2018年天津房價(jià)是跌還是漲？天津房價(jià)多少錢一平？最新2018年天津房價(jià)走勢預(yù)測

• 2018年3月8日 zengpingping來源：櫻桃大房子 401 19
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  2018-2023年中國園林工程行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。園林工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

前幾天，天津公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年GDP增長3.6%，而2016年GDP增長還有9%。

經(jīng)濟(jì)為何失速?

前幾天，天津公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年GDP增長3.6%，而2016年GDP增長還有9%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是腰斬的概念了。經(jīng)濟(jì)變差了，政府的口袋也癟了。政府的一般公共預(yù)算收入，2016年是2723.46億元，增長10%，到了2017年，卻下降10.4%，這離政府增加10%的目標(biāo)剛剛相反。

先來了解一下天津的經(jīng)濟(jì)為什么遭遇了滑鐵盧。

首先得從天津的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)說起，天津是典型的工業(yè)城市，主要由工業(yè)投資驅(qū)動發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)值中一半以上是石化，剩下的還有煤炭產(chǎn)業(yè)，金屬加工產(chǎn)業(yè)等。在GDP三架馬車中，天津的固定資產(chǎn)投資占GDP的比重達(dá)到百分之七十多，比全國的水平還高一點(diǎn)，明顯高于北、上、廣、深，一線城市的這個(gè)比重只有百分之二三十。

2012年以前，天津的固定資產(chǎn)投資增速每年都保持在25%以上，所以天津的這個(gè)模式，曾經(jīng)帶來了高速增長。

但隨著環(huán)保風(fēng)暴，去產(chǎn)能等政策導(dǎo)向，天津模式也走到了盡頭。一年下一個(gè)臺階，到2017年直接跳躍式下跌。

成也投資，敗也投資，2017年天津固定資產(chǎn)投資增速從一季度的10%，到二季度的3.6%，到三季度的-0.3%，四季度有小幅回升，但依然拖累了GDP增速。

而天津的固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，基建和房地產(chǎn)各占20%左右，主要是基建投資下滑拖累了固定資產(chǎn)投資，這個(gè)跟中央控制PPP發(fā)展模式也有關(guān)系，地方融資困難了，基建投資也只能下降了，另外跟保衛(wèi)藍(lán)天也有關(guān)系，政府要求停止施工。

除了基建外，工業(yè)投資驟降，是最主要的原因，海通證券姜超去年曾寫過一個(gè)分析報(bào)告，因?yàn)榄h(huán)保風(fēng)暴，對煤炭、鋼鐵、燃煤鍋爐排放、水泥、鑄造等行業(yè)都實(shí)行限產(chǎn)，所以天津很受傷。

GDP的另外兩馬車，出口和消費(fèi)也不盡如人意，雖然限產(chǎn)對津京冀都有影響，但為什么天津下滑最明顯呢?姜超談到，因?yàn)樘旖蚓用駝趧邮杖雸?bào)酬占GDP的比重只有40%，遠(yuǎn)低于北京和河北的50%左右，居民收入制約了天津人民的消費(fèi)能力。

2017年，天津社會消費(fèi)品零售總額5729.67億元，增長只有1.7%。而全國的增速有10.2%，可見，天津人民的消費(fèi)能力，比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如全國人民的平均水平。七八年以來，一線城市的產(chǎn)業(yè)都在迭代更新，轉(zhuǎn)型升級，但天津一直不肯自我革命，還沉浸在工業(yè)里自我繁殖，最后變成了一個(gè)巨大的工業(yè)城市，一旦有不利于工業(yè)生產(chǎn)的政策來襲，很多高耗能高污染的企業(yè)被關(guān)停，天津就得脫一層皮。

房價(jià)根基不穩(wěn)為什么第一部分要先談天津經(jīng)濟(jì)呢?因?yàn)橐粋€(gè)城市的房價(jià)穩(wěn)不穩(wěn)，根本還是得看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好不好。

經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，按常理，肯定意味著居民可支配收入的下滑，公司都停產(chǎn)限產(chǎn)了，職工工作尚且保不住，哪來的收入呢?

