樓市政策堅持從嚴 未來房價走勢如何? 未來房價的可能性分析

• 2017年10月31日 lihuizhen來源：想住APP 333 14
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  2017-2022年上海市寫字樓租售行業(yè)市場競爭分析與發(fā)展前景預(yù)測報告

  第一部分 產(chǎn)業(yè)環(huán)境透視 第一章 上海市寫字樓租售行業(yè)概述 1 第一節(jié) 上海市寫字樓租售現(xiàn)狀分析 1 第二節(jié) 上海市寫字樓租售行業(yè)經(jīng)濟指標分析 2 一、贏利性 2 二、成長速度 2 三、2...

0月22日，住建部部長王蒙徽在19大新聞發(fā)布會上表示，經(jīng)過一系列有針對性的樓市調(diào)控，目前我國一二線熱門城市新房價格同比漲幅回落，三四線城市房價趨于穩(wěn)定，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。

本月，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年9月樓市數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)來看，成都的樓市是一片安穩(wěn)，甚至還有下跌的現(xiàn)象。

就目前成都的樓市而言，大部分購房者對于成都后市依然看漲，炒房客和中介不斷制造恐慌情緒，新房供應(yīng)短缺，市場熱度不減。

最近一個月，全國24個主要城市，已經(jīng)有12個處于下跌狀態(tài)，漲幅超1%的只有3個城市。在在全國大部分城市止?jié)q或有所下跌的情況下，成都依然保持較高的上漲勢頭。

很多人表示，對成都未來市場越來越看不透了，就算成都十年的資深地產(chǎn)人也從未見過如此瘋狂的市場。成都房價什么時候才見頂?在此次大會上，筆者看到了一絲曙光。

10月22日，住建部部長王蒙徽在19大新聞發(fā)布會上表示，經(jīng)過一系列有針對性的樓市調(diào)控，目前我國一二線熱門城市新房價格同比漲幅回落，三四線城市房價趨于穩(wěn)定，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。而為了鞏固已有成果，下一步相關(guān)部門將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，從而推動房地產(chǎn)長效機制建立健全。

如果按照大會指示：堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁。那么成都除了目前的限購、限貸、限售政策外，筆者認為，最高地價限制，預(yù)售備案價限制也將是影響未來成都市場走勢的政策，甚至可能影響二手房價格的回調(diào)，市場逐漸回歸理性。

原由一，成都地價基本見頂

2016年12月，成都首次啟用了土拍“熔斷價”，這預(yù)示著成都地價從供應(yīng)端得到了限制，但是當(dāng)日地塊幾乎以熔斷價終止。

2017年4月，成都再次上調(diào)了“熔斷價”，啟用了“熔斷價+抽簽”，并且順利出讓地塊，但是也在當(dāng)日多次將成都的地價刷新。同日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明文規(guī)定“堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況。”

2017年7月，“熔斷價+抽簽+競自持(or無償移交)”的土拍方式出現(xiàn)，這種土拍方式不僅能嚴格控制地價，并且還能解決租賃市場和人才住房的需求。通過這種方法，近3個月的時間里成都出讓近40宗地塊，可以看到今年各區(qū)域的最高樓面價基本穩(wěn)定。

主城區(qū)二環(huán)內(nèi)地塊最高樓面地價控制在13800元/平米內(nèi)，近郊熱門區(qū)域在12000元/平米內(nèi)，一般區(qū)域在8500元/平米左右。雖然在這些地塊中，某些地塊捆綁了無償移交和自持比例，但是通過對每個無償移交地塊性質(zhì)的分析，我們可以看到這些低容地塊移交部分租賃或人才公寓后，最終呈現(xiàn)的商品住宅將是超低密建筑(不排除某些地塊大部分是別墅的可能)。

原由二，預(yù)售備案價指導(dǎo)

由于目前新盤售價一直受到房管局控制，而房管局對樓盤售價指導(dǎo)的機制是：

1)開發(fā)商預(yù)售、現(xiàn)售價格，不得明顯高于周邊和前期成交價格(同區(qū)域、同品質(zhì)、同價格)。

2)開發(fā)商預(yù)售價格申報，將按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報。

并且，在今年最近的一次“補刀”政策中還提到：分批次開盤房源的價格增幅不能超過人均工資漲幅。就算是現(xiàn)房銷售也將嚴格按照房管局備案指導(dǎo)價，否則不予備案。

地價基本限死，預(yù)售價格接受指導(dǎo)，未來新房售價到底有沒有頂點，各位心里還有沒有數(shù)?

按照定價策略，未來的房價有兩種可能：

一，高品質(zhì)住宅面市，價格高于周邊。

二，同品質(zhì)住宅，價格跟周邊差距不大。

關(guān)于第一種可能，市面上暫時沒有太多的高價地新盤可以參考，但是卻出現(xiàn)過某些普通住宅借以xx系豪宅企圖備案高價，但并沒有蒙混過關(guān)，這里就不舉例了。

關(guān)于第二種可能，市場上有太多低價預(yù)售的案列。但開發(fā)商不接受備案價，轉(zhuǎn)售公寓或一直拖延，這些項目最終將以何種形式面市，筆者也不想去猜。但是在近期，金融城一項目預(yù)售價17000元/平米左右，而在限價之前，該項目售價為27000元/平米。

那么，對于前期拿地成本較低的樓盤，購房者將有很大機會“撿漏”，以低價買到房子。而對于后面不斷出現(xiàn)的高價地的未來售價，樓面地價+建安成本+合理利潤可能是大概率事件。

地產(chǎn)圈也有一句金句叫：長期看人口，中期看土地，短期看政策(金融)。

放眼成都來看，近幾年成都人口持續(xù)增加是多數(shù)人認為成都房價會上行的主要依據(jù)，但是在中短期的土地供應(yīng)和政策上，相關(guān)部門是希望房價穩(wěn)定的。如果政策一直從嚴，不放松，房價趨于穩(wěn)定也是必然的。

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