北京：關(guān)注“夾心層”的保障房政策變遷史

• 2017年8月9日 FanTianQing來(lái)源：騰訊新聞 913 57
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政策變遷的特點(diǎn)在于逐步落實(shí)房子是用來(lái)住的，回歸房屋的居住屬性及打擊投資投機(jī)屬性。

8月3日晚間，北京市住建委、發(fā)改委、財(cái)政局、國(guó)土規(guī)劃委等多部門(mén)聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)《辦法》規(guī)定，2017年8月3日這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

從歷史角度看，除了目前推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，北京在保障房制度探索中經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、安置房以及自住型商品房等歷史階段。而從本次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房細(xì)則來(lái)看，北京市非常注重保障性住房過(guò)往遺留問(wèn)題。比如，備受詬病的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的尋租空間問(wèn)題；另外，此次還將保障范圍擴(kuò)大到非京籍人群。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政策變遷的特點(diǎn)在于逐步落實(shí)房子是用來(lái)住的，回歸房屋的居住屬性、打擊投資投機(jī)屬性；這些變遷的進(jìn)步性體現(xiàn)在兼顧效率和公平、完善“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系；共有產(chǎn)權(quán)汲取了政府對(duì)于政策性住房的土地供應(yīng)缺乏激勵(lì)機(jī)制的問(wèn)題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給緩解供需矛盾。

保障房變遷史

1998年房改以來(lái)，北京在產(chǎn)權(quán)型保障房制度上的探索非常積極，供應(yīng)品種也是最多的。其中，最為顯著的保障性住房品類(lèi)包括限價(jià)房、經(jīng)適房和自住性商品房（簡(jiǎn)稱(chēng)自住房）等。

經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

限價(jià)房，又稱(chēng)限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是為了限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

自住型商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷(xiāo)售對(duì)象、限定銷(xiāo)售價(jià)格的原則，滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面積，以90平方米以下為主，銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。

值得注意的是，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房在歷史迭代過(guò)程中，其尋租行為備受詬病。比如，經(jīng)濟(jì)適用房政策中，政府明確規(guī)定不得出租和外借，但在實(shí)際運(yùn)行中，不少業(yè)主將其用于出租等行為。保障房分配政策在設(shè)計(jì)方面存在天然漏洞，導(dǎo)致一些家庭并非中低收入者也進(jìn)入輪候。比如大量收入構(gòu)成十分復(fù)雜但無(wú)法體現(xiàn)工資單的家庭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房輪候家庭中。“住保障房，開(kāi)寶馬車(chē)”的類(lèi)似現(xiàn)象一直備受輿論關(guān)注。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊表示，從北京保障性住房變遷歷史看，政策迭代更新逐漸加快。從經(jīng)適房、兩限房、自住商品房，再到共有產(chǎn)權(quán)，政策迭代基本是13年-6年-4年，符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，更貼合當(dāng)前保障群體現(xiàn)狀；另外，價(jià)格設(shè)定從一刀切變成相對(duì)靈活定價(jià)：這樣既有市場(chǎng)調(diào)節(jié)的成分，又有對(duì)保障群體的保護(hù)門(mén)檻，對(duì)保障群體之間的差別也能起到漏斗排篩；購(gòu)房人群門(mén)檻抓大放?。哼@樣既可堵漏，又能對(duì)難于核實(shí)的部分做必要舍棄。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，對(duì)于類(lèi)似保障房的發(fā)展歷史來(lái)看，實(shí)際上不斷在優(yōu)化結(jié)構(gòu)。過(guò)去的住房更多的體現(xiàn)為對(duì)于價(jià)格的直接管控上，類(lèi)似經(jīng)適房和兩限房等，都是對(duì)房?jī)r(jià)的直接管控。而現(xiàn)在的改革則從更創(chuàng)新的角度進(jìn)行價(jià)格管控，即不斷降低土地成本或者說(shuō)不斷通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式，進(jìn)而營(yíng)造成本更低的住房模式。另外，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的變遷，共有產(chǎn)權(quán)住房更注重降低其尋租空間。

共有產(chǎn)權(quán)的進(jìn)步性

鑒于保障性住房過(guò)往歷史中出現(xiàn)的問(wèn)題尤其是尋租問(wèn)題，此次共有產(chǎn)權(quán)住房《意見(jiàn)稿》涉及相關(guān)規(guī)定非常之細(xì)。

比如：各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。分配體系放開(kāi)增加非京籍：這是一個(gè)重要表態(tài)和轉(zhuǎn)折，表現(xiàn)了北京首都從住房保障體系上的接納和包容；單身人士申購(gòu)需年滿(mǎn)30歲；有過(guò)住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭，不能再申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房。如果離婚了，需要3年之后再申購(gòu)。有違建不更正的，也不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房；弄虛作假，10年禁止申請(qǐng)保障房和政策房。

孫慶磊表示，從《意見(jiàn)稿》上看，此次分配體系放開(kāi)增加非京籍：這是一個(gè)重要表態(tài)和轉(zhuǎn)折，表現(xiàn)了北京首都從住房保障體系上的接納和包容；另外，轉(zhuǎn)讓門(mén)檻與準(zhǔn)入門(mén)檻對(duì)稱(chēng)性更高：此前轉(zhuǎn)讓要么原價(jià)回購(gòu)，要么存在高額差價(jià)補(bǔ)償，今年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，不乏很多原本中低收入家庭的階層上升加快，共有產(chǎn)權(quán)的5年后可向其他符合購(gòu)買(mǎi)人群出售，其實(shí)是轉(zhuǎn)讓門(mén)檻與準(zhǔn)入門(mén)檻對(duì)稱(chēng)性更高，也會(huì)加速保障房的應(yīng)用效率。

孫慶磊表示，共有產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)入人群的變化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面（家庭）收入：延續(xù)了自住型商品房的準(zhǔn)入條件，不做考核；對(duì)購(gòu)房群體住房方面審核情況變化體現(xiàn)在：之前經(jīng)適房和兩限房有很多相對(duì)細(xì)致嚴(yán)密的條件的設(shè)置，自住型商品住房是京籍再申請(qǐng)時(shí)名下允許有一套房，而此次共有產(chǎn)權(quán)要求非常明確，必須名下無(wú)房且沒(méi)有曾經(jīng)出售記錄，也就是說(shuō)本次申請(qǐng)的共有產(chǎn)權(quán)房必須是首套房；其他資產(chǎn)情況：不做考核。一言以蔽之，只看住房情況，對(duì)收入和資產(chǎn)配置不做要求。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從共有產(chǎn)權(quán)保障屬性來(lái)看，最值得關(guān)注的是“夾心層”，這部分人可能超出了保障房標(biāo)準(zhǔn)，但購(gòu)買(mǎi)商品房的能力又不足，隨著社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，這部分人群比例明顯增加，因此，北京的保障房涵蓋人群必須有相應(yīng)調(diào)整。

除了提出針對(duì)新北京人，張波認(rèn)為此次共有產(chǎn)權(quán)保障屬性值得肯定的是，數(shù)據(jù)化保障，拿出30%的比例給無(wú)京籍的“新北京人”，如此數(shù)據(jù)化的保障手段在國(guó)內(nèi)是第一個(gè)；不再對(duì)受益人群的收入有所限制，保障的范圍又有一定程度擴(kuò)大；嚴(yán)格限定對(duì)于無(wú)房人群保障，買(mǎi)過(guò)房就會(huì)被排斥在外，更好地規(guī)避了政策上可能產(chǎn)生的漏洞。

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