北京首批“限房價 競地價”項目入市 限價房將拉低市場成交均價

• 2017年11月26日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 686 40
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近日，首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準(zhǔn)備入市。

北京首批“限房價 競地價”項目入市！這類房子有何特點？對房地產(chǎn)市場將造成哪些影響？

為更好地落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設(shè)自住型商品房外，全部實行了“限房價、競地價”的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經(jīng)提前限定了未來的銷售價格。近日，首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準(zhǔn)備入市。

此次即將取得預(yù)售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來咨詢了。

據(jù)介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經(jīng)限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。

北京市房山區(qū)某限價房項目負(fù)責(zé)人常天旗：這個價格，在北京很多區(qū)縣很難去做得到，這個總價段。而且89平米的三居，其實它的舒適度還是可以的，能夠滿足一家人三代人生活的一個面積需求。

不僅是限制了單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了項目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以內(nèi)的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數(shù)是中小戶型，60%是89 的三居，30%是75 的兩居，只有10%是112 的三居。

限定的“房價”是如何計算出來的

房山這個限價房項目，限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元。其實，今年北京出讓的這些“限房價、競地價”地塊，在地塊出讓的標(biāo)書中，都明確限定價格具體到了個位數(shù)。那么，這個價格到底是怎么算出來的呢？

據(jù)了解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門共同會商確定銷售限價。

這個限定的價格首先是以該出讓地塊周邊的項目均價作為基礎(chǔ)。主要做法是，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎(chǔ)。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項目后，經(jīng)加權(quán)平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎(chǔ)。

同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無，會對限定價格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應(yīng)。

據(jù)北京市住建委表示，為確保限價政策的有效執(zhí)行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會同相關(guān)部門，會加強項目的建設(shè)和銷售管理。確保項目的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。加強引導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管，在設(shè)計、施工、交易等環(huán)節(jié)層層把關(guān)，確保此類項目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項目相當(dāng)。

未來北京新房絕大多數(shù)是“限價房”

從去年年底開始，“限房價、競地價”首次出現(xiàn)在了北京市的土地出讓過程中。而進(jìn)入到今年以來，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。

去年9月30日，北京市出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中明確在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

某地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)中國區(qū)研究部主管謝晨：今年北京到目前為止有64宗住宅用地的出讓，但是這60多宗住宅用地，實際上都是含有一些和限價、自住用房、共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的一些約束性條款。其中最多的就是限地價、競房價，競自持的比例，這個要占超過60%。

在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房價、競地價”。這其中，既有遠(yuǎn)郊區(qū)縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場比較火熱的朝陽、豐臺地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類“限房價”的戶型。

而自從北京今年在土地出讓市場全面實行“限房價、競地價”的模式，成功出讓的“限房價、競地價”地塊，溢價率并不高，以往開發(fā)商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現(xiàn)，企業(yè)拿地變得越來越謹(jǐn)慎。

常天旗：現(xiàn)在不可能把地價往高了拍，因為售價是已經(jīng)限定死的。未來我們很難去做這種像之前頂豪的產(chǎn)品，更多的是站在居住者的角度，去做一種實用的房子。

限價房將拉低市場成交均價

隨著這些限價房項目的陸續(xù)入市，北京商品住宅未來將逐漸進(jìn)入住宅限價的時代。那么，幾十個項目、上百萬平方米的面積，這么多限價的房子上市，會給市場帶來什么樣的影響呢？

今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)50%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場冷淡的同時，限價房作為未來一段時期內(nèi)北京住宅市場的新標(biāo)簽，將對整體市場的成交均價形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。

謝晨：我覺得從至少今年出讓的這一批地塊，會在一定程度上，短期里面在它的開發(fā)周期銷售周期里面，對一手房的市場首先會形成它的影響，肯定會有。

某房地產(chǎn)中介公司副總裁胡景輝：北京現(xiàn)在執(zhí)行的就是全國最嚴(yán)格的限購和調(diào)控政策，基本上投資投機型的需求已經(jīng)退出市場了，再加上近期這些供應(yīng)的土地未來都會轉(zhuǎn)化成住宅供應(yīng)到市場，所以我覺得對于供求的平衡會起到非常好的作用，同時本身供給這部分住房，就會平抑和拉低新供應(yīng)住宅的價格。

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