物業(yè)管理被普遍稱為房地產的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。
物業(yè)管理被普遍稱為房地產的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。
隨著中國經濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。
物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產產業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。
全國物業(yè)管理企業(yè)約20.2萬家，從業(yè)人員800多萬人，國內行業(yè)產值已達到數(shù)百億元，并以平均每年15%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產業(yè)經濟在我國有著巨大的發(fā)展空間。由于國家房地產調控政策，2020年增長比以往稍微減速。
2018-2020年，我國物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長。2018年行業(yè)市場規(guī)模約16892億元，2020年達到21966億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。
圖表：2018-2020年中國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)利潤率
數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院整理
圖表：2018-2020年中國物業(yè)管理行業(yè)凈資產收益率
數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院整理
2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業(yè)均值的3.27倍。從2021年營收的構成來看，基礎物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結構占比逐漸擴大，企業(yè)收入利潤增強前景空間大。
目前，整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。
在自由市場上，商品價格長期低于生產成本(或者稱 " 企業(yè)成本)肯定是不正常的，是價格機制失效的表現(xiàn)。價格機制，與競爭機制一樣，在自由市場中起著極為重要的調節(jié)作用。市場的有效還是失靈，往往從價格機制和競爭機制上可以反映出來。當市場價格無法通過自由競爭而自主調節(jié)，市場失靈就發(fā)生了。這樣的局面，對市場各方都是毀滅性的。現(xiàn)在，物業(yè)管理服務市場就是這樣一個尷尬的困境——業(yè)主得不到滿意的服務，物業(yè)公司無法賺取供企業(yè)持續(xù)發(fā)展的利潤，大量的 " 欠費 " 呆賬所形成債權債務無法通過調解或司法救濟得到解決。由此產生的社區(qū)混亂，造成了巨大的社會成本的浪費。
理想的市場關系，應該對市場的參與者均為有利，并通過互利的結果不斷促進市場參與者市場行為和道德的優(yōu)化。對于物業(yè)管理服務市場，這種 " 互利雙贏 " 的市場關系應表現(xiàn)為業(yè)主滿意物業(yè)服務并愿意按照合同付費，企業(yè)收到費用并提供與合同約定相符合的服務——由此，質價相符的 " 付費—服務 " 契約關系得以持續(xù)。只有得到業(yè)主認可并通過持續(xù)交費行為確認定價有效，價格機制才會有效并維持和促進市場契約關系。
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2022-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告
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