地方調(diào)控政策繼續(xù)深化 買(mǎi)房投資邏輯將逆轉(zhuǎn)

• 2018年9月14日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)天津 1412 93
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

今時(shí)不同于往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去。

前幾年，房子一度成為財(cái)富暴增的工具?，F(xiàn)在，買(mǎi)房還能造富嗎？

“我在2016年底花了460萬(wàn)在福田梅林買(mǎi)了一套74平方米的三居室，加上種種稅費(fèi)和中介費(fèi)將近15萬(wàn)，整個(gè)成本算下來(lái)要475萬(wàn)?！标愑栏嬖V我，“現(xiàn)在快兩年的時(shí)間了，我本打算賣掉這套房子換一套更大的房子，現(xiàn)在的掛牌價(jià)格在520萬(wàn)左右，但如今調(diào)控嚴(yán)厲，中介說(shuō)510萬(wàn)成交的機(jī)會(huì)比較多，這樣算下來(lái)賬面上看似有35萬(wàn)元的利潤(rùn)，但如考慮首付140萬(wàn)的利息以及每月月供所產(chǎn)生的利息，收益可能只剩下幾萬(wàn)元。”

其實(shí)，這種情況在近期深圳樓市并不少見(jiàn)。朋友莫迪去年底在布吉上水徑片區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套89平方米的三室新房，單價(jià)在每平方米53000元，現(xiàn)在同一小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也就是大概這個(gè)水平，房子還未到手月供已經(jīng)開(kāi)始。

“對(duì)剛需來(lái)說(shuō)還是盡早下手，房?jī)r(jià)和購(gòu)房成本一直在上升。不過(guò)，現(xiàn)在想著靠買(mǎi)房賺大錢(qián)，我從來(lái)沒(méi)想過(guò)?！标愊壬缡钦f(shuō)。更有人這么說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)最重要的屬性還是保值。如果每年的漲幅低于10%，投資人肯定虧錢(qián)，因?yàn)橘Y金成本太高了。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和資金成本大幅上升的當(dāng)下，“買(mǎi)房大賺”的想法已經(jīng)發(fā)生了變化，謹(jǐn)慎越來(lái)越成為主流的想法。進(jìn)入金九已近半月，從目前的深圳樓市來(lái)看，“金九銀十”明顯成色不足，無(wú)論是目前開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)，還是現(xiàn)在的整體市場(chǎng)成交情況，觀望的氛圍越來(lái)越濃厚。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手房成交1204套，環(huán)比下降15.7%；成交面積環(huán)比下降13.14%。從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看，上周二手住宅報(bào)價(jià)下跌的盤(pán)源的占比為56.64%。其實(shí)，從2016年10月政策調(diào)控后深圳樓市“金九銀十”已不復(fù)存在，目前市場(chǎng)各方仍在觀望中，購(gòu)房客流量減少，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)成交或?qū)⒗^續(xù)低迷。

有人說(shuō)，今時(shí)不同往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去，特別是近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控升級(jí)，實(shí)際上意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入下半場(chǎng)。

剛剛，房企的中報(bào)高潮落下帷幕，許多中小房企們還遵循著規(guī)模競(jìng)賽的生存法則，在沖擊百?gòu)?qiáng)、千億的路上勐踩油門(mén)。另一邊，幾家龍頭房企卻悄然踩了剎車，主動(dòng)宣布要放緩擴(kuò)張步伐，不再將規(guī)模放在首要位置，“提升利潤(rùn)率”和“降低杠桿”成為新的經(jīng)營(yíng)法則。值得注意的是，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商從原來(lái)單一的住宅、寫(xiě)字樓的提供商，向新型生活方式的服務(wù)商轉(zhuǎn)型已然成為趨勢(shì)。

房企開(kāi)始改變，剛需和投資者的心態(tài)似乎也開(kāi)始發(fā)生變化，買(mǎi)房投資的邏輯將徹底逆轉(zhuǎn)。

地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來(lái)，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機(jī)炒房；部分二線、三四線城市調(diào)控政策補(bǔ)位、升級(jí)，限購(gòu)限售等政策仍在擴(kuò)圍。監(jiān)管方面，多數(shù)省市先后開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。從政策出臺(tái)的頻率來(lái)看，8月各地調(diào)控政策保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，其中，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管類政策占主流。

月內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開(kāi)展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。此次住建部再次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性。隨后，多個(gè)城市先后展開(kāi)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。8月份以來(lái)，越來(lái)越多的城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)方案。

尤其是，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人，約談強(qiáng)調(diào)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來(lái)，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

隨后，8月19日，?？谑泄剂?xiàng)舉措遏制房?jī)r(jià)上漲，包括強(qiáng)化各級(jí)各部門(mén)的房地產(chǎn)調(diào)控職責(zé)。強(qiáng)化調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制；強(qiáng)化各級(jí)各部門(mén)責(zé)任壓實(shí)等。24日，唿和浩特表示將多措并舉調(diào)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施。

不僅如此，月內(nèi)，包括北京、濟(jì)南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。

與此同時(shí)，這些地方通過(guò)綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，增加住房及用地有效供應(yīng)，清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制房?jī)r(jià)上漲。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，8月份以來(lái)密集出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表態(tài)來(lái)看，政策將“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)先滿足剛需人群購(gòu)房需求、加強(qiáng)人才落戶后購(gòu)房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購(gòu)房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)通過(guò)出臺(tái)剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購(gòu)房需求”。該負(fù)責(zé)人分析表示，“同時(shí)，作為遏制投機(jī)炒房最有效的手段，限購(gòu)（個(gè)人、企業(yè)）、限售、提高社保年限要求、嚴(yán)查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

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