房價走勢：房價未來是漲還是跌？

• 2017年12月19日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

總的判斷為：中國房價短期穩(wěn)定、中期不確定、長期看漲。

二、房價中期不確定，或出現(xiàn)大漲或大跌

所謂中期不確定，是指房價在中期內(nèi)未來3到5年的三個“不確定”，或大漲，或大跌。

產(chǎn)生中期不確定的原因主要源于三個“不確定”。

第一，從中期看，美國貨幣政策轉(zhuǎn)向產(chǎn)生的累積負面因素，對美國股市、樓市會產(chǎn)生巨大沖擊，或刺破美國股市樓市泡沫。由于美國已經(jīng)進入加息周期和貨幣供應量增幅會逐年下降，當利率未來經(jīng)過十幾次提高至一個高點時，而再過幾年美國股市、房價會達到一個新高點，其結(jié)果可能是股市、樓市暴跌。像次貸危機一樣，美國股市、樓市暴跌，對中國樓市也必然產(chǎn)生巨大的沖擊。2008年美國爆發(fā)次貸危機時，中國房價，包括一線城市房價，曾經(jīng)經(jīng)歷過一次深度調(diào)整。

第二，美國減稅政策產(chǎn)生的不確定性。據(jù)估計，未來10年，美國此次減稅帶來的財政赤字可能會增加1.4萬億美元。一旦美國股市、樓市再次出現(xiàn)類似于2008年一樣的劇烈波動，需要政府出資穩(wěn)定股市樓市時，由于美國政府出現(xiàn)巨額財政赤字，無法履行穩(wěn)定經(jīng)濟職能。從中期看，美國緊縮貨幣政策，加上減稅的負面效應，美國股市樓市暴跌的可能性加大，從而對中國樓市產(chǎn)生巨大的負面影響。

第三，中國房產(chǎn)稅制度改革不確定。從中國經(jīng)濟自身情況看，何時全面推動房產(chǎn)稅制度改革不確定，以及房產(chǎn)稅改革內(nèi)容也不確定，如其中的稅率究竟為多少不確定。這些不確定因素的存在，導致中國中期?房價的不確定性。

當然，從中期看，美國經(jīng)濟、歐洲經(jīng)濟、日本經(jīng)濟以及中國經(jīng)濟在新興產(chǎn)業(yè)強勢發(fā)展的帶動下，也存在強勁增長的可能性。如果出現(xiàn)這種狀況，則中國房價經(jīng)過短期調(diào)整之后，或又出現(xiàn)大漲。

三、從長期看，房價會出現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢

所謂“長期看漲”，是指從長期看，中國房價存在穩(wěn)定上漲的趨勢。

長期看漲中國房價，主要源于五個“上漲”因素。

第一，從長期看，世界經(jīng)濟出現(xiàn)增長趨勢，會有利于包括中國在內(nèi)的世界各國的房地產(chǎn)市場發(fā)展。毫無疑問，經(jīng)濟增長必然有利于房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從長期看，隨著技術創(chuàng)新的提速、技術應用速度的大幅提高、商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，全球經(jīng)濟有望實現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢，中國經(jīng)濟也將出現(xiàn)高質(zhì)量的穩(wěn)定增長態(tài)勢。

第二，中國區(qū)域經(jīng)濟和城市經(jīng)濟不平衡發(fā)展的局面會有實質(zhì)性改觀，這會有利于房價總體上穩(wěn)定上漲。從現(xiàn)狀看，由于區(qū)域以及城市發(fā)展水平差距較大，中國各地的房價水平以及上漲速度存在較大的差異，一線城市的房價漲幅以及價位遠超其他城市。但從長期看，隨著類似于粵港澳灣區(qū)建設這樣的區(qū)域發(fā)展措施的實施，隨著東北振興戰(zhàn)略的不斷推進，隨著中西部的崛起，中國區(qū)域經(jīng)濟和城市經(jīng)濟不平衡的狀況會有較大的改變，欠發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達城市的房價有望實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

第三，20世紀100年美國出現(xiàn)了3次財富大增長，21世紀100年中國也會至少出現(xiàn)3次財富大增長。從長期看，隨著中國經(jīng)濟增長質(zhì)量的不斷提高，隨著中國企業(yè)并購重組規(guī)模的不斷擴大，隨著中國創(chuàng)新能力的不斷提高，中國在21世紀有望成為世界強國，類似于美國20世紀出現(xiàn)3次居民財富大增長，中國在21世紀同樣有可能出現(xiàn)居民3次或3次以上的財富大增長。居民財富大增長的必然表現(xiàn)是房地產(chǎn)需求大增，從而會拉動房價上漲。

第四，中國巨大的人口數(shù)量基數(shù)以及城市化水平的不斷提高，對房地產(chǎn)的需求會增加。從長期看，隨著“放開二胎”政策的實施，中國人口規(guī)模會保持穩(wěn)定，而且中國城市化水平有望逐步達到發(fā)達國家水平，住房需求會穩(wěn)定增加。

第五，中國居民對房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置比例增加。從歷史經(jīng)驗看，中國家庭或居民購買住房是一種文化，是一種習俗。中國家庭或居民對住房的這種“熱愛”從長期看不會改變，而且，從各種備選配置資產(chǎn)看，相比其他資產(chǎn)，在中國，住房資產(chǎn)更具穩(wěn)定的保值增值功能。

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