超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù) 哪些人不適合商貸轉(zhuǎn)公積金?

• 曾燕 2023年8月16日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1162 75
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據(jù)媒體報道稱，近期多地開始實施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計后續(xù)還會有其他城市跟進(jìn)實施。

超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

據(jù)媒體報道稱，近期多地開始實施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計后續(xù)還會有其他城市跟進(jìn)實施。

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，“商轉(zhuǎn)公”不能真正替代下調(diào)存量個人房貸利率。主要原因是公積金貸款條件比較嚴(yán)格，盡管下半年會有更多城市開展“商轉(zhuǎn)公”，但真正能夠?qū)崿F(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”的存量個人房貸規(guī)模會比較有限。

一、房貸商轉(zhuǎn)公是什么意思

據(jù)悉，“商轉(zhuǎn)公”它是指購房者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，其目的是節(jié)省貸款利息支出。實際上是商業(yè)銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即由借款人與商業(yè)銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榻杩钊伺c公積金中心的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借款人由向商業(yè)銀行償還貸款變?yōu)橄蚬e金中心償還貸款。

二、房貸商轉(zhuǎn)公劃算嗎?

據(jù)了解，房貸商轉(zhuǎn)公是劃算，公積金貸款利率低，每月還銀行的利息少，相對壓力小。在用公積金貸款后，貸款人還能提取公積金來還款，可以減輕每月房貸月供還款壓力。

“商轉(zhuǎn)公”是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的簡稱，因為當(dāng)前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時近年貸款利率全面下調(diào)，“商轉(zhuǎn)公”貸款若配套商業(yè)貸款，還可同時享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購房者的貸款利息負(fù)擔(dān)。那么，、哪些人不適合商貸轉(zhuǎn)公積金?

商貸還款最后幾年

一般來說，商業(yè)貸款剛開始還款或者還處于還款期前兩三年的申請人轉(zhuǎn)公積金貸款比較劃算。如果是處于還款的最后幾年期限，則不建議商轉(zhuǎn)公。比如10年期限的商業(yè)貸款，在第六或第七年再轉(zhuǎn)為公積金貸款就不太劃算了，因為利息一般是在前幾年已讓銀行差不多收完了。

有提前還款打算的人

對于有提前還款打算的人來說，也是不建議商貸轉(zhuǎn)公積金的，因為在商貸轉(zhuǎn)公積金的過程中，首先要按照原商業(yè)貸款借款合同取得原貸款銀行同意，在這個過程中原貸款銀行一般會按照合同約定收取因提前還款產(chǎn)生的罰息，加上贖樓過程中產(chǎn)生的擔(dān)保費等費用，計算下來不一定劃算。

準(zhǔn)備公積金二次貸款的人

有些人申請房貸買房只是用于過渡的，未來會考慮置業(yè)換房，那么這種類型的貸款人也是不建議商貸轉(zhuǎn)公積金的，公積金貸款是有次數(shù)限制的，這可能會增加其未來的置業(yè)壓力，甚至影響今后的購房計劃。

二套房公積金利率上浮的情況

如果借款人的名下已經(jīng)有兩套房子了，并且辦理商業(yè)貸款時是有利率折扣的，也不建議辦理商轉(zhuǎn)公。因為部分城市二套房的公積金貸款利率要上浮10%，如果之前商貸享受了7折優(yōu)惠，利率比公積金利率更低，明眼人一看就知道，如此商轉(zhuǎn)公貸款是不劃算的。

“商轉(zhuǎn)公”本身是優(yōu)化公積金貸款、支持住房消費的一種優(yōu)惠政策。但是，這種優(yōu)惠政策需要購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請條件中均明確“原商業(yè)貸款所購住房已取得不動產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)證)”。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》統(tǒng)計分析顯示：

由于多地“保交樓”仍在持續(xù)推進(jìn)，對于一些在商貸利率較高時買入期房的購房者，因為開發(fā)商延期交付，目前尚未取得房產(chǎn)證，無緣通過“商轉(zhuǎn)公”減輕還款負(fù)擔(dān)。

2022年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。這是保交樓工作的重要開端。如今，保交樓已過去整整一年，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的信息看，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已經(jīng)完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。這表明，保交樓工作取得了積極進(jìn)展。

不可否認(rèn)，后續(xù)保交樓任務(wù)仍然繁重，需進(jìn)一步加大政策支持力度。一些房企資金緊張問題的化解仍需要一定時間。近日，仍有房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的消息出現(xiàn)，可見，保交樓工作仍面臨不少挑戰(zhàn)。為此，應(yīng)進(jìn)一步采取積極措施，特別是要確保落實好金融支持房地產(chǎn)16條措施和保交樓貸款支持計劃，持續(xù)緩解資金鏈緊張問題。目前新建商品房銷售過程中，大多數(shù)仍以預(yù)售方式銷售，預(yù)售制有可能導(dǎo)致逾期難交付。目前，有關(guān)部門已提出推動預(yù)售制度改革，鼓勵有條件的地方試點現(xiàn)房銷售。從各地近期表態(tài)看，越來越多的城市開始推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點，推進(jìn)現(xiàn)房銷售是大勢所趨。

高層會議對房地產(chǎn)政策定調(diào)后，住建部、發(fā)改委、央行等多部委均釋放積極信號，為市場注入信心。住建部部長倪虹此后表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調(diào)整限購、限售等限制性政策。

多地調(diào)整房地產(chǎn)政策 有助于提振市場信心

據(jù)悉，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產(chǎn)市場交易活躍度。后續(xù)，可能還有其他優(yōu)化政策出臺。

對此， 業(yè)內(nèi)人士表示，對于一線及核心二線城市，政策優(yōu)化或仍是漸進(jìn)式推進(jìn)。從未來政策優(yōu)化方向來看，當(dāng)前一線城市和核心二線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，限購政策、限貸政策仍有優(yōu)化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進(jìn)一步放開甚至取消。

8月15日，在國新辦舉行2023年7月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉就房地產(chǎn)相關(guān)問題做出回應(yīng)時表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。

“近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性和改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場調(diào)整優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善?！备读钑熣f。

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