美國如何征收房產(chǎn)稅？ 美國房產(chǎn)稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網(wǎng)易財經(jīng) 1312 86
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)金融研究報告對房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過程...

房產(chǎn)稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

如何征收？如何繳納？——稅基、稅率、繳納方式介紹

“以需定收”方式確定稅率

美國房產(chǎn)稅的法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面，采取相對簡單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據(jù)當(dāng)年財政預(yù)算要求，再綜合考慮非房產(chǎn)稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產(chǎn)稅收的缺口總額，然后除以房地產(chǎn)評估凈值得到名義稅率。推導(dǎo)計(jì)算公式為：

法定稅率=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入) ÷房地產(chǎn)評估凈值

=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)

目前美國全國的51個州在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)都開征了房產(chǎn)稅，各地稅率差異較大，根據(jù)美國數(shù)據(jù)網(wǎng)站W(wǎng)alletHub的統(tǒng)計(jì)，總體分布在0.2%～2.5%的區(qū)間之內(nèi)。房產(chǎn)稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾，其稅率均超過2%；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那，稅率均低于0.5%。

核心在于不動產(chǎn)價值的估算

稅基為評估價值的一定比例

美國房產(chǎn)稅的稅基由房地產(chǎn)評估價值的一定比例（征稅比率）確定，主要經(jīng)州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯(lián)邦和州之間實(shí)行徹底的分稅制，房產(chǎn)稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關(guān)法律規(guī)定，房屋價值的評估采取可比價格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價值，征稅比例達(dá)到40%。某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計(jì)算公式表示：

房地產(chǎn)凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=（評估價值×征稅比率）×法定稅率-稅收優(yōu)惠

三種估值方法：

市場比較法：又稱可比價格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價，具體為比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格，根據(jù)地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。這是美國征收不動產(chǎn)稅最常用的估值標(biāo)準(zhǔn)，也為絕大多數(shù)州所采用。該方法對于自有住房類不動產(chǎn)的價值評估較為合理和有效，但對工業(yè)和商業(yè)財產(chǎn)的適用性較低。

重置成本法：主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價以及折舊進(jìn)行調(diào)整。主要適用于通常不會產(chǎn)生所得，且可比交易很少的房產(chǎn)的估價。同時重置成本作為評估標(biāo)準(zhǔn), 使房產(chǎn)稅的評估工作大大簡化, 管理者只需保持房地產(chǎn)的銷售記錄。目前美國有少數(shù)幾個州，如加利福利亞、佛羅里達(dá)、密歇根等州采用了此方法。

入息收入法：通過預(yù)計(jì)財產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財產(chǎn)的價值，對于持續(xù)產(chǎn)生收益的不動產(chǎn)，如公寓、商店、寫字樓、停車場和農(nóng)業(yè)用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產(chǎn)稅稅基就是根據(jù)其租金來估算的，不同租金層級的房屋具有相對應(yīng)的房產(chǎn)稅。

三類重估周期：

在對房產(chǎn)價值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：

年度重估：根據(jù)市場的變化，每年都對所有不動產(chǎn)重新估價。

全周期重估：是指不動產(chǎn)在特定的年份被估價后，直到下一次規(guī)定的估價年份之前，其估值不變。但如果不動產(chǎn)在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價，估價周期通常在2-10年之間。

部分重估：是指在全周期重估的同時，每年都對一部分不動產(chǎn)進(jìn)行重新估價。例如某地區(qū)法定重估周期為三年，則每年區(qū)內(nèi)三分之一的不動產(chǎn)進(jìn)行重估，同時在第三年，所有不動產(chǎn)都將被重估。

征管制度與繳納程序

美國房產(chǎn)稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評估標(biāo)準(zhǔn)和流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區(qū)的基礎(chǔ)上，接著對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值進(jìn)行估算，最后報備州政府統(tǒng)一后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評估價值發(fā)生爭議，地方政府還需負(fù)責(zé)相關(guān)調(diào)解工作。

在美國繳納房產(chǎn)稅的手續(xù)較為簡易，各地按季度、半年或按年度征收，每個房主會于定期收到地方稅務(wù)部門寄送的納稅通知，房主在規(guī)定期限內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡(luò)支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產(chǎn)估值辦會在當(dāng)年12月向房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費(fèi)。

延期權(quán)利和處罰條款

在美國國內(nèi)稅務(wù)局（IRS）稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報的權(quán)利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)構(gòu)會處以罰款和加收滯納金，同時估價員也可在現(xiàn)有估價基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權(quán)處理并出售房主財產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。據(jù)美國稅收留置權(quán)協(xié)會(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，全美每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模在120億美元上下。

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