美國(guó)如何征收房產(chǎn)稅？ 美國(guó)房產(chǎn)稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 1312 86
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)金融研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程...

房產(chǎn)稅是美國(guó)州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來(lái)源。

有何優(yōu)惠？有何限制？——美國(guó)房產(chǎn)稅優(yōu)惠及限制條約

紛繁多樣的稅收優(yōu)惠政策

如前文所述，美國(guó)房產(chǎn)稅稅制經(jīng)歷了兩輪大規(guī)模的制度變遷，而相應(yīng)推出的惠及納稅人的稅收優(yōu)惠政策和限制地方政府稅負(fù)權(quán)力的限制條款，也是納稅人和政府相互博弈的結(jié)果。在美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局（IRS）的納稅人享有的權(quán)利和低收入者納稅指南的頁(yè)面，我們可以看到現(xiàn)行的美國(guó)房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要分為三大類：

1、實(shí)行直接的減稅和免稅形式，例如居民在購(gòu)買的第一套非經(jīng)營(yíng)性自用房產(chǎn)時(shí)免稅，同時(shí)會(huì)按各州規(guī)定的免征面積和免征額度，對(duì)居民的普通住宅給予免征優(yōu)惠，往往從第二套住房起征房產(chǎn)稅，而之后的住房稅率將會(huì)增長(zhǎng)。

2、針對(duì)弱勢(shì)群體的延期納稅條款，同時(shí)當(dāng)納稅人的房產(chǎn)價(jià)值大幅升值時(shí)，納稅人可先按該財(cái)產(chǎn)的原價(jià)值繳納稅款，而差額則可以延期繳納。

3、主要針對(duì)低收入人群的稅收抵免制度，部分區(qū)域?qū)Φ褪杖肴后w實(shí)施住房抵免，抵免額可以抵減個(gè)人所得稅或者退休現(xiàn)金等，有效減輕納稅人的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅與其個(gè)人收入（或繳納的個(gè)稅）的比例超過(guò)了稅收抵免的法律規(guī)定（各州設(shè)有不同的比例），則政府會(huì)將超出部分按比例返還給納稅人。

體系化的限制條款

雖然美國(guó)房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府，同時(shí)擁有著通過(guò)年度財(cái)政預(yù)算調(diào)整稅率的權(quán)力。但為了制約地方政府對(duì)于稅負(fù)的無(wú)節(jié)制上調(diào)，美國(guó)各州均制定了一系列的限制條約。在美國(guó)林肯土地政策研究院（Lincoln Institute of Land Policy）中發(fā)布的重點(diǎn)政府報(bào)告頁(yè)面內(nèi)，列舉了較為完全的美國(guó)房產(chǎn)稅稅收限制條款，主要分為稅率限制、稅收收入和支出限制、評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)限制、充分披露要求等幾類。

1、稅率限制

具體操作上既有對(duì)總稅率的限制，也有分州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率，目前全美有超過(guò)三分之二的州制定了相應(yīng)的限制條款。例如在亞拉巴馬州，在規(guī)定州的總稅率不超過(guò)0.65%的同時(shí)，還分別規(guī)定了縣政府用于一般用途的房產(chǎn)稅稅率不超過(guò)0.5%，用于債務(wù)還本付息用途的房產(chǎn)稅稅率不超過(guò)0.25%，用于債務(wù)還本付息以外用途的房產(chǎn)稅稅率不超過(guò)0.5%，學(xué)區(qū)的稅率不低于1.0%等。

2、收入和支出限制

全美約有9個(gè)州對(duì)房產(chǎn)稅收收入或支出的增長(zhǎng)設(shè)置了限制。其中有將收入和支出綜合考量限制，也有單獨(dú)限制支出或收入。例如在加州規(guī)定，州和各地方政府房產(chǎn)稅稅收收入的增長(zhǎng)不得超過(guò)生活成本的變化和人口的變化。

3、評(píng)估增長(zhǎng)限制

全美約有19個(gè)州及特區(qū)對(duì)各類型房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的上漲幅度設(shè)定了限制。同時(shí)部分州將不同類型用房的評(píng)估價(jià)值相聯(lián)系制約，例如假設(shè)自住用房的評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率低于3%，則另一類別的農(nóng)用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也將受其限制。

4、充分披露要求

主要分為三類，一是要求對(duì)相對(duì)上年增稅時(shí)的披露、二是要求對(duì)相對(duì)上年不增稅或者減稅的披露，三是要求對(duì)恒定稅率的披露。目前全美有11個(gè)州存在此類限制條款。

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