2018年樓市將迎來巨大轉折？ 房價的走向是？

• 2017年11月1日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 522 28
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  2017-2022年中國餐館酒樓市場運營狀況及投資戰(zhàn)略研究報告

  餐館酒樓行業(yè)研究報告中的餐館酒樓行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對餐館酒樓行業(yè)進行細化分析，重...

2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺。

樓市將迎來巨大轉折？何以見得？

當下的樓市，讓很多人看不明白。為什么同樣是一線城市，北京領跌，上深在做俯臥撐，但廣州卻依舊領漲？為什么同樣是二線熱點城市，合肥、鄭州、蘇州漲著漲著突然就跌了，而杭州、成都、武漢卻能夠堅挺如初？

就好像有一團云霧，籠罩在我們與樓市之間，讓我們找不出其中的走勢規(guī)律，摸不清未來房價的方向。如果你也有類似的感受，如果你也因為摸不清方向，而感到焦慮或迷茫，請一定要認真看下面這段話。

當下的我們，正處于一個樓市巨大轉折的開端，正處于一個樓市新時代和舊時代的分水嶺。

舊時代的規(guī)律逐漸失效，新時代的經(jīng)驗卻尚未生成，是我們對樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對的最大困境。

2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺

之所以說注定，是因為類似的樓市轉折點，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8這個年份，是非常特別的。

房地產(chǎn)的黃金十年（1998-2007）

1998年7月，國務院頒布的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，簡稱房改，停止了樓市舊時代的福利分房制度，開啟了中國商品房的新時代。

1998到2007年的十年，中國經(jīng)濟平均增速達到12%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5160元上升到13785元，人口城鎮(zhèn)化率從33%提升到46%，北上深常住人口凈流入1299萬。

這個十年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)高增長高回報的“黃金時代”，房地產(chǎn)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)。

不論你處于幾線城市，只要你在黃金十年買了房子，可以說基本都實現(xiàn)了財富的野蠻倍增。

房地產(chǎn)的白銀十年（2008-2017）

2008年，房地產(chǎn)疲態(tài)初現(xiàn)，在經(jīng)歷了一波地產(chǎn)下行之后，同年11月央行取消了對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)正式進入白銀十年。

解除信貸規(guī)模限制這一舉措，在業(yè)內俗稱房地產(chǎn)金融化，宣告了房地產(chǎn)除了居住以外的另一個屬性——金融屬性。

也就是說，由于貸款的存在，房子開始逐漸擁有了投資的價值。

想想08年以前，老百姓們買房大多是喜歡全款的，中國人也是出了名的不喜歡負債。

而自08年以后，由于有利可圖，以及房價的持續(xù)升高，貸款買房逐漸成為主流。

然而，在房地產(chǎn)的白銀十年，已經(jīng)不再是閉著眼睛買房都能賺錢，房產(chǎn)升值開始逐漸產(chǎn)生區(qū)域分化，一線比二線漲的多，新區(qū)比老區(qū)漲的快。

下圖是全國主要城市近10年房價漲幅：

從圖中就可以看到，在房地產(chǎn)白銀十年，同樣的本金，買對了城市，你最多能獲得6倍的升值，買錯了城市，哪怕同為二線，10年間的漲幅可能也就不到1倍，剛剛跑贏通脹。

白銀十年比不上黃金十年，未來十年的房價漲幅，也注定比不過白銀十年。

當然，如果我們從今天的角度再來看過去，可以很強烈的感受到，98年和08年，是兩次絕佳的樓市機遇。

但是當局者迷，身處當時的年代，很少有人能夠給出真正正確的判斷。其中更不乏有樓市大V，經(jīng)濟學教授，博士大能給出錯誤的預測。

這跟當下的我們何其相似，處于新周期新十年的開端，舊的經(jīng)驗正逐漸失效，新的經(jīng)驗還正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我們現(xiàn)在每天關注樓市動向，分析房價變化，也不過是在迷霧中努力探索，希望能早點撥云見日，早點抓住新十年的機遇。

其中更值得我們注意的是，機遇是在不斷變化的，不能用過去的眼光看待未來。

就像黃金十年，隨便買房子是機遇；白銀十年，買一二線房子才是機遇；未來十年，可能買好房子，買有品質有地段好出租的房子，才是真正的機遇。

找尋樓市新機遇，其實才是未來幾年房產(chǎn)投資的真正重心。

房地產(chǎn)的下個十年，自2018開始。（2018-20XX）

在10月之前，其實還尚不能確定，2018到底會不會是樓市轉折點。

但是現(xiàn)在，我們完全能夠肯定，轉折點的到來。

轉折點，都是有標志的。

98年，轉折點的標志是房改。

08年，轉折點的標志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

18年，轉折點的標志是住房屬性的明確變化。

過去十年，住房有兩個明顯屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，公共物品屬性相對來說是處于弱勢的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）

