2018年杭州樓市最新新聞 半年樓市眾生相 土拍遇冷新房中簽率提高

• 2018年9月28日 zengyan來源：錢江晚報、中國經(jīng)濟網(wǎng) 1213 79
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  2018-2023年中國智能建筑市場發(fā)展?fàn)顩r及投資戰(zhàn)略研究報告

  智能建筑的發(fā)展呈現(xiàn)出多樣化的特征，從摩天大樓到家庭住宅，從集中布局的樓房到規(guī)劃分散的住宅小區(qū)，都被統(tǒng)稱為智能建筑。1984年，美國康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進行了改造，建成了...

2018年杭州樓市最新新聞：半年樓市眾生相，全民搖號退潮，中簽者怕套牢。

剛需說，搖號讓他有了公平參與買紅盤的機會搖30次才中簽的人說，已經(jīng)沒有激動的心情。

杭州樓市這半年，參與搖號的共有43萬人次。這個恢弘的數(shù)字背后，是一個個揪心的買房故事，是一幕幕關(guān)于搖號的悲喜劇。

大江東某樓盤搖號登記現(xiàn)場。本報資料圖片

搖號之初的3個月，是全民“社會搖”時期。為了買到房子，購房者們不辭辛勞大熱天輾轉(zhuǎn)多處排隊凍資或搖號，其中既有同時搖中多個熱門樓盤的“天選之人”，更有經(jīng)歷了30次搖號“長跑”才首次中簽的購房者;如今行情生變，很多中簽的購房者卻遲疑了：現(xiàn)在買房會不會套牢?

也有身段靈活的投資客，見勢撤離。

平等參與搖紅盤，剛需購房者的福音來了

從去年一直持續(xù)到年初的號子費和捆綁銷售，以及市場上屢見不鮮的托關(guān)系，終于在“搖號時代”戛然而止。

搖號政策最受益的無疑是剛需購房者。小L就是其中一位。來杭5年，好不容易有點積蓄的他，去年就開始在余杭區(qū)各樓盤看房，“去年很多樓盤都是捆綁車位銷售，動不動就全款，根本買不起;有些則要托好幾層關(guān)系，剛來杭州幾年，哪有這么廣的人脈?”小L當(dāng)時看了一圈房子，心情有點絕望。

但今年4月初出臺的搖號細則，讓小L重燃希望?！笆赘吨恍枞?，而且不得捆綁車位。這意味著均價2萬元/平方米左右的樓盤我都可以去搖，搖到了是我運氣，搖不中也不怨人?！?/p>

“我最先參與搖號的樓盤是紅盤融信瀾天，400多套房子，中簽率3.4%，雖然無房戶傾斜40%，不過很遺憾我沒搖中。我記得當(dāng)時還特地請了一天假，準(zhǔn)備各種材料，銀行都跑了三次?！毙說。

剛開始沒有經(jīng)驗，但經(jīng)過一次搖號之后就掌握了訣竅，之后先后搖了萬科勸學(xué)里、融創(chuàng)金成江南府，終于，8月他搖到了紅盤中國鐵建西湖國際城，“換作是去年，這樣的紅盤，我恐怕連門檻都夠不到?！?/p>

雖然，中國鐵建西湖國際城25000元/平方米左右的價格超出小L的預(yù)算，不過，小伙伴一致勸他咬咬牙買下來?！坝信笥焉踔猎敢饨栉义X，說這么低的中簽率，搖中等于中彩票。最后我買了套4樓價格相對較低的房源，幾乎所有積蓄都做了首付。選完房子后的一周，手頭所剩無幾，天天都是朋友請我吃飯?！?/p>

對于小L這樣的剛需來說，搖號給了他希望，給了他公平參與競爭的機會，也讓他圓了置業(yè)杭州的夢。

搖了30次終如愿，卻已經(jīng)不激動了

搖號不僅讓剛需客看到了機會，投資客也關(guān)注到了“打新股”一般的紅利，尤其是那些紅盤，因為跟周邊二手房價格嚴(yán)重倒掛，搖到就相當(dāng)于賺了上百萬元。在這巨大的套利空間誘惑下，有人甚至已經(jīng)搖號了幾十次。

