零溢價成交頻現(xiàn) 北京土地市場回歸理性

• 2017年11月16日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 546 30
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

進(jìn)入今年第四季度，北京土地出讓金已突破2000億元，但同時，北京住宅土地市場也出現(xiàn)了罕見的土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象?？梢姡衲瓯本鞘械牟粩嘟禍?，已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場上。

北京土地市場降溫，零溢價成交頻現(xiàn)。

進(jìn)入今年第四季度，北京土地出讓金已突破2000億元，但同時，北京住宅土地市場也出現(xiàn)了罕見的土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象?？梢?，今年北京樓市的不斷降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場上。

火熱 北京土地出讓金破2000億

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2017年11月12日，今年北京成交經(jīng)營性土地、工業(yè)地塊等地塊共計90宗，今年北京土地出讓金總額高達(dá)2374.5億余元，比去年全年北京土地出讓金總額增長179%。

其中，今年北京成交的住宅用地有63宗，比去年全年北京成交的住宅用地多了48宗。從各個行政區(qū)住宅用地成交情況來看，截至2017年11月12日，大興區(qū)成交住宅用地最多，有14塊，排在第一；房山區(qū)、豐臺區(qū)、平谷區(qū)三個行政區(qū)成交住宅用地都是6塊，并列排在第二。

北京熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地受到房企的追捧。今年4月25日，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)C4組團(tuán)YZ00-0803-0603地塊F1住宅混合公建用地出讓，吸引了葛洲壩，中海，河南正商，金隅+住總，國瑞 ，首開+保利，中糧＋天恒＋旭輝，金地，石榴，碧桂園等多家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過多番競價后，最終北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司以38億元奪得此地，溢價率達(dá)到58.33%。

無獨(dú)有偶，在同一天出讓的北京市朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村1208-605地塊F1住宅混合公建用地，也吸引了北京城建、遠(yuǎn)洋、中海、富力、中糧+天恒+旭輝、中駿、萬科、河南正商、首開等多家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過55輪競爭，北京城建以32.6億元勝出，溢價率超過55%。

記者梳理中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年11月12日，溢價率達(dá)到或超過50%的住宅用地共有5宗，其中有2宗地塊是建自住型商品房，有3宗地塊是建限價房。

轉(zhuǎn)冷 零溢價成交頻現(xiàn)

今年10月27日，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊終于在掛牌競買申請截止前的6小時，收到了第一次報價，而這也是該地塊收到的唯一一次報價，最終該地塊以底價被北京金地遠(yuǎn)景企業(yè)管理咨詢有限公司摘得。

零溢價率成交的地塊并不止此一例，且在今年的北京土地市場中頻頻出現(xiàn)。進(jìn)入10月份，零溢價成交的住宅用地出現(xiàn)頻率進(jìn)一步加快。在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊成交后的一個星期時間里，又有兩宗住宅用地以底價成交，分別位于大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)和朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房村。

記者通過查閱北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊為代表的多個今年零溢價成交的地塊都是在掛牌競價截止時間才等到第一個也是唯一一個報價的房企。

而平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊就沒這么“幸運(yùn)”。從9月30日掛牌，到11月3日，30多天的等待都沒能讓平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊等到競買的“主人”，最終流拍，成為時隔兩年后北京再次出現(xiàn)流拍的住宅用地。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊位于北京平谷區(qū)中心東南方向7公里處的夏各莊新城，位置略顯偏遠(yuǎn)，現(xiàn)階段周邊相關(guān)配套設(shè)施仍不完善；同時，地塊本身住宅部分建面不大，限制商品房銷售均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。

北京土地市場降溫

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，“去年北京土地供應(yīng)不足，使得房企在北京土地儲備并不多。今年上半年，品牌房企在北京土地市場處于急于補(bǔ)倉的狀態(tài)，再加上品牌房企獲得較高的銷售額，就會積極地將銷售款用在購置土地上。正因為如此，今年上半年北京土拍市場出現(xiàn)了多宗高溢價地?！?/p>

進(jìn)入今年10月，北京土地市場開始降溫?！敖衲甑谒募径?，房企資金壓力越來越大。在信貸政策收緊之下，房企貸款成本提高，導(dǎo)致房企拿地成本也在增加，所以房企拿地的意愿逐漸減弱?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，從目前北京土地市場可以看出，住宅地價出現(xiàn)了高位回落，房企持有比例明顯降低，相比今年上半年動輒50%的持有比例，最近北京住宅土地競爭激烈度降低了。

“在北京土拍市場執(zhí)行新規(guī)則后，并沒有放松的跡象。房企對于未來中小戶型能否得到市場認(rèn)可、限價對于企業(yè)利潤有多大影響等問題，還存有一定的顧慮。所以年末房企在參與土地競拍中會做出更理性的權(quán)衡，從地塊位置、土地總價、成本可控等方面進(jìn)行精選土地。”郭毅說。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年末，在北京土地市場中，零溢價宅地有可能會出現(xiàn)。盡管品牌房企依然看好北京土地市場，但若是北京住宅用地總價過高，超出品牌房企承受范圍，品牌房企也不會考慮的。郭毅也表示，“今年末，總價過高、配建產(chǎn)品屬性過多、位置不好的北京宅地，將面臨零溢價成交，或是被流拍。品牌房企在北京搶地，不會再像之前那么激烈，品牌房企參與競拍北京土地會更加理智。未來，北京土地市場將會回歸理性?！?/p>

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