樓市只漲不跌終成歷史 2022房地產(chǎn)未來(lái)行情預(yù)測(cè)

• 2021年12月29日 ZouJunRong來(lái)源：騰訊網(wǎng) 新浪 898 56
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“房住不炒”終于落到實(shí)處，成為年輕人輕裝上陣的基石?！澳切┏醋魍鈪R、黃金及其他商品期貨的人，很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人一樣，最終會(huì)付出沉重代價(jià)。

樓市只漲不跌終成歷史

“房住不炒”終于落到實(shí)處，成為年輕人輕裝上陣的基石?！澳切┏醋魍鈪R、黃金及其他商品期貨的人，很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人一樣，最終會(huì)付出沉重代價(jià)?！绷鶄€(gè)多月前，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹(shù)清預(yù)警稱。是什么促使樓市大反轉(zhuǎn)，調(diào)控加碼從嚴(yán)、信貸環(huán)境收緊，還是房企違約風(fēng)波影響?

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示

彼時(shí)，深圳對(duì)“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房，已經(jīng)成立調(diào)查組。但在更多城市，樓市的“遍地開(kāi)花”，讓大多人對(duì)“房?jī)r(jià)下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時(shí)間的推移，當(dāng)2021年行至終章，如果我們回頭望，會(huì)發(fā)現(xiàn)深房理事件、房?jī)r(jià)預(yù)警信號(hào)，正好站在樓市轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點(diǎn)。

7月份開(kāi)始，全國(guó)商品房銷售出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量，也越來(lái)越多。星星之火被點(diǎn)燃后，房?jī)r(jià)信仰的破碎，在越來(lái)越多的城市開(kāi)始顯現(xiàn)。東北廣袤的黑土地上，“白菜價(jià)”房源接二連三涌現(xiàn)，鶴崗不再是唯一的網(wǎng)紅城市;連曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，也不再是房地產(chǎn)的天堂，大批中介關(guān)店流失。

曾經(jīng)地產(chǎn)的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對(duì)房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現(xiàn)轉(zhuǎn)場(chǎng)，泡沫般的財(cái)富神話，在這場(chǎng)須臾繁華中涌現(xiàn)。房子最根本的屬性——居住，卻越來(lái)越淡化;安家置業(yè)，成為普通大眾的重?fù)?dān)。如今，扭曲的市場(chǎng)終于開(kāi)始糾偏，當(dāng)房?jī)r(jià)不再無(wú)限上漲，剛需終于可以喘一口氣;“房住不炒”也終于落到實(shí)處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發(fā)力，調(diào)控的力度之大、頻率之高，歷史罕見(jiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)保持高位，單月高達(dá)56次。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2021年全國(guó)各地匯總的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過(guò)580次。

從供應(yīng)端來(lái)看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續(xù)發(fā)力，多數(shù)銀行涉房貸款占比下降，信貸環(huán)境收緊，開(kāi)發(fā)商被迫降杠桿;土地市場(chǎng)同樣掀開(kāi)新篇章，集中供地的出臺(tái)，疊加拿地銷售比不超過(guò)40%，房企的地、錢兩大要素均受到強(qiáng)監(jiān)管。

從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，加強(qiáng)限購(gòu)限貸限售，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制;在那些房?jī)r(jià)有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價(jià)格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

典型如深圳，年內(nèi)調(diào)控加碼高達(dá)20多次，重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調(diào)控高發(fā)地，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整政策措施。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售高開(kāi)低走，但總體仍創(chuàng)歷史新高，7月份之后，全國(guó)商品房銷售開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

二手房成交同樣降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴(kuò)大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來(lái)的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所旗下公眾號(hào)“國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室”發(fā)文指出，樓市出現(xiàn)下行，一方面因二手房指導(dǎo)價(jià)措施的實(shí)施，加劇樓市的流動(dòng)性困局;住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊;大型地產(chǎn)公司債務(wù)違約，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。

據(jù)《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。疫情雖然帶來(lái)了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，購(gòu)房客戶也逐漸向理性回歸，對(duì)樓市看穩(wěn)成為主流消費(fèi)預(yù)期。

房?jī)r(jià)下跌漸成常態(tài)

樓市下行期，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話也開(kāi)始走向破滅。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

具體而言，11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市9個(gè)，環(huán)比下跌的城市59個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個(gè)，環(huán)比下跌的城市63個(gè)。也就是說(shuō)，有超八成樣本城市的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)處于下降通道。

同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽(yáng)、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個(gè)城市，新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。二手住宅方面，石家莊、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、貴陽(yáng)等地也處于下跌態(tài)勢(shì)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)表的《中國(guó)住房發(fā)展總報(bào)告(2021-2022)》顯示，2021年全國(guó)住房均價(jià)增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，此后漲幅逐月回落，截至10月全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10513元/平方米。

從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當(dāng)下，不僅是一二三四線城市之間，房?jī)r(jià)走勢(shì)存在差異;即便在一線城市內(nèi)部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天，房?jī)r(jià)的分化與復(fù)雜化正在加劇。

2022房地產(chǎn)未來(lái)行情預(yù)測(cè)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院認(rèn)為，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品住房平均價(jià)格變動(dòng)將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動(dòng)將在-1%至-5%。11月房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，是市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。目前二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，表明未來(lái)新房?jī)r(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下行。

房地產(chǎn)稅也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大沖擊。12月27日，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議稱，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。近日，中國(guó)人大網(wǎng)還發(fā)布了財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆于在第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議上，對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定(草案)》的說(shuō)明，以及全國(guó)人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)對(duì)草案的審議結(jié)果報(bào)告，官方首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前調(diào)控出現(xiàn)邊際微調(diào)，并不代表全面反轉(zhuǎn)與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產(chǎn)政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮(zhèn)建設(shè)。

隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，各個(gè)地方對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)咨詢需求會(huì)越來(lái)越大，專業(yè)的房產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)，在這個(gè)過(guò)程中可以幫助企業(yè)做產(chǎn)業(yè)用地選址，開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)中的一系列咨詢服務(wù)。

在瞬息萬(wàn)變的大數(shù)據(jù)時(shí)代下，房地產(chǎn)估計(jì)行業(yè)如果要在發(fā)展中穩(wěn)定自身的節(jié)奏，必須抓住時(shí)代的命脈，及時(shí)掌握當(dāng)前的變化趨勢(shì)，并且將大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)利用起來(lái)，深化管理，探索房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估上能夠繼續(xù)進(jìn)行挖掘的潛能。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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