深度分析2018年樓市的趨勢與機會

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。

尋找三四線中的強者：

來自局部“人口繁榮”的證據(jù)

過去幾年，回歸一二線似乎已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的共識，而三四線留給市場的刻板印象就是人口流出、需求不足，但從近兩年京滬人口負增長、農(nóng)民工回流等現(xiàn)象來看，我們不禁要問，三四線整體真的是一片死寂嗎？局部是否存在超預期的亮點呢？除了棚改貨幣化安置帶來的變相放水和一二線溢出效應之外，三四線難道一點內(nèi)生需求支撐都沒有嗎？讓我們先從省級層面的人口流動變化開始分析。

一．欠發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)人口回流

人口增長分為自然增長和流動增長（機械增長），自然增長是出生人口減去死亡人口，流動增長是遷入人口減去遷出人口。從中期來看，人口的流動增長對一個城市或區(qū)域更為關鍵。根據(jù)各省統(tǒng)計公報，計算出各省常住人口的流動增長率，發(fā)現(xiàn)自2012至2016年以來，15個省份人口流動增長率在擴大，除河南、江西外，2016年13個省份人口處于凈流入狀態(tài)（遷入人口大于遷出人口），15個省份大致可分為三類：

第一類是民營經(jīng)濟相對發(fā)達的華東、華南省份，以浙江、福建、廣東為代表；第二類是傳統(tǒng)的打工人口輸出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖為代表；第三類是受到國家政策重點扶持的邊疆大省，西藏、新疆、內(nèi)蒙古。

圖表8：全國各省人口流動增長率

地域省份2016年凈流入

規(guī)模（萬人）2016年流動

增長率2012-16年流動增長率變化百分點

西南西藏3.070.940%0.55

華東浙江19.280.347%0.55

西北新疆11.990.504%0.50

中部安徽8.340.135%0.49

華南廣東68.730.629%0.48

西南四川29.270.355%0.33

中部河南-6.04-0.064%0.26

西南貴州2.480.070%0.26

中部江西-6.71-0.147%0.24

西北陜西2.850.075%0.18

中部湖北3.750.064%0.18

西南重慶18.140.598%0.11

華南廣西4.090.085%0.08

華北內(nèi)蒙古0.760.030%0.07

華東福建2.990.078%0.03

華北河北0.000.000%0.00

華北山西0.000.000%-0.01

華東江蘇0.490.006-0.02

西南云南-2.74-0.058%-0.04

西北青海0.00-0.001%-0.05

華北山東-7.80-0.079%-0.08

中部湖南-5.65-0.083%-0.08

西北甘肅-5.23-0.201%-0.11

東北黑龍江-10.94-0.287%-0.16

西北寧夏1.000.149%-0.16

東北遼寧-3.81-0.087%-0.26

華南海南-1.52-0.167%-0.33

東北吉林-20.15-0.735%-0.73

華東上海-5.24-0.217%-1.19

華北北京-6.55-0.301%-2.31

·天津12.330.793%-3.15

來源：wind，各省統(tǒng)計公報及統(tǒng)計年鑒，中泰證券研究所

二、從人口流向看樓市：

看好珠三角、長三角，京津冀相對乏力

1. 京津冀：出現(xiàn)整一片區(qū)人口流失

從上述計算的數(shù)據(jù)來看，東北、西北（除陜西、新疆）、華北區(qū)域（除內(nèi)蒙古）的絕大多數(shù)省市5年來均呈現(xiàn)人口流出擴大的態(tài)勢，在這些城市中，略超預期的是天津。作為京津冀城市圈中規(guī)模排名第二的城市，天津并未能有效吸納從北京流出的人口，自身人口凈流入規(guī)模逐年遞減，且周邊的河北、山東人口也是呈現(xiàn)小幅凈流出。根據(jù)百度大數(shù)據(jù)的《2017年春運遷徙總結報告》，2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來人口流出并未出現(xiàn)改善，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失。

圖表9：北京人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）

北京0%-47.6

河北35.50%0.0

河南10.20%24.4

山東8.90%-8.0

山西5.50%-0.3

天津3.70%-42.2

來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計公報，中泰證券研究所

圖表10：北京、天津、山東人口凈流入規(guī)模（萬人）

來源：各省統(tǒng)計公報，中泰證券研究所

2. 長三角：

人口從上海向周邊的浙江、安徽、江西等省擴散

和北京一樣，上海近5年來人口凈流入規(guī)模亦在不斷縮小，在2015年首次出現(xiàn)人口凈流出。但與京津冀不同的是，長三角人口成功實現(xiàn)了從核心城市向周邊的擴散，上海人口流入來源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年來均出現(xiàn)了人口回流，這些省份相對較好的人口消化和吸附能力側(cè)面反映了長三角發(fā)展相對均衡的區(qū)域經(jīng)濟。

圖表11：上海人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比12至16年人口凈流入規(guī)模變化（萬人）

上海0.0%-28.3

江蘇28.0%-1.3

安徽20.7%29.4

浙江10.3%30.4

河南8.0%24.4

江西5.0%10.7

來源：百度大數(shù)據(jù)，各省統(tǒng)計公報，中泰證券研究所

圖表12：滬浙皖贛人口凈流入規(guī)模（萬人）

來源：wind，中泰證券研究所

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