F先生是某熱門紅盤的置業(yè)顧問，在他的微信朋友圈里，近半年來他轉(zhuǎn)發(fā)最多的一首歌曲是《涼涼》，就像這首歌里唱的一樣，他的搖號經(jīng)歷可以說是一路“涼涼”。作為房地產(chǎn)一線從業(yè)人員，他自然對哪些樓盤值得搖號、值得投資有所了解，但讓他沒想到的是，直到經(jīng)歷了30次搖號，他才第一次中簽了自己心儀的樓盤。

“如果搖中地段好的樓盤就自住;相對差一點的就投資，等交房了再加點錢進行置換?！睂τ谧陨淼男枨螅現(xiàn)先生考慮得還是比較明確的，因此他參與搖號的樓盤幾乎都是有價格紅利的熱門樓盤，從良渚到未來科技城，從三墩到丁橋，從奧體到新街，這半年來，幾乎每個板塊的熱門樓盤開盤他都不缺席，直到上一次中南君奧時代開盤，他才終于首次中簽。

“最多一天報名了3個樓盤?！盕先生告訴記者，此前他賣掉了手頭一套房子，為了搖號凍資，還從銀行貸了一部分錢，“搖了兩個多月，除掉資金本身的成本，再加上要還貸款利息，虧了兩三萬是肯定的。”

“屢戰(zhàn)屢敗”卻又“屢敗屢戰(zhàn)”，他的心態(tài)倒一直不錯：“我們好幾個同事和我一樣，搖了20多次都還沒中，現(xiàn)在還有人在接著搖。因為自己做房地產(chǎn)，之前就判斷杭州會跟其它已實行搖號的城市一樣，到年底二手房會有所下跌，有些購房者兩三次沒中簽就轉(zhuǎn)而去買二手房，其實太過著急了。”

不過，可能是搖號次數(shù)太多，F(xiàn)先生表示雖然第30次搖號中簽了，但已經(jīng)沒有激動的心情了。

搖中多個熱門盤的“天選之人”，逼出搖號后的一次重磅新政

與F先生的屢敗屢戰(zhàn)相比，曾在今年6月轟動一時的周某，真的可以說是“天選之人”。

關(guān)注過當(dāng)時新聞的讀者應(yīng)該還有印象，他用名下三個公司的名義參與了多個熱門樓盤的搖號，并屢屢中簽。短短一周內(nèi)，他中簽了九龍倉瓏璽三個名額，按照當(dāng)時瓏璽項目15%的中簽率來計算，概率只有0.3%左右，再加上萬科融信西雅圖、濱江金茂府他也各中一個名額，可以說是完成了“不可能的任務(wù)”。

以周某為例，報名的熱盤中有多個樓盤是同時入市的，經(jīng)記者測算，他同時參與這些樓盤報名，所需資金成本超過2000萬元。

從時間上來看，周某注冊這三家公司的時間，是在搖號政策出臺后，或許他就是沖著搖號來的，為了提高自己的中簽率。并且他也有這樣的資金實力，可以在多個樓盤凍資搖號并一次性付款買房。

“哪里有什么貓膩，我們都是按照相關(guān)規(guī)定參與登記和公證搖號的。這幾個樓盤和房產(chǎn)公司的人，我們都不認識，也沒有托過關(guān)系，純粹就是運氣好?！敝苣吃诮邮苡浾卟稍L時曾說。

