房價走勢：房價未來是漲還是跌？

• 2017年12月19日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

總的判斷為：中國房價短期穩(wěn)定、中期不確定、長期看漲。

房價未來是漲還是跌？房價走勢將如何？

關于中國房價走勢的觀點分歧較大。筆者總的判斷為：中國房價短期穩(wěn)定、中期不確定、長期看漲。

一、房價短期總體穩(wěn)定，近年漲幅大的少數(shù)城市或穩(wěn)中有降

所謂房價短期平穩(wěn)，是指房價在總體上短期內(nèi)不會大漲大跌，呈現(xiàn)穩(wěn)定表現(xiàn)，但從結構上看，過去15年房價漲幅過大的少數(shù)城市，其房價會出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的情況。2018年出現(xiàn)暴漲不現(xiàn)實，也不會出現(xiàn)暴跌。

短期穩(wěn)定（不會出現(xiàn)暴漲暴跌）的原因主要源于六個“穩(wěn)定”。

第一，貨幣供給量以及利率穩(wěn)定。目前中國貨幣量已超過160萬億元，已連續(xù)多年處于較高增長水平，短期內(nèi)大幅發(fā)行貨幣的可能性低，同樣大幅減少貨幣供應量的可能性也低。從外部環(huán)境看，中國貨幣供應量短期內(nèi)大幅增加的可能性也低。美國貨幣政策已經(jīng)發(fā)生方向性的改變，即由寬松貨幣政策向中性貨幣政策，進而再向緊縮性貨幣政策轉(zhuǎn)變。從歐洲情況看，歐洲貨幣政策自次貸危機、歐債危機以來，一直處于寬松狀態(tài)，但隨著歐洲經(jīng)濟的復蘇，歐洲央行加息概率在提高，這也是中國在制定貨幣政策時應考慮的重要因素。

第二，人民幣匯率穩(wěn)定。2017年3月以來，人民幣對美元匯率出現(xiàn)一個“逆轉(zhuǎn)”，出現(xiàn)升值態(tài)勢，中國外匯儲備穩(wěn)定。人民幣匯率穩(wěn)定對穩(wěn)定國際投資者信心、人民幣國際化、吸引國際資本具有重要作用，從而對穩(wěn)定包括中國房地產(chǎn)在內(nèi)的中國資產(chǎn)價格大有裨益。

第三，樓市調(diào)控目標穩(wěn)定。近些年來，中國采取了大量行政性措施調(diào)控房價，其目標是防止房價大幅波動。對房價影響最大的是房產(chǎn)稅制度改革和貨幣政策，行政性調(diào)控措施僅會抑制房價過快增長，不會導致房價大跌。從近些年的實際情況看，也是如此，行政性的調(diào)控措施沒有導致中國房價大跌。不少居民曾經(jīng)擔憂限購、限貸、限售、共有產(chǎn)權、租售同權等這些行政性調(diào)控措施會導致房價大跌，其實，行政性措施的根本作用是，控制房價過快增長，抑制非理性投資。從短期看，中國房地產(chǎn)調(diào)控不會出現(xiàn)松動跡象，即防止房價過度波動的調(diào)控目標不會改變，“住房是拿來住的，不是拿來炒的”這個定位不會改變。

第四，房地產(chǎn)市場本身需要“休整”。由于近15年中國房價漲幅過大，市場本身有調(diào)整的需要，有“休息”一下、“理性”一下的需要。這也決定了短期中國房價不會出現(xiàn)大漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房價走勢的一個重要指標。

第五，通脹率會表現(xiàn)穩(wěn)定。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2017年1月至11月平均全國居民消費價格總水平比去年同期上漲1.5%?？傮w看，中國物價保持平穩(wěn)態(tài)勢。未來短期內(nèi)，中國通脹率不會出現(xiàn)大的波動，房價也不會因通脹率波動而發(fā)生劇烈波動。

第六，中國短期城市化水平穩(wěn)定。由于戶籍等原因，中國實際的城市化水平或被低估，未來在短期內(nèi)不會出現(xiàn)一個“突然式”的大幅提高，這就決定了住房需求會處于一個相對穩(wěn)定的趨勢。

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