7大信號逼近中國樓市 房地產(chǎn)稅越來越近

• 2018年3月1日 ZhouXun來源：中國經(jīng)營報(bào) 1138 73
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預(yù)測報(bào)告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資...

要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

與2017年的喧囂不同，2018年的中國樓市充斥著危機(jī)。

這些危險(xiǎn)的信號，既有市場層面的，也有政策層面的，更有大政治周期變化的因素。不論來自于哪一方，都意味著，樓市要發(fā)生變化了。

1、房貸利率上浮，購房成本不減反增

第一個(gè)信號是，房貸利率持續(xù)上浮。

雖然部分一二線城市房價(jià)出現(xiàn)微調(diào)，但從去年開始，房貸利率就開啟上浮步伐，目前一線城市首套房貸利率普遍上浮10%以上，部分股份銀行更是上浮20%。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，2017年12月，全國首套房貸款平均利率為5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。

房貸利率上浮，直接影響就是貸款成本增加，增加幅度甚至超過微弱下跌的房價(jià)，整體購房負(fù)擔(dān)不減反增。換句話說，房價(jià)下降所帶來的利好，還抵不上房貸利率上浮所增加的成本。

房貸利率為何會(huì)上浮?最根本的原因就是市場錢緊，整體的貨幣環(huán)境已經(jīng)開始收縮，市場上曾經(jīng)泛濫的流動(dòng)性正在被逐步收回。如果流動(dòng)性不復(fù)存在，那么支撐房價(jià)暴漲的根基，就將失去支撐。

2、暫停抵押貸，切斷樓市資金通道

第二個(gè)信號是，樓市資金輸送通道正在被逐漸切斷。

最近的一個(gè)案例是，2月28日，中信銀行暫停北京200萬元以上個(gè)人住房抵押貸。稍遠(yuǎn)一些的案例是，從中央到地方，連續(xù)多次申明，嚴(yán)禁消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

暫停抵押貸、整治消費(fèi)貸的用意顯而易見，就是從源頭切斷炒房的資金來源。對于銀行來說，主動(dòng)收縮抵押貸，還有另一重的目的，那就是避免樓市下跌帶來的負(fù)面影響，保障資金安全。

不論是政策施壓所致，還是銀行主動(dòng)而為，樓市的資金通道只會(huì)越來越窄，市場錢緊的局面只會(huì)進(jìn)一步加劇。

3、部分地區(qū)樓市泡沫已有破裂征兆

第三個(gè)信號是，樓市泡沫破裂，正在局部地區(qū)變成現(xiàn)實(shí)。

環(huán)京樓市，去年風(fēng)光之時(shí)，引得無數(shù)人瘋搶;如今，多地跌去兩三成，仍舊無人問津。短短一年多時(shí)間，境遇天壤之別。

環(huán)京樓市是典型的炒作市，既無經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，也無人口基本面的支持，僅僅只是政策利好和概念炒作，就讓無數(shù)人為之瘋狂。

顯然，凡是投資投機(jī)比例居高不下的市場，其安全邊際都相對較弱。只要市場有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，這些地區(qū)都會(huì)率先下跌，而且一跌不復(fù)返。

對比環(huán)京樓市，在國內(nèi)所有存在類似情形的城市，都要有所警醒：危機(jī)已經(jīng)到來。

4、“防風(fēng)險(xiǎn)”已成政策主基調(diào)

第四個(gè)信號是，政策主基調(diào)已經(jīng)完全發(fā)生變化。

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議將“防風(fēng)險(xiǎn)”列為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。

今年1月24日，劉鶴在達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇2018年會(huì)上表示，在中國經(jīng)濟(jì)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)中，金融風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務(wù)等突出問題，爭取在未來3年左右時(shí)間，使宏觀杠桿率得到有效控制。

2月2日，人民日報(bào)刊文指出“引導(dǎo)居民部門漸進(jìn)去杠桿,防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)”。

當(dāng)政策主基調(diào)變成“防風(fēng)險(xiǎn)”，樓市必然首當(dāng)其沖。

5、房地產(chǎn)稅越來越近

第五個(gè)信號是，房地產(chǎn)稅的到來。

全國即將進(jìn)入兩會(huì)時(shí)間，近日，九三學(xué)社《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》備受關(guān)注。其中提出，加快房地產(chǎn)稅立法，試點(diǎn)空置稅和遺產(chǎn)稅。

當(dāng)然，這只是一家之言，但在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也能說明不少問題。

無獨(dú)有偶，早在去年12月，權(quán)威人士就在官媒撰文，給出房地產(chǎn)稅的推進(jìn)實(shí)原則：

要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

可見，房地產(chǎn)稅差的只是立法。而從動(dòng)議到立法再到實(shí)施，可能也就四五年時(shí)間。

6、新政治周期的到來

不同的政治周期，對應(yīng)著不同的政策取向。

新政治周期的到來，讓“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。無論未來會(huì)得到怎樣形式的貫徹，當(dāng)下對于市場情緒的影響，卻是立竿見影的。

7、“政策市”的未來

中國樓市是典型的政策市。

對于土地財(cái)政的需求，對于房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的依賴，讓房地產(chǎn)成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。在這兩大目的支配之下，政策總在“遏制過熱”與“防止過冷”之間搖擺，而最后總會(huì)歸于一極。

未來，這種政策思路還會(huì)延續(xù)下去嗎?

這要看經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是否成功，對于投資的過度依賴能否破除，以及投機(jī)獲利的市場空間會(huì)否允許繼續(xù)存在，而這，可能不是一朝一夕所能改變的。

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