房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研 多地房地產(chǎn)政策迎來調(diào)整優(yōu)化

• 方蔓桃 2023年8月26日 來源：百度 918 57
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。重點(diǎn)分析了我國房地產(chǎn)行

日前，重慶市市長胡衡華在推動城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展工作專題會議上強(qiáng)調(diào)，要緊盯“金九銀十”，研究落實(shí)好有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，相關(guān)政策能出盡出、應(yīng)出早出。22日，黑龍江省大慶市委書記李世峰在聽取全市城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)工作匯報后強(qiáng)調(diào)，要以更實(shí)舉措助力房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，吃透中央精神，堅持分類施策、多管齊下，前瞻性建設(shè)小區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化土地、金融、公積金等一攬子政策組合，以有為政府帶動有效市場。

包括公積金在內(nèi)的更多實(shí)質(zhì)性政策相繼落地。西安住房公積金管理中心表示，將恢復(fù)辦理在西安市購買自住住房的關(guān)中平原城市群成員城市(寶雞、咸陽、銅川、楊凌、運(yùn)城、臨汾、天水、平?jīng)?、慶陽市)和觀察員城市(延安、三門峽)住房公積金繳存職工住房公積金貸款業(yè)務(wù)，以上城市住房公積金繳存職工與西安本地繳存職工享有同等貸款權(quán)益。

哈爾濱方面則開展了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。為有效緩解貸款職工還款壓力，減少繳存職工家庭購買自住住房貸款的利息支出，哈爾濱住房公積金中心與16家銀行簽訂合作協(xié)議進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”。其中，中行、農(nóng)行等9家銀行可直接辦理順位抵押“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。重點(diǎn)分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時速”。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費(fèi)等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實(shí)降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。同時，如果有關(guān)部門能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問題，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)房企，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件，我國房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進(jìn)入至暗時刻。

廈門二套房貸利率下限從LPR+80基點(diǎn)調(diào)整為LPR+60基點(diǎn)。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，房貸利率下降結(jié)合新一輪的降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、減稅、補(bǔ)貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)住房需求釋放，為市場修復(fù)注入動力。

此外，存量房貸利率調(diào)整也在路上。根據(jù)最新公布的LPR，1年期LPR較上月下調(diào)10個基點(diǎn)，5年期以上LPR卻未能如預(yù)期調(diào)整，選擇“按兵不動”，這被市場認(rèn)為是在給即將進(jìn)行的存量房貸調(diào)整預(yù)留空間。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，房價調(diào)整壓力大的城市或?qū)⑼ㄟ^下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來降低房貸利率。

海通國際分析師梁中華表示，存量房貸利率調(diào)降仍有較大的調(diào)整空間，一方面能大大降低購房者的還款壓力，另一方面能夠從源頭遏制購房者提前還貸的行為。

“短期來看，預(yù)計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，‘一區(qū)一策’、結(jié)合生育政策等或是重要方向，針對改善性住房需求的信貸政策也有望加力?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。無獨(dú)有偶。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，為多年來低位;2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴(kuò)大;根據(jù)克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，同時單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大;2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，2023年7月末，廣義貨幣(M2)余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點(diǎn);2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納大規(guī)模資金入場。

我國房地產(chǎn)市場中，商品房占到80%，這在全世界是絕無僅有的，將來的市場結(jié)構(gòu)會改變?！帮@然現(xiàn)在大大小小的開發(fā)商會進(jìn)行新的調(diào)整、洗牌，叫驚雷滾滾還是叫烏云密布，怎么形容都不為過。行業(yè)還會存在，但是企業(yè)的調(diào)整會非常非常大。

房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是不會改變的?！捌髽I(yè)起起落落很正常”。香港的地產(chǎn)商在經(jīng)歷了多個高低房地產(chǎn)周期后，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，特別是在資產(chǎn)負(fù)債管理和戰(zhàn)略調(diào)整方面。

業(yè)內(nèi)人士指出，不論是香港的新鴻基、瑞安還是恒隆，公司的資產(chǎn)負(fù)債和內(nèi)地地產(chǎn)商相比都非常低，就算是和美國其他一些發(fā)達(dá)國家比，公司負(fù)債率也是比較低的。并且，地產(chǎn)開發(fā)是非常慢的，不高速運(yùn)轉(zhuǎn)，一步一個腳在那開發(fā)，水平非常高。

“從目前樓市整體放松的環(huán)境來看，各地的購房補(bǔ)貼大都屬于各地調(diào)控放松‘組合拳’的組成部分?！?8安居客研究院院長張波此前曾評價購房補(bǔ)貼政策稱：政策單一對市場釋放的效力相對有限，需要和其他調(diào)控放松政策形成合力，會對市場形成一定影響力。

隨著近期官方對優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的接連表態(tài)，新一輪穩(wěn)樓市暖風(fēng)再起，分析普遍認(rèn)為當(dāng)下“政策底”再度夯實(shí)的信號明顯。但在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中，對政策寬松邊界和趨勢的判斷顯得尤為重要。調(diào)整探索的嘗試?yán)?，不少城市首先給出了相對穩(wěn)妥的鼓勵方式——購房補(bǔ)貼。

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析

繼中央定調(diào)要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，各地政策變化備受關(guān)注。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月以來，中央及各部委密集釋放積極信號，一定程度帶動房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心修復(fù)，政治局會議提出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，但具體政策落地及市場顯效均需時間，當(dāng)前居民置業(yè)意愿仍偏低，全國房地產(chǎn)市場活躍度繼續(xù)下行。

展望后市，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前住建部提出降低首套房首付比例和利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等，預(yù)計后續(xù)會有更多熱點(diǎn)城市降低首付比例并調(diào)整優(yōu)化二套住房購房政策。熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。

陳文靜也認(rèn)為，一線城市樓市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低二套首付比例、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費(fèi)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。樓市政策需要協(xié)同優(yōu)化，盡快落地，從而促進(jìn)樓市預(yù)期實(shí)質(zhì)修復(fù)。

8月以來，房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢并未改變，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月前兩周重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場繼續(xù)低位調(diào)整。陳文靜指出，中央及主管部門發(fā)聲后，合肥、鄭州、杭州等城市優(yōu)化樓市政策，短期來看，預(yù)計將有更多城市優(yōu)化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期，但政策顯效仍需要一定時間，短期全國房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，金融相關(guān)支持備受關(guān)注。8月20日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會于8月18日聯(lián)合召開電視會議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險有關(guān)工作。其中提到，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

比如，近年來，隨著人口老齡化加劇，健康問題不斷被重視，投入養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)領(lǐng)域占比增加。平臺數(shù)據(jù)顯示旗下大健康品類銷量同比增長40%，由此可見，國人對健康不斷的重視度，其中火熱的男友養(yǎng)護(hù)科技增幅更是達(dá)到120%。擁有創(chuàng)新優(yōu)勢的“君 臻強(qiáng)”隨之嶄露頭角，也是側(cè)面命中了大人們心中的小秘密。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化。無論購房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮，還是金融機(jī)構(gòu)對于房企、買房人信用擴(kuò)張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時，由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn)，房價不斷上漲，行業(yè)上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風(fēng)險，也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此當(dāng)務(wù)之急是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè)，絕不能逆勢加杠桿，將危機(jī)和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)，而是均需要同步化、漸進(jìn)式降低杠桿比例，通過市場化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清。

……

“房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基本思路是不變的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，近期人民銀行的會議均反映出對房地產(chǎn)的大力支持。種種政策都是吻合導(dǎo)向的，報告與這些政策總體基調(diào)是一致的，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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