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“房奴時代”真的來臨了嗎?

  • 2017年7月28日 FanTianQing來源:騰訊新聞 1256 82
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在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當(dāng)下,我們無論是討論房價、還是房租,都不宜動不動用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場演變,而是要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯,尊重市場演變的客觀規(guī)律。純粹的道德訴求,容易讓人對現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生誤判。

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  近期,易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報告。報告顯示,北上深一線城市的房租收入比嚴(yán)重高企,分別高達(dá)58%、54%和48%,也就是說,在北上深工作的人群,房租要占其人均可支配收入的一半左右。而在房價瘋漲勢頭稍稍停息的當(dāng)下,這份報告被輿論形容為“房奴報告”,因此引得無數(shù)北漂、滬漂、深漂大發(fā)感慨,“房子不僅買不起,也快租不起了”。其實(shí),如果用理性的思維去看待和分析這件事的話,那么我們就會認(rèn)識到,當(dāng)下我國一線城市的房租,不是高了,而是低了,未來房租漲幅大于房價漲幅將成為大概率事件。

  為什么這樣判斷?

  首先,從房屋租售比的角度看,北京、上海和深圳均在1:500以下,我們用更為形象的年房租/房價進(jìn)行核算,北上深目前僅有1.5%左右,亦即是說,一套1000萬元的房屋,一年租金普遍僅有15萬元左右。如此之低的房租回報率,在全世界范圍內(nèi),都是相當(dāng)?shù)偷?,無論是歐美等發(fā)達(dá)國家、還是東南亞等發(fā)展中國家,其房租回報率普遍在4%-8%。而在我國一線城市超低房租回報率之下,未來只有兩種演化可能,一是房價大跌,二是房租補(bǔ)漲,我更看好后一種可能性,尤其是在部分城市已經(jīng)試點(diǎn)“租售同權(quán)”的背景下。

  其次,易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》,其“收入”參數(shù)選用的人均個人可支配收入,而不是個人收入。人均收入包括單位補(bǔ)交的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房公積金、年金等,但人均可支配收入僅是“最終消費(fèi)支出和儲蓄的總和”,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均收入。此外,人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值,而眾多北漂、滬漂和深漂,其個體的可支配收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計口徑的平均值,故而,其真正的房租壓力,其實(shí)也沒有我們想象般那樣嚴(yán)重。

  再次,橫向?qū)Ρ葋砜?,如紐約、倫敦這樣的發(fā)達(dá)國家大城市,其房租收入比也普遍在50%左右,紐約的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金邊市等東南亞國家的核心城市,其平均值的房租收入比則更是高得嚇人,胡志明市和金邊市的房價普遍在2000美元/平米左右,一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右,而當(dāng)?shù)氐娜司杖雲(yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國一線城市。

  用“個人租房租金支出/個人可支配收入”來形容“房奴時代”的年輕人慘烈,是不客觀的,也是經(jīng)不起推敲的。一線城市的“土著”老人,收入是很低的,但他們自己有房,并不需要租房,北漂、滬漂、深漂的年輕人,其可支配收入,事實(shí)上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市的整體平均值,至于剛剛參加工作的年輕人,也完全可以在地理位置稍偏的地方群租,來降低自己的房租壓力。

  在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當(dāng)下,我們無論是討論房價、還是房租,都不宜動不動用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場演變,而是要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯,尊重市場演變的客觀規(guī)律。

延伸閱讀

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