一線城市寫字樓租金下滑空置率攀升 “十四五”寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及發(fā)展方向

• 吳亞楠 2023年8月2日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1295 85
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全國一線城市寫字樓市場呈現(xiàn)租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續(xù)承壓。

一線城市寫字樓租金下滑空置率攀升

今年以來，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度復(fù)蘇。在上海，位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為上海寫字樓市場熱度最高的區(qū)域之一。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴(集團)有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達(dá)到94.8%，吸引各行業(yè)龍頭或總部機構(gòu)超過60家。

全國一線城市寫字樓市場呈現(xiàn)租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續(xù)承壓。新華財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年，寫字樓市場或有所恢復(fù)，但市場需求與租金恢復(fù)仍需較長時間。從更長遠(yuǎn)角度看，地方政府應(yīng)逐步調(diào)整供地思路，科學(xué)合理確定商業(yè)用地供應(yīng)量。

寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現(xiàn)趨勢性變化。凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標(biāo)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟活力的重要指標(biāo)。在經(jīng)濟活躍，企業(yè)擴租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年寫字樓行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》顯示：

“十四五”寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及發(fā)展方向

寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一個重要類別，與商業(yè)活動密切相關(guān)，是從事金融、貿(mào)易、高新科技等行業(yè)的人們集中辦公的場所。有研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

寫字樓的出租率反映一段時間內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟活躍度。經(jīng)濟活躍度越強，對寫字樓的需求越大。新經(jīng)營主體增長快，會帶動出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對寫字樓出租率有積極影響。所以寫字樓出租率的變化能夠折射經(jīng)濟發(fā)展的基本狀況。

從疫情的影響來看，今年初在國內(nèi)“卷土重來”的疫情呈現(xiàn)了多點爆發(fā)的態(tài)勢，尤其是深圳、上海等重點城市也受到了疫情的較嚴(yán)重沖擊，在給人們生活、工作帶來不便的同時，也會影響到企業(yè)的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續(xù)釋放。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預(yù)計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。

中國寫字樓市場投資規(guī)模將達(dá)到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.34%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。

全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

展望四季度，宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，先前出臺的政策也將持續(xù)顯效，疊加上年同期基數(shù)較低，四季度宏觀經(jīng)濟或延續(xù)三季度恢復(fù)態(tài)勢，且恢復(fù)速度有望加快，積極因素或?qū)⒋龠M(jìn)寫字樓租賃需求繼續(xù)恢復(fù)。但四季度新增供應(yīng)將繼續(xù)入市，短期內(nèi)部分城市寫字樓市場供大于求態(tài)勢或難以改變，寫字樓租金或面臨繼續(xù)下行的壓力。

寫字樓未來發(fā)展方向

體而言，寫字樓出租率的增長有賴于經(jīng)濟活躍度的提升。政府出臺政策支持以及資金獎勵政策，不僅有助于吸引企業(yè)落地，也對科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級以及科技成果轉(zhuǎn)化等有促進(jìn)作用，能夠增強企業(yè)發(fā)展信心，企業(yè)新租、擴租需求也將更多。

新建高層寫字樓會越來越少。我國城市建設(shè)逐漸從大拆大建向城市更新轉(zhuǎn)向，政策層面積極限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》明確，嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

與住宅建設(shè)的開發(fā)與改造并重相類似，寫字樓這類商業(yè)地產(chǎn)，也可以在更新改造中尋求更多發(fā)展機遇。如今，寫字樓不僅僅是一個辦公區(qū)域，人們對于辦公室的需求日益多元化。未來寫字樓的供給應(yīng)更注重質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)繁榮，對寫字樓有更高需求。

寫字樓行業(yè)報告對中國寫字樓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了寫字樓市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，寫字樓行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2023-2028年寫字樓行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》。

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