但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉變成居住屬性+準公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權房，70年只租不售房等等）

下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：

堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

朋友們可以拿過去幾屆關于房地產(chǎn)的描述，和當下的描述進行對比，就能明顯感覺到去投資屬性的意味。

而且，讓“全體人民住有所居”這句話分量非常重，這預示著房產(chǎn)市場重心的轉移，這說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。

那些嗅覺靈敏度高的房地產(chǎn)企業(yè)，如今都紛紛進入轉型期，甚至那些對行業(yè)發(fā)展最為敏感的互聯(lián)網(wǎng)大佬們，也嗅出了不一樣的味道，開始大力布局住房租賃市場。

像馬云爸爸8月聯(lián)手杭州搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺，像京東10月24日正式宣布進軍房地產(chǎn)，第一個突破口就是北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術合作，這些大佬們又是看到了怎樣的預兆？

這個話題點到即止，過了這段時間我們再繼續(xù)深入。

不過，至少看了這篇文章的朋友們，你們現(xiàn)在心中就已經(jīng)有了一個概念，一顆會發(fā)芽的種子：2018是一個重要的轉折點！

而且這個轉折點，并不是標題黨騙閱讀的轉折，而是真正意義上的，樓市又一次的重大轉型。

試想一下，如果你能在98年認識到商品房新時代的到來，08年意識到貸款買房的光明前景，一切是不是都會變得不一樣？

2018，短期炒房和長期持有的分水嶺

在經(jīng)歷了15年這一波房價快速增長之后，很多人都對房價產(chǎn)生了一個錯誤的認知：

炒房是很容易的，買房是可以很快賺到錢的。

只要找準熱點城市，用低首付高杠桿買入，房價上漲之后賣出，半年時間本金翻倍不是夢。

但是，這樣子的快錢，從2018開始，再也賺不到了。

首先，是價格不會再大漲。

去年最熱的時候，動輒5%的單月漲幅，如今再也不會出現(xiàn)。

熱點城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。

我們來看國家統(tǒng)計局給出的最新數(shù)據(jù)，2017年9月，全國70個主要大中城市，沒有一個單月環(huán)比漲幅超過1%的。

其次，是低首付再也拿不到了。

不說銀行目前首套房40%，二套房動輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

據(jù)媒體獲悉，近期住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會于下發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，提出嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資等要求，并加大了實質性的懲處力度。此次三部委要求，地方金融監(jiān)管部門要加大重點監(jiān)測，對違規(guī)提供購房融資行為的互金公司和小貸機構，分別列入重點對象進行整治、或依法依規(guī)實施處罰，并將其違規(guī)行為錄入征信系統(tǒng)。

8月底，經(jīng)住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等七部委議定，“首付貸”已被確認為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)中介機構不得提供或與其他機構合作提供此類產(chǎn)品或服務。除此之外，“眾籌買房”“贖樓貸”等性質業(yè)務已經(jīng)被陸續(xù)叫停，個人消費貸也在嚴查階段，違規(guī)流向房地產(chǎn)的資金都被牢牢卡住，這次是來真的了。

最后，是交易被嚴格限制，想變現(xiàn)越來越難。

這一輪調控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。

過去，限購限貸是調控的主力軍。

但是這一次，限價，限賣變成了主流，看看全國有多少個城市進行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長期持有獲得收益將會變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習慣，又是在給房地產(chǎn)長效機制的出臺留一些時間和空間。

很多人看到這里或許會有一些疑問：

既然你說18年是樓市轉折，住房又在去投資屬性，而且現(xiàn)在不僅限買而且限賣，那是不是未來就沒必要再投資買房了，近期買房是不是也沒有升值的機會了？

其實，國家從來沒有說要打房價，國家希望的一直是平穩(wěn)健康的發(fā)展，你可以長期持有，長期獲益，一二線城市買房跑贏通脹肯定沒問題。

畢竟，我們剛剛確立了2035年全面建成小康社會的目標，又明確了本世紀中葉把我國建設成為富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強國。

而現(xiàn)代化發(fā)展，又基本涵蓋了：

農(nóng)業(yè)發(fā)展，科技發(fā)展和創(chuàng)新、工業(yè)信息現(xiàn)代化及城市化。

農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)民進城，城市化建設依然是未來幾十年的重心，也是房地產(chǎn)的機遇所在。

要知道發(fā)達國家的城市化率普遍要達到80%以上，而我們16年的城市化率還沒有突破58%。

這就是房地產(chǎn)長期發(fā)展，一二線城市長期持有的最大利好。

但是如果你天天想著借貸刷信用卡炒房，薅社會主義羊毛，那對不起，未來要打擊的就是這種投機行為。

記住，國家從來沒有說過要讓房價下跌，說的一直都是要平穩(wěn)健康的發(fā)展。

發(fā)展，既要有量的變化，又要有質的變化。

當房子的價格和數(shù)量足夠了，下一步改變的，必定是房子的質量。

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