新房集中上市供應創(chuàng)16年新高 美銀美林：未來2年香港住宅樓價或降10%至20%

• 2018年9月10日 FanTianQing來源：騰訊網、同花順財經 691 40
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  2018-2023年房地產經紀行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...

美銀美林9月7日發(fā)表報告指，目前香港住宅樓市轉弱，預計未來兩年香港住宅樓價下調10%至20%。繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產發(fā)展股。

據香港地政總署9月6日發(fā)布的數據，2018年8月，香港待批預售樓花同意書(住宅)申請項目共計33個，涉及16810個住宅單位，在7月15342個住宅單位基礎上，增長9.57%。香港《明報》報道稱，這也是2002年10月以來的最高位。

一邊是開發(fā)商加大住宅房源供應，另一邊是住宅成交下跌。

9月4日,香港土地注冊處公布的數據顯示, 住宅樓宇買賣合約4822份，按月跌20.8%，按年上升20.1%；合約總值468億港元，按月跌28.3%，按年升39%。

自香港政府在年中推出一手私人住宅單位空置稅，開發(fā)商推盤積極。今年6月29日，香港政府公布了6項房屋政策新措施，包括建議就空置一手私人住宅單位征收應課差餉租值兩倍的“額外差餉”（即“空置稅”），以及修改“預售樓花同意方案”，規(guī)定發(fā)展商每次推售住宅單位的數目，均不能少于同意書上涵蓋單位總數的20%等。

中原地產研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，隨著中美貿易戰(zhàn)不斷升級，加上6招房屋新政令不少市民持觀望態(tài)度，以致住宅買賣成交持續(xù)降溫。

中原地產統(tǒng)計數據顯示，香港整體住宅成交8月份錄4822宗及467.7億港元，較7月份6091宗及652.4億港元下跌20.8%及28.3%。而7月份二手市況明顯下滑，拖累整體住宅宗數創(chuàng)今年3月4263宗及388.1億港元后5個月新低。

其中,一手私人住宅方面，中原地產錄1474宗及180.4億港元，較7月份的1739宗及348.4億港元下跌15.2%及48.2%，齊創(chuàng)今年5月747宗及132.7億港元后3個月新低。

二手私人住宅方面，中原地產錄得3085宗，總值268.5億港元，較7月份的4032宗及362.0億港元下跌23.5%及25.8%。7月份二手買賣略為回落，以致8月份數字結束連續(xù)四個月高企4,000宗及350億元以上的局面，宗數創(chuàng)2017年9月份3,011宗后11個月新低，金額則創(chuàng)2018年3月份264.9億元后5個月新低。

有分析認為，香港新房成交將繼續(xù)主導整體樓市，這在一定程度上也“搶走”了二手樓市的購買力。加上香港政府暫時不考慮撤銷“辣招”——包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，“供款與入息比率”上限下調10%等，二手業(yè)主銷售意愿低，二手房源缺乏，令樓價持續(xù)高企，將不利于樓市成交。

反映樓市價格變動的中原城市領先指數CCL，9月7日最新報188.44點，按周沒有升跌，仍為歷史第三高。中原CCL指數在香港政府推出房屋新政一個月后，結束連升7周的態(tài)勢。中原地產預計，9月份中秋節(jié)前后，樓價走勢有機會出現較明顯的轉變。

香港差餉物業(yè)估價署8月31日發(fā)布的《香港物業(yè)報告》顯示，7月份私樓樓價指數報393.5點，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近10個月來最小單月升幅。香港樓市經過25個月不停歇的上漲后，已是強弩之末。

美銀美林：未來2年香港住宅樓價或降10%至20%

美銀美林9月7日發(fā)表報告指，目前香港住宅樓市轉弱，預計未來兩年香港住宅樓價下調10%至20%。繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產發(fā)展股。

美林報告表示，目前香港住宅樓市轉弱，可與2015年9月至2016年4月期間樓市比較，當時樓價跌幅為13%。據此，其預計地產股股價要跌至谷底，約有10%下跌空間(長實以外)，而收租股有15%下跌空間。

報告還預判，因按息持續(xù)上升，同時股市疲弱，及市場關注經濟放緩，空置稅令供應增加，有可能令樓價更快調整，預期未來兩年香港住宅樓價下調10%至20%。報告指，近期有報道稱發(fā)展商已增加地產代理傭金賣樓，反映樓市疲弱。

另外，美林表示，寫字樓市場方面，即使經濟放緩，于2015年至2016年期間寫字樓租金仍有抗跌力，因此，除非經濟大幅放緩，否則去中環(huán)化的寫字樓租金仍有支持。

基于上述原因，美林報告認為，因香港經濟前景不明朗，繼續(xù)看好收租股及房托股份多于地產發(fā)展股。其中，美林最看好恒隆地產，因其估值跌至谷底，股息有5%；同時看好領展及冠君產業(yè)信托為保存資本的最好選擇。而地產股中較看好信置及長實，給予嘉里“遜于大市”評級。

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