深度分析2018年樓市的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

• 2017年11月17日 FanTianQing來(lái)源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)投資增速的回落。

2018年樓市走向如何？有何機(jī)遇？

隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)投資增速的回落。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大，2018年不大可能進(jìn)入人大立法程序。

未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求，在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。

預(yù)計(jì)租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)，如選取一二線土地財(cái)政依賴度低的城市試點(diǎn)，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待，從而繼續(xù)拉動(dòng)一二線房地產(chǎn)投資。

持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來(lái)3年每年仍能帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

2016年13個(gè)省份人口處于凈流入狀態(tài)（遷入人口大于遷出人口），隨著人口逆流現(xiàn)象的延續(xù)，2018年房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的把握上，重點(diǎn)要尋找三四線中的強(qiáng)者：看好珠三角、長(zhǎng)三角，京津冀相對(duì)乏力。

過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽七省的三四線人口凈流入逐步擴(kuò)大，其中浙閩川皖的三四線已經(jīng)呈現(xiàn)人口凈流入更為明顯，浙江、廣東和福建這三個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠吸引更多的外來(lái)人口。在長(zhǎng)三角各省中，也出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，如江蘇是人口老齡化最嚴(yán)重的省份，人口出現(xiàn)凈流出，浙江則新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展興旺，人口凈流入。

2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個(gè)省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來(lái)人口流出并未出現(xiàn)改善，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失，因此，相對(duì)不看好京津冀的樓市。

穩(wěn)房?jī)r(jià)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)：樓市調(diào)控將更加精準(zhǔn)化

房地產(chǎn)一向是政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的利器，但又是一把雙刃劍。一二線城市的高房?jī)r(jià)和三四線城市的高庫(kù)存，以及房企和居民杠桿率的高企，仿若高懸的達(dá)摩克利斯之劍，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的隱患。

自2016年第四季度以來(lái)，政府出臺(tái)了更加精細(xì)化的調(diào)控政策，并初見成效。針對(duì)一二線房?jī)r(jià)已處高位的困境，從需求層面著手的政策，即限購(gòu)限貸的冰凍之術(shù)，基本遏制住了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。在供給端，通過實(shí)行差異化的信貸政策，推動(dòng)三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)走低。

前期財(cái)政強(qiáng)刺激對(duì)總需求的拉動(dòng)效應(yīng)正在逐漸減弱，基建投資增長(zhǎng)乏力，制造業(yè)投資動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)下行壓力逐漸增大。供給側(cè)改革的持續(xù)推進(jìn)，也需要總需求擴(kuò)張政策予以配合。

向前看，經(jīng)濟(jì)增速底線尚存。2020年GDP翻番是十三五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線，未來(lái)三年GDP增速維持6.3%以上是必然之舉。房地產(chǎn)調(diào)控的政策定力面臨較大的挑戰(zhàn)。我們還會(huì)像過去很多次那樣，為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，放松房地產(chǎn)調(diào)控嗎？

這次答案或許不一樣，整體的房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。以前房地產(chǎn)調(diào)控多從需求側(cè)入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的總方向。

未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)民還有進(jìn)城需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，也拉動(dòng)了總需求。

圖表1：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)與貢獻(xiàn)

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

一、租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)：拉動(dòng)一二線房地產(chǎn)投資

1、選取一二線土地財(cái)政依賴度低的城市試點(diǎn)

一二線大部分城市土地財(cái)政的依賴度較低，為政府加大土地供給力度提供足夠空間。一直以來(lái)，國(guó)家在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控過程中，更多地是調(diào)控房地產(chǎn)需求端，限購(gòu)限貸以及提高交易費(fèi)用，很少?gòu)姆康禺a(chǎn)供給端入手。這其中一個(gè)非常重要的原因，就是地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。所以，當(dāng)面包貴了，不是去多產(chǎn)面粉，而是去限購(gòu)面包。供需緊張背景下，房?jī)r(jià)自然不斷攀升。

去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)，就是開始從供給端發(fā)力，從土地供給入手，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。

2016年6月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了推動(dòng)購(gòu)租并舉的相關(guān)政策，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），提出了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的總體思路。今年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)；并指出超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。

住建部等九部門聯(lián)合發(fā)文后，各個(gè)試點(diǎn)城市出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策，重點(diǎn)是豐富了土地供應(yīng)的渠道，提高了供地力度。北京市在其2017-2021住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，提出要在未來(lái)五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中集體建設(shè)用地1000公頃，以保障建設(shè)住房150萬(wàn)套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。上?！笆濉逼陂g，住房用地供應(yīng)5500公頃，較“十二五”增加20%，其中，租賃住房用地1700公頃；租賃住房供應(yīng)約70萬(wàn)套，占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過60%。杭州提出，未來(lái)三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%；將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

一線和準(zhǔn)一線城市，房?jī)r(jià)的一半以上，是以土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的形式轉(zhuǎn)移給了政府。這些城市大多數(shù)對(duì)土地財(cái)政依賴度較低，若要讓利供應(yīng)租賃用地，其實(shí)就是政府將來(lái)自土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的收益轉(zhuǎn)移給老百姓。這種模式的房地產(chǎn)供給側(cè)改革，不僅能夠解決夾心層的住房問題，而且這個(gè)過程中，居民、企業(yè)都沒有加杠桿。以上海和杭州為例，9月14日，上海最新出讓的一塊租賃住房用地樓面價(jià)6750元，僅為周邊二手房?jī)r(jià)格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租賃用地，其樓面價(jià)5049元/平方米，僅為周邊二手房?jī)r(jià)格的七分之一左右。

但是，在轉(zhuǎn)移利益的意愿方面，地方政府各有不同，這體現(xiàn)在租賃用地供給的方式上。第一，單獨(dú)供應(yīng)的租賃住房用地，以及村集體留用地上建設(shè)租賃住房，政府往外轉(zhuǎn)移的利益最大。第二，配建公共租賃住房，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地，當(dāng)土地溢價(jià)率超過一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。這種模式轉(zhuǎn)移的利益較小，因?yàn)殚_發(fā)商最終會(huì)將自持租賃住房方面的損失，通過提高可售商品房的價(jià)格來(lái)獲得補(bǔ)償。目前京滬和十二個(gè)試點(diǎn)城市在推廣租賃住房政策時(shí)，大部分是同時(shí)使用這兩種租賃供地方式，當(dāng)然也有個(gè)別城市僅使用第二種方式，例如廣州。

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