不過，周某的行為也側(cè)面說明了搖號細則中存在的一些漏洞。隨后，杭州有關(guān)部門出臺了相關(guān)政策，叫停了以公司名義買房的行為。

全民搖號“潮水退去”，市場進入高位盤整

市場總有起起落落，搖號改變不了大勢。樓市進入“中場”，土地市場突遇“冷風(fēng)”，緊接著，二手房和新房市場相繼陷入觀望。有投資客已經(jīng)率先離場。

“剛開始和別人一樣，都是找那些紅盤下手，特別是有盈利空間的，一律都去試試。”資深投資客D叔說，自己的搖號心態(tài)蠻好，沒有“溺水三千只取一瓢”的特定目標(biāo)樓盤，只要有利可圖，A樓盤沒中簽可以換B樓盤、C樓盤，一切都可以時間換空間。

D叔對樓市一直保持著自己的敏感，在他眼里，雖然仍看好杭州樓市，但他也表示短期內(nèi)自己會收手。對于投資客而言，最重要的就是提前判斷行情，“直白地講，現(xiàn)在短期炒作空間已經(jīng)沒了。我大概在6月份以后就不去參加搖號了?！?/p>

D叔說，因為之前搖的幾個盤都和二手房差價巨大，收益看得到。但隨著市場進入深水期，紅盤基本都去化得差不多了，接下來的新開樓盤基本都是微利，甚至漲勢不明朗?！拔抑苓叺耐顿Y客基本都撤了，有的比我離場還早。我們判斷，接下來的一年，可能都會是高位盤整，甚至有可能會降?！?/p>

搖了5次未中簽的D叔，算了下自己搖號凍結(jié)的資金成本，“還不如拿去銀行理財”。當(dāng)然，投資本來就是博一博，會有風(fēng)險，“接下來，我還會持續(xù)關(guān)注政策走向，資金會先放在相對安全的地方?！?/p>

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土拍遇冷新房中簽率提高 杭州南京樓市轉(zhuǎn)向買方市場

3個月前，如果說哪個城市的樓市最火，杭州絕對能排的上位次。那時的杭州，剛剛實行搖號購房政策，在限價和搖號等政策的作用下，一二手房價的倒掛，意味著搖中一套新房就能"賺"數(shù)十萬元，甚至上百萬元。

巨大的價差，也讓參加購房搖號的隊伍越來越龐大，萬人搖號購房現(xiàn)象時有發(fā)生，個別樓盤的"中簽率"甚至低于4%，買房如同"打新股"，難度也越來越高;而在土拍市場，"溢價率50%+競自持"已成為"標(biāo)配"。

然而，僅僅3個月后，杭州樓市卻呈現(xiàn)出另一番景象：搖號中簽率普遍升高，部分樓盤中簽率甚至高達90%，而棄選者也越來越多;在土拍市場，底價成交現(xiàn)象也越來越多。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，不僅僅是杭州，近期南京樓市也在上演著類似的場景。種種跡象顯示，兩地的樓市正呈現(xiàn)"降溫"趨勢。那么，土拍遇冷、中簽率提高，是否意味著房地產(chǎn)市場正從"賣方市場"轉(zhuǎn)向"買方市場"呢?

樓市降溫?

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地。最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經(jīng)過11輪、6輪、1輪競價后，分別以3%、2%、0溢價率成交。這也是今年以來，杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。

而3個月前，杭州的土拍卻異常火熱。

5月30日，綠城交投以溢價率50%+自持2%、總價23億元拿下未來科技城一宗宅地;5月28日，恒隆以119%溢價率、總價107億元拿下一宗商業(yè)用地;5月21日，招商蛇口以溢價率50%+自持4%、總價56億元拿下蕭山一宗宅地……

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在7月31日中共中央政治局召開會議提出"合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲"之后，杭州土拍溢價率直接從2位數(shù)掉到個位數(shù)。

7月，杭州成功出讓了31宗土地，溢價率達到2位數(shù)的有14宗，其中溢價率超過20%的有13宗，溢價率最高的為一宗商業(yè)用地，達到66%;零溢價的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，溢價率達到2位數(shù)的有2宗，其中超過20%的有1宗，溢價率為26%;零溢價的有15宗。

