哈爾濱鼓勵(lì)房企讓利銷售新房 2021中國商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及政策分析

• 2020年11月19日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1028 65
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哈爾濱出臺(tái)十四條措施穩(wěn)樓市，鼓勵(lì)房企打折促銷讓利銷售新房。為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難。

哈爾濱出臺(tái)十四條措施穩(wěn)樓市，鼓勵(lì)房企打折促銷讓利銷售新房。為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，《通知》共計(jì)十四條扶持措施，其中明確鼓勵(lì)房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房;同時(shí)公積金貸款項(xiàng)目隨時(shí)提交隨時(shí)審批。

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國房景氣指數(shù)”)為100.50，比9月份提高0.08點(diǎn)。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長3.8%。房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。

商品房銷售額增長

1-10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。

根據(jù)中研普華《2021-2026年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》分析：

11月3日，中共中央發(fā)布《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，不僅為“十四五”規(guī)劃定了調(diào)，還提出了2035年我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展

文件最早提到房地產(chǎn)的表述是這一句，它出現(xiàn)在“暢通國內(nèi)大循環(huán)”章節(jié)中，說明“均衡發(fā)展”要照顧到“依托強(qiáng)大國內(nèi)市場(chǎng)，形成國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”這個(gè)前提。

國內(nèi)國際大循環(huán)是中央預(yù)判內(nèi)外發(fā)展形勢(shì)，新近提出的發(fā)展格局，其中涉及到經(jīng)濟(jì)鏈條、產(chǎn)業(yè)鏈條、資金鏈條以及生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)和層次的戰(zhàn)略思考與再定位。

房地產(chǎn)是比較特殊的行業(yè)，它既具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，也有較強(qiáng)的金融屬性。多年以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，承載著經(jīng)濟(jì)增長、地方財(cái)政收入和金融市場(chǎng)穩(wěn)定等多項(xiàng)職能。

然而，過去的10多年間，持續(xù)上漲的房價(jià)不僅大量擠占了金融資源，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，還導(dǎo)致生活成本上漲，嚴(yán)重透支了中國老百姓消費(fèi)升級(jí)的空間。

更為緊迫的是，不斷堆高的金融杠桿和逐漸積累的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)中最大的“灰犀?！?，時(shí)刻威脅著我國金融系統(tǒng)的安全。

所以，“十四五”規(guī)劃建議明確表示，要推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，警示的就是這一層風(fēng)險(xiǎn)，目的就是要消除國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，讓它和實(shí)體經(jīng)濟(jì)步調(diào)一致、共同發(fā)展。

當(dāng)然，強(qiáng)調(diào)均衡發(fā)展，落點(diǎn)還是發(fā)展，不是絕對(duì)的限制發(fā)展，而是要在“規(guī)模上、結(jié)構(gòu)上”適度調(diào)整，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與上下游、產(chǎn)供銷的有效銜接。

從“推動(dòng)”二字也可以看出，中央的態(tài)度仍然是“支持”，而不是“控制”。十九大以來，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)例外。伴隨著20多年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的供需形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本改變，人均住房面積已經(jīng)達(dá)到40平方米，市場(chǎng)趨于飽和，甚至局部已出現(xiàn)嚴(yán)重庫存。

在這樣的背景下，不完全剎車，而是轉(zhuǎn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，也是符合新時(shí)代發(fā)展主題的一個(gè)必然要求。

需要注意的是，發(fā)展金融和房地產(chǎn)，初衷是為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”“擴(kuò)大內(nèi)需”服務(wù)的，這個(gè)“發(fā)展”要結(jié)合深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來理解，更加強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。

促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展

房地產(chǎn)同時(shí)具有消費(fèi)和投資兩種屬性，消費(fèi)屬性包括剛性住房需求和改善性住房需求，二者會(huì)伴隨著人口數(shù)量和城鎮(zhèn)化率的提升而增加，而投資屬性也可以說是地產(chǎn)的金融屬性，通常來自預(yù)期資產(chǎn)價(jià)值升值和未來的租金收入等等，其周期性更強(qiáng)一些。

文件此處強(qiáng)調(diào)了“住房消費(fèi)”，并沒有提到投資，也是反映了“房住不炒”的基本政策。

2009年，為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)帶來的沖擊，國務(wù)院第一次提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的概念，2014年國務(wù)院重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并將其列入六大消費(fèi)領(lǐng)域之一。

面對(duì)疫情沖擊和復(fù)雜的國際環(huán)境，今年中央提出“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)是“雙循環(huán)”格局的重要內(nèi)容，因此，在“十四五”規(guī)劃建議中提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，有著深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

與過去“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的提法不同，本次表述為“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，其中包含兩層意思。

一是“促進(jìn)”，相比之前的“穩(wěn)定”更加積極，未來應(yīng)該會(huì)有具體的促進(jìn)住房消費(fèi)的政策措施出臺(tái)。

二是“健康發(fā)展”，指出發(fā)展是以促進(jìn)消費(fèi)為目的，但也仍然是健康第一，如果出亂子，那可就另說了。

同時(shí)要注意，文件中提到的“住房消費(fèi)”，并不是單純指買房賣房，而應(yīng)該是包含租賃住房、裝修改造、品質(zhì)改善、提升服務(wù)等更大范圍的消費(fèi)需求，上下游還鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)等多個(gè)行業(yè)，可說是“一子落而滿盤活”，里面的市場(chǎng)機(jī)遇值得深挖。

當(dāng)然，也不要期待2009年和2014年的政策強(qiáng)刺激再次上演，在“房住不炒”的原則之下，“穩(wěn)”字當(dāng)先，任何投機(jī)性炒房行為，毫無疑問會(huì)受到嚴(yán)厲打壓。

原文表述：“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”

2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”，在此基礎(chǔ)上，住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，之后許多部門都陸續(xù)出臺(tái)了配套政策，涉及融資、土地、稅金等各個(gè)方面。

本次將“房住不炒”寫入“十四五”規(guī)劃建議，是中央地產(chǎn)調(diào)控政策方針的一種延續(xù)。

由于房子的投資屬性常常超越消費(fèi)屬性，成為企業(yè)和居民投資避險(xiǎn)、保值增值的重要工具。在投資、投機(jī)需求的推動(dòng)下，房價(jià)暴漲容易致使泡沫累積，金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，會(huì)直接威脅到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家的經(jīng)濟(jì)安全。

“房住不炒”的目的就在于，讓房地產(chǎn)真正回歸到居住屬性，弱化其投資屬性，并且嚴(yán)厲打擊炒房的行為。從目前來看，在該原則指導(dǎo)下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了良好效果，房價(jià)漲幅趨緩，地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

相信在今后相當(dāng)長的時(shí)間里，“房住不炒”的總基調(diào)都不會(huì)再變了，變化只是細(xì)化到每個(gè)城市“因城施策”甚至每個(gè)市場(chǎng)主體“因企施策”的具體舉措，比如前段時(shí)間的“三條紅線”。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方，比如地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房企、中介機(jī)構(gòu)、購房者都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

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  2021-2026年中國商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、...

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