但我很驚訝的是，天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然還有8.9%，跑贏了GDP那么多。通常來說，扣除價(jià)格因素，兩者差個(gè)零點(diǎn)幾很正常，比如全國的GDP增長6.9%，居民人均可支配收入增加7.3%，北京GDO增長6.7%，居民人均可支配收入增長6.9%。

但差幾個(gè)百分點(diǎn)，總感覺難以置信!不知道有沒有摻雜水分，要知道天津?yàn)I海新區(qū)最近才將2016年的GDP從10002億元調(diào)整為6654億元，擠出了三千多億的水分。

所以我對天津人民的收入增幅表示疑惑!誰幫我來解答下?

如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑，居民收入不下滑(呵呵我不相信)，自然對房價(jià)有所支撐，但如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑，別說收入不保，連工作都是問題的時(shí)候，誰還敢繼續(xù)透支去投資買房?所以櫻桃認(rèn)為，未來天津的房價(jià)走勢，最終還真的要看天津經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型怎么樣，當(dāng)然了，央行又放水的情況除外呵呵。

2017年，天津的房屋成交量，不管是新房還是二手房，下滑都比較明顯。

新房方面，2017年新增新房面積1397萬㎡，環(huán)比2016年下降8%，但需求端下滑更多，2017年成交1280萬㎡，環(huán)比2016年下降50%。價(jià)格上，2017年新房成交均價(jià)15707元/㎡，環(huán)比2016年增長15%。

天津不是限價(jià)了嗎?房價(jià)怎么還漲了?

自從濱海新區(qū)開啟數(shù)據(jù)造假先河后，我對天津的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，都有種條件反射，數(shù)據(jù)是不是真的?2017年，天津二手房簽約成交量94434套，環(huán)比2016年下降50%，成交均價(jià)13308元/㎡，環(huán)比價(jià)格漲幅8%。因?yàn)橹昂芏嗵旖虻姆劢z給我留言反映，天津二手房市場真的降價(jià)了，不只是成交低迷，價(jià)格是真降了15%左右，但從統(tǒng)計(jì)上卻是漲了，搞不懂。我們再看下未來市場的供給量：

2015、2016年連續(xù)兩年都是供不應(yīng)求，但到2017年，開始供給大于需求了。截至2017年底，天津可售存量1412萬㎡，12.4萬套，去化周期為13個(gè)月。一般超過12個(gè)月，供需的天枰就會往過剩方向發(fā)展，進(jìn)入買方市場，價(jià)格自然會有下降的壓力。

土地供給量上來說，天津在2016年賣地比較多，所以2017年、2018年的房屋供給量會增加，2017年天津賣地比2016年少一大截，但土地收入上反而多了，說明土地成交的單價(jià)高了，在目前市場調(diào)整的情況下，地王入市壓力會比較大。

有的人說，市場不好，政府少供點(diǎn)地，造成供不應(yīng)求價(jià)格就難跌了，但你要想想，天津的財(cái)政收入現(xiàn)在下滑這么嚴(yán)重，政府不賣地吃什么呀?所以地還是得繼續(xù)賣。未來政策能不能放松，就看天津的庫存上升有多快了，反正因城施策，一城多策也是中央鼓勵的。

2018年天津房價(jià)走勢

從2017年起，天津市開始實(shí)施棚改三年清零行動計(jì)劃，到2019年底，全面完成市區(qū)147萬平方米棚改任務(wù)，比國家要求的2020年要提前1年。這些棚戶居民一部分將住進(jìn)安置房，另外一部分人將拿著拆遷款進(jìn)入商品房市場。目前政府安置房建設(shè)速度遠(yuǎn)不敵棚戶改造速度，未來不排除大量的棚戶居民涌入商品房市場，進(jìn)而推高房價(jià)。

2017年全市成交97宗純住宅及商住用地，賣地規(guī)模相較2016年下降22%，但宅地平均樓面價(jià)10315元/平方米，上漲17%。面粉上漲，面包也會隨之漲價(jià)，天津房價(jià)上漲在所難免，特別是明年將有大量2016年高價(jià)地集中入市。

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