xiàng)公司債券約定了住房租賃項(xiàng)目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項(xiàng)目，但是從5月開始陸續(xù)有房企發(fā)行住房租賃債券被中止，以此來看，后期監(jiān)管部門會(huì)對(duì)此類型發(fā)債進(jìn)一步從嚴(yán)審核。

房企負(fù)債率達(dá)到13年來峰值

在2015年至2016年的樓市熱潮中，不少房企為了更快速地?cái)U(kuò)張，紛紛加大了發(fā)債力度，通過公司債等形式補(bǔ)充流動(dòng)資金。但進(jìn)入2018年之后，由于部分三年期以內(nèi)的債務(wù)到期，償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷售業(yè)績(jī)喜人，不過回款的力度顯然抵不過其高企的負(fù)債。

數(shù)據(jù)顯示，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負(fù)債在上漲，且超過一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，房企負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了13年來的一個(gè)峰值，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率上升了將近20%。

海通證券的報(bào)告也顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無前例。

對(duì)房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

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