租賃市場“崛起” ！ 房地產(chǎn)市場“輕租重售”正在改變

• 2017年8月21日 FanTianQing來源：中證網(wǎng) 237 7
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住建部等九部委公布了12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單才過一個(gè)月，已有9個(gè)試點(diǎn)城市公布了方案或通過審議。專家認(rèn)為，這些城市的快速啟動，預(yù)示著我國住房租賃市場改革大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

　　“輕租重售”住房模式，加劇租住市場矛盾

　　據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

　　從租住費(fèi)用看，上海易居研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、杭州、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

　　從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)占有率低于2%，而發(fā)達(dá)國家租賃市場的規(guī)?；壤?0%-30%。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，發(fā)展租賃市場就是要改變租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷增加租賃市場的有效供給，才能穩(wěn)定租金。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說，目前租賃市場積累的問題，主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。

　　房地產(chǎn)市場如何實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展？其實(shí)，在2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出要建立購租并舉的住房制度，2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場，今年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，在一系列文件和意見的推動下，多個(gè)城市租賃市場改革已陸續(xù)展開。

　　上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設(shè)中包括50萬套租賃住房。深圳規(guī)定在棚戶區(qū)改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用于人才住房和保障性住房，“只租不售”。

　　租賃改革展開，“租購?fù)瑱?quán)”釋放積極信號

　　近日，杭州與阿里巴巴等合作將建立智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，該平臺將實(shí)現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價(jià)信用體系等各租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋，實(shí)現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全納入。

　　如同杭州，一場劍指租賃市場的改革正在多個(gè)城市展開。廣州、成都、沈陽等多個(gè)租賃試點(diǎn)城市紛紛搭建房屋租賃交易和監(jiān)管平臺。

　　記者從公開信息獲悉，此次九部委公布的12個(gè)試點(diǎn)城市，除深圳、合肥、肇慶三個(gè)城市外，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市盡管未列入試點(diǎn)，但依然多措并舉發(fā)力租賃市場。

　　從各地方案看，培育租賃市場是各方案著重體現(xiàn)的，內(nèi)容主要集中在以下幾個(gè)方面：

　　機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)模化成為各試點(diǎn)城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核。如，沈陽到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達(dá)到50家。武漢要求在其兩大開發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點(diǎn)企業(yè)不少于20家。

　　在供應(yīng)主體方面，國有企業(yè)受到前所未有的鼓勵(lì)。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一方面國企可發(fā)揮引領(lǐng)、帶動作用，穩(wěn)定市場租金，另一方面有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。

　　為租房群體“賦權(quán)”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購?fù)瑱?quán)”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學(xué)權(quán)益后，無錫、鄭州、濟(jì)南將租賃房屋納入了“合法穩(wěn)定住所”范疇。

　　宋丁表示，從國家啟動12個(gè)城市租賃試點(diǎn)，到試點(diǎn)外城市積極主動發(fā)力租賃市場，特別是“租購?fù)瑱?quán)”的提出對我國建立“租購并舉”的住房制度具有較大的信號意義。

　　房地產(chǎn)發(fā)展模式生變，未來自持物業(yè)或集中入市

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產(chǎn)市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

　　“近年來，廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近30萬新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶表示，以多年的觀察，租房族一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，他們就會快速轉(zhuǎn)向購房，造成這種現(xiàn)象的重要原因，是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務(wù)權(quán)益等。

　　“增加租賃市場的有效供給，對于穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制房價(jià)過快過高增長將發(fā)揮積極作用?！蓖跎卣f。

　　華南城市研究會副會長孫不熟說，有人問租賃市場起來了，房價(jià)會不會大跌。房子具有資產(chǎn)屬性，有條件的人仍會出于保值增值、財(cái)富效應(yīng)而購房，因此發(fā)展租賃市場并不會導(dǎo)致房價(jià)大幅下降，整體來看對穩(wěn)定房價(jià)有重要作用。

　　公共福利、稅費(fèi)改革、資產(chǎn)證券化，被業(yè)界認(rèn)為是影響住房租賃市場培育和發(fā)展的三個(gè)重要因素。萬科長租公寓負(fù)責(zé)人張成皓建議，應(yīng)進(jìn)一步降低稅費(fèi)扶持租賃企業(yè)發(fā)展壯大，同時(shí)改革與房屋產(chǎn)權(quán)綁定的公共福利制度，進(jìn)一步輻射租房群體。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)業(yè)正從單一“拿地賣房”模式，向出售與持有運(yùn)營并舉時(shí)代過渡?！翱梢灶A(yù)計(jì)，未來三年將是自持物業(yè)入市的集中期。面對規(guī)模化的‘售轉(zhuǎn)持’，開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力?！贝笮头科簖埡谠⑵放瓶偨?jīng)理邵俊建議，應(yīng)加快推進(jìn)符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

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