碧桂園首個長租公寓即將亮相 碧桂園：前期不虧即賺

• 2017年10月16日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 436 22
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經(jīng)過數(shù)月的推進(jìn)，目前碧桂園上海區(qū)域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長租公寓項目陸續(xù)落地?！坝械脑谧銮捌诘难b修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個。我們是在地產(chǎn)平臺逐步孵化這個業(yè)務(wù)，所有人都在為它服務(wù)?！北坦饒@集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌對記者說。

　　碧桂園第一個長租公寓項目即將亮相，而碧桂園對于該項目目前的目標(biāo)又是什么？

　　如無意外，碧桂園的第一個長租公寓項目將于今年底在上海亮相。

　　操盤團(tuán)隊是碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域公司。目前碧桂園旗下有多個區(qū)域公司在推進(jìn)長租公寓業(yè)務(wù)，但上海區(qū)域的成績走在了前面。此前，上海區(qū)域宣布成立長租公寓管理部，著手搭建組織架構(gòu)，上海區(qū)域客戶關(guān)系總監(jiān)蔡紅梅擔(dān)任長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

　　經(jīng)過數(shù)月的推進(jìn)，目前碧桂園上海區(qū)域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長租公寓項目陸續(xù)落地。“有的在做前期的裝修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個。我們是在地產(chǎn)平臺逐步孵化這個業(yè)務(wù)，所有人都在為它服務(wù)?！北坦饒@集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌對記者說。

　　以上海區(qū)域為首的區(qū)域公司在一線城市試水長租公寓業(yè)務(wù)的背后，是碧桂園集團(tuán)進(jìn)軍該類業(yè)務(wù)的新嘗試。在今年8月底舉行的中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌就透露，碧桂園目前已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長租事業(yè)部。他還強調(diào)，碧桂園會積極介入租賃市場，同時也希望在政策的支持下，長租業(yè)務(wù)可成為公司業(yè)績發(fā)展的一個新的增長點：“因為不是每一個城市的租賃市場都是一樣的，我們根據(jù)市場的特點總結(jié)出適合當(dāng)?shù)氐淖赓U市場計劃。”

　　但是高斌坦承，集團(tuán)對長租公寓業(yè)務(wù)目前還是保持一種探索的態(tài)度：“對于運營模式、盈利模式、系統(tǒng)性的平臺規(guī)劃都在構(gòu)思之中?！?/p>

　　碧桂園的第一個長租公寓，是上海西虹橋項目。在該項目之前，高斌帶隊看過諸多一線城市的長租公寓項目：“尤其是到深圳看了一個項目，我說如果我住在這會生病，太擁擠了，一個屋子僅限于一張床，然后一張桌子還在床下面。一個房間應(yīng)該就是你的家，應(yīng)該有休息區(qū)、工作區(qū)等?！?/p>

　　基于保證品質(zhì)和舒適度的考慮，西虹橋項目的套內(nèi)面積約為30平方米，加上公攤面積共計40平方米，設(shè)置了4個公共區(qū)域，包括休息區(qū)、工作區(qū)、廚房衛(wèi)浴和晾曬區(qū)等。該項目約有400間房源，一二樓均配置了公共服務(wù)空間，還專門設(shè)計了一個400米的環(huán)形跑道。由于項目距離虹橋樞紐站僅1500米距離，定位面向上海虹橋區(qū)域的上班族白領(lǐng)，高斌團(tuán)隊還考慮將來接入社會資源從而解決短距離的交通接駁問題。

　　高斌表示，目前碧桂園在長租公寓領(lǐng)域還處于前期業(yè)務(wù)培育的階段，他給團(tuán)隊的考核指標(biāo)是：不虧錢就是賺的。至于出租率，他要求是開業(yè)至少出租8成房源，理想狀態(tài)則是維持在9成到9.5成，盡量減少一些房源的浪費，從而壓縮成本。

　　除了碧桂園，萬科、龍湖等大型房企此前都紛紛涉足長租公寓領(lǐng)域。從大環(huán)境看，現(xiàn)階段房企做長租公寓均處于純粹投入階段，距離盈利還有一段遙遠(yuǎn)的距離。

　　高斌算了一筆賬：如果房企是租賃其他物業(yè)進(jìn)行改造后再對外出租，一般租賃期限是15年，一套公寓的面積是40平方米，考慮租過來的成本，如果是3塊錢一天，這套公寓一個月租賃成本是3600元，然后加上裝修、折舊、人工、平臺管理等成本，一套單位裝出來大概花費6萬多元，在前五年或者前十年，平均一年開銷1萬元，一個月又差不多要增加1000元的成本，所以一個40平方米的單位，每個月正常的開支大概為5400元左右。而這個數(shù)字，差不多和市面上很多長租公寓的最低租金水平持平。“到目前為止基本上大家的項目都是處于平價狀態(tài)，相對來說沒有太高的盈利，因為這塊業(yè)務(wù)是新的，我們也在慢慢摸索?！备弑笳f。

　　如果企業(yè)選擇出租自持物業(yè)，成本將會更高。“比如青浦的地價3萬多，建造起來后開發(fā)成本4萬多。如果是租出去的話，每個月也就能出租兩三千塊錢。如果是做60平方米公寓，開發(fā)成本將近300萬元，一年的財務(wù)成本對應(yīng)要24萬元，一個月的成本是2萬塊，實際上你只能租2000塊，成本和回報差了10倍，這個是商業(yè)模式上的一個悖論。”高斌表示，盡管如此，碧桂園獲取長租公寓的方式是多元化的，除了租賃外面的物業(yè)，對其進(jìn)行改造后再對外出租，還會考慮自持物業(yè)租賃、合作等模式。

　　盡管短期內(nèi)盈利的可能性較小，高斌仍然認(rèn)為，房企做長租公寓的優(yōu)勢巨大：“和一些品牌運營商平臺最大的不同是，地產(chǎn)公司的資金實力雄厚，畢竟是租的不是買的，一個月花個五六百萬的租金，這個一般的開發(fā)商還是能夠承受得了的，但是對于像我們市場上經(jīng)常能見到的品牌類公司，他可能就支撐不了，可能就會賣一部分股權(quán)。此外，房企在產(chǎn)品營造方面的專業(yè)度、對于成本的控制和集采優(yōu)勢都十分明顯?！?/p>

　　對于房企來說，另外一個痛點是尋找房源?！耙驗槌鞘锌臻g是相對有限的，這塊的房源開拓還是很緊張的，畢竟你需要那么大的規(guī)模和合適的位置，而且一租就要好多年?！备弑笳f。

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