綜合溢價率也能佐證土地"降溫"的趨勢。7月份杭州土地出讓收入為573億元，綜合溢價率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。

不僅僅是土地市場遇冷，樓市也出現(xiàn)"降溫"跡象。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，目前杭州市場在售新房項目超過200個，中簽率超過50%的有近50個，其中因認籌數(shù)低于可售房源數(shù)而不用搖號的項目有20個。中簽率越來越高。

而能真實反映市場價格的二手房價格也出現(xiàn)回調(diào)。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，位于蕭山新城區(qū)的某樓盤，目前掛牌價約3.6萬元/平方米，雖較年初上漲近20%，但較5月份下滑近15%。

"現(xiàn)在政策調(diào)控越來越嚴(yán)，大量新盤集中上市，部分板塊的二手房價格出現(xiàn)松動，很多人都覺得市場在冷卻，不再像4月份剛搖號時那樣盲目參與搖號了，觀望情緒越來越濃。"杭州當(dāng)?shù)匾幻彿空吒嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，"我也在觀望，等有機會了再入手。"

杭州樓市呈"降溫"趨勢并不是孤立，另一熱點二線城市南京也與之類似。

8月17日，南京市浦口區(qū)3宗宅地出讓，平均溢價率僅6%。此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期個別新開樓盤甚至給出"開盤當(dāng)天認購，可享房款減免20000元"的優(yōu)惠。

此外，南京在7月份掛出的土地出讓公告中，取消了此前沿用的"競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售"等要求，這無疑有利于加快土地開發(fā)和住房上市節(jié)奏，增加市場供應(yīng)，緩解房價上漲壓力。

市場整治

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自6月25日住建部聯(lián)合中宣部、公安部等七部委，下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，特別是中共中央政治局在7月31日提出"合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲"后，多地先后密集發(fā)布文件，對房地產(chǎn)市場進行整治。

如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個部門聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，提出將堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，從7月至12月底，在全市范圍內(nèi)開展聯(lián)合執(zhí)法，重點打擊投機炒房行為，虛假信息、虛假發(fā)布房源行為，治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)違法違規(guī)行為。對捂盤惜售、變相囤積房源;捏造或散布漲價信息、哄抬房價或房租;開發(fā)企業(yè)收取備案價外的加價行為;限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款等行為進行查處，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

在南京，8月13日，南京市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個部門聯(lián)合開展專項整治行動，決定從8月至12月底，重點打擊售后包租、虛假廣告、發(fā)布不實信息、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為;重點整治開發(fā)企業(yè)捂盤惜售或變相囤積房源;"首付貸""首付分期"，捆綁銷售;經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供"陰陽合同"避稅，發(fā)布虛假房源和價格信息;房地產(chǎn)廣告中承諾升值或投資回報等行為，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

"限價、調(diào)控越來越嚴(yán)，讓一些開發(fā)商原本認為樓市調(diào)整政策會出現(xiàn)松動的預(yù)料落空，目前來看，調(diào)控不可能放松了。"某房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，"很多開發(fā)商已不再像之前那樣樂觀了。"

多位市場分析人士表示，在當(dāng)前去杠桿，以及引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟的背景下，特別是近期提出要"堅決遏制房價上漲"，以及對房地產(chǎn)市場亂象進行整治后，樓市持續(xù)保持著高壓態(tài)勢，投機投資需求得到明顯抑制，購房者的市場預(yù)期已出現(xiàn)松動跡象，買方市場的話語權(quán)越來越大。

"土地溢價率降低，一方面與樓市調(diào)控趨嚴(yán)，地方政府對地價進行管控有關(guān)，另一方面還與開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢不再過于樂觀，以及自身資金實力有關(guān)。"易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，"對購房者而言，隨著限價、市場整治的推進，買方的市場話語權(quán)明顯提高;而對房企而言，在銷售端和投資端將承受著較大壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風(fēng)險。"

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