中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻機(jī)遇深度調(diào)研分析2023

• 方蔓桃 2023年11月24日 來(lái)源：百度 247 8
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如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)城市更

房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響較大，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)管理方面涉及的職能部門(mén)主要包括國(guó)土資源部、住建部、國(guó)家發(fā)改委、稅務(wù)局等部門(mén)。房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的投資是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)投資最為重要的組成部分，與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密不可分。影響宏觀(guān)投資的因素，例如貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策等最終都會(huì)影響到房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了 2010 年開(kāi)始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動(dòng)后，2014 年，國(guó)家在宏觀(guān)政策方面已經(jīng)運(yùn)用一系列手段支持合理住房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)，房地產(chǎn)再一次成為經(jīng)濟(jì)下行期的緩沖劑，政策周期實(shí)現(xiàn)了再次輪回。目前除一線(xiàn)城市和三亞外，其余城市均已退出限購(gòu);央行 930 房貸新政，在首套房認(rèn)定、三套房貸款發(fā)放、首套房利率方面均實(shí)現(xiàn)支持;住建部、財(cái)政部、央行三部委頒布公積金貸款新政，放寬貸款條件、提高貸款額度、推進(jìn)異地互貸。房地產(chǎn)行業(yè)再一次迎來(lái)了政策由緊到松的拐點(diǎn)。

如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)城市更新行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)城市更新行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

在政府主導(dǎo)的城市更新模式下，顯而易見(jiàn)地方國(guó)企、城投公司更具優(yōu)勢(shì)，一是政府主導(dǎo)下的城市更新模式，城投公司無(wú)論是業(yè)務(wù)還是平臺(tái)均具有優(yōu)勢(shì)，政府主導(dǎo)的城市更新一般都有城投公司完成;二是微改造更加適合城投公司，城投公司相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金實(shí)力和操盤(pán)能力較弱，因而大規(guī)模的片區(qū)開(kāi)發(fā)并不適合，對(duì)于需要修繕的歷史建筑、文物單位、街區(qū)等進(jìn)行微改造或者綜合改造，城投公司具有優(yōu)勢(shì);三是供地模式的多樣性降低城投公司土地獲取成本。

從這些方面來(lái)看，城市更新為城投、國(guó)企這樣的企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇，讓它們更容易獲取穩(wěn)定利潤(rùn)，完成市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

一個(gè)城市進(jìn)入新的改造更新，民營(yíng)行業(yè)也并非是沒(méi)有機(jī)會(huì)。城市更新是一個(gè)龐大、系統(tǒng)的工程，這其中從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商乃至于后期的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，必然少不了民營(yíng)企業(yè)發(fā)揮作用，參與其中的機(jī)會(huì)，而這些機(jī)會(huì)就為民營(yíng)企業(yè)持續(xù)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)提供了依托。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

根據(jù) 2018年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，房地產(chǎn)直接從業(yè)人數(shù)和建筑行業(yè)有 7072.4萬(wàn)人，占當(dāng)時(shí)全國(guó)人口 1/19。第四次經(jīng)濟(jì)普查中有數(shù)據(jù)顯示，在 5809 萬(wàn)建筑行業(yè)人里，有 3591 萬(wàn)人屬于“房屋建筑業(yè)”，其中為商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的人數(shù)超過(guò)了4000萬(wàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 132,895 億元，比上年下降 10%;其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。2022 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 904,999 萬(wàn)平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面積 639,696 萬(wàn)平方米，下降 7.3%。房屋新開(kāi)工面積 120,587 萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積 88135 萬(wàn)平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積86,222 萬(wàn)平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬(wàn)平方米，下降14.3%。

城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀(guān)存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問(wèn)題，這些城市問(wèn)題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主，分為基礎(chǔ)類(lèi)(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(lèi)(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(lèi)(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。老舊小區(qū)改造是十四五時(shí)期的惠民生工程的工作重點(diǎn)，2020年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè)，2021年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達(dá)5.56萬(wàn)個(gè)。2022年初以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開(kāi)工改造小區(qū)2.74萬(wàn)個(gè)，接近2021年新開(kāi)工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模約2086億元，市場(chǎng)空間巨大

2021年3月，中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》，明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標(biāo)，提出十四五時(shí)期21.9萬(wàn)套小區(qū)改造計(jì)劃;2021年政府工作報(bào)告再次重點(diǎn)提及城市更新：強(qiáng)調(diào)“十四五”期間加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新逐步上升至國(guó)家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進(jìn)，支持力度逐步加大。2022年3月，政府工作報(bào)告中提出再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;2022年7月，發(fā)改委指出對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，可以通過(guò)精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式，吸引社會(huì)資本參與，進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn);2022年8月，國(guó)常會(huì)指出：將老舊小區(qū)改造納入政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露，2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國(guó)首位，2022年1-8月老舊小區(qū)開(kāi)工數(shù)量也位居全國(guó)第一，山東省是我國(guó)老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)將達(dá)2086億元，市場(chǎng)空間巨大。

全年來(lái)看，銷(xiāo)售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險(xiǎn)的民企失去拿地能力，尚未出險(xiǎn)的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大;另一方面銷(xiāo)售持續(xù)下行，即使資金壓力相對(duì)較小的國(guó)企，在面對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售不確定性的情況下也謹(jǐn)慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，商品房銷(xiāo)售面積 135,837萬(wàn)平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降 26.8%。商品房銷(xiāo)售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。

城市更新行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

面對(duì)新一輪城市更新，如果僅停留在簡(jiǎn)單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問(wèn)題。中國(guó)城市更新論壇會(huì)持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。從線(xiàn)下到線(xiàn)上、從開(kāi)發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)需求升級(jí)，將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯?，F(xiàn)今"消費(fèi)升級(jí)"的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。

截至目前，已至少有13家房企在城市更新業(yè)務(wù)上公布新動(dòng)態(tài)，其中涉及的項(xiàng)目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區(qū)城市。

如越秀、萬(wàn)科、卓越、保利、時(shí)代中國(guó)、星河灣等企業(yè)的舊改項(xiàng)目取得新進(jìn)展;萬(wàn)科、匯景集團(tuán)則在城更項(xiàng)目上達(dá)成新的企業(yè)合作;另外，太古地產(chǎn)的上海張園舊改項(xiàng)目西區(qū)率先開(kāi)放，東區(qū)計(jì)劃于2026年年底前向公眾開(kāi)放。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)"兵家必爭(zhēng)之地"。有研究認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

未來(lái)，若你想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  本研究咨詢(xún)報(bào)告由中研普華咨詢(xún)公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息...

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