2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告
隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，...
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的流拍數(shù)量達(dá)到419幅，對(duì)比去年同期的235幅上漲78%。
近日，一場(chǎng)備受關(guān)注的土地拍賣(mài)，爆出大冷門(mén)，山西太原8宗區(qū)域絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，無(wú)一幸免。
太原只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年前7個(gè)月，全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗，不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的流拍數(shù)量達(dá)到419幅，對(duì)比去年同期的235幅上漲78%。
中信建投證券的一份研報(bào)則顯示，2018年前7個(gè)月，300城總流拍宗數(shù)已達(dá)258宗，與2014年同期相比高出了59%。2014年是近年來(lái)流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。
盡管各家統(tǒng)計(jì)結(jié)果有較大差距，但均指向一個(gè)結(jié)果：土地流拍數(shù)量增多。
為何流拍？
土地流拍，顧名思義，就是說(shuō)在土地在拍賣(mài)過(guò)程中，地塊無(wú)人出價(jià)或出價(jià)低于底價(jià)，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析，這和當(dāng)前市場(chǎng)降溫有直接關(guān)系，一方面受限價(jià)政策影響，房企拿地在利潤(rùn)方面的考核更為嚴(yán)苛，算不過(guò)來(lái)賬的生意自然無(wú)法成交；另一方面，樓市進(jìn)入下行周期，成交量減少、價(jià)格下探，導(dǎo)致房企對(duì)未來(lái)的預(yù)期更為謹(jǐn)慎。
買(mǎi)賣(mài)不成，也并非一方的原因。在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，部分原因是地方政府“太貪心”，將土地底價(jià)設(shè)置太高，超出了房企預(yù)期。“高地價(jià)、高要求導(dǎo)致房企有心買(mǎi)地，卻無(wú)力承受”。
無(wú)論是市場(chǎng)原因也好，地方貪心也罷，導(dǎo)致土地流拍增多的原因還與當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。在全國(guó)去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)均提出了降低杠桿水平，保持財(cái)務(wù)健康的要求。
“當(dāng)前房屋銷(xiāo)售依然受到管控，部分三四線城市也在升級(jí)，房企需要防范資金回籠方面的壓力。融資渠道依然偏窄，中小型房企需警惕資金鏈斷裂?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，形勢(shì)不允許大規(guī)模擴(kuò)張，房企市場(chǎng)策略以穩(wěn)健為主。
對(duì)比2014年那場(chǎng)土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認(rèn)為，上一次土地流拍主要是因?yàn)槭鞘袌?chǎng)銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致開(kāi)放商拿地能力與意愿減弱；這一次房產(chǎn)銷(xiāo)售相對(duì)穩(wěn)定，流拍增加主要是房企基于利潤(rùn)率及去杠桿下的理性選擇。
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