城中村改造重啟：各地探索城中村改造模式

• 吳亞楠 2023年9月5日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 358 16
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今年以來，中央多次強調(diào)在超大特大城市推進城中村改造。4月28日，中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城中村改造的出發(fā)點是加大保障性住房建設(shè)與供給。

城中村改造一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費潛力的必然選擇，另一方面也是引導和釋放內(nèi)需的必然選擇。對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建‘先租后買’的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民、年輕人、外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

城中村改造重啟

今年以來，中央多次強調(diào)在超大特大城市推進城中村改造。4月28日，中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《指導意見》。7月24日召開的中央政治局會議指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。此外，8月1日舉行的央行會議也提到加大對城中村改造的金融支持。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代進入到存量時代，住房保障體系需要發(fā)力，以解決超大特大城市新市民的居住問題，城中村改造的出發(fā)點是加大保障性住房建設(shè)與供給。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)。從需求端來看，租金低廉的城中村滿足了大量新市民、青年人和外來人口居住需求，但城中村在硬件條件和配套設(shè)施，尤其是消防安全、公共衛(wèi)生、社會治安、災(zāi)害防控等方面存在不少隱患。

《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村作為改造重點。這對于促進城市內(nèi)部均衡發(fā)展、滿足人民美好居住生活需求具有重要意義。

超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、衛(wèi)生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村，不僅是滿足人民對美好生活的期待，也將成為提振內(nèi)需潛力的重要路徑。

城中村改造要規(guī)劃先行，堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。目前，一些城市正在積極推進城中村改造，有望形成可借鑒的經(jīng)驗。上海市提出，預(yù)計到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成。

2022年我國城中村改造行業(yè)區(qū)域市場規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、發(fā)展工程和治理工程。自2022年6月浦東新區(qū)啟動改造工作以來，區(qū)主要領(lǐng)導開展研究部署，區(qū)分管領(lǐng)導牽頭，組建“兩舊一村”改造推進指揮部和專班。

預(yù)計城中村改造成本3.9萬億元

截至2023年3月1日，不成套改造項目已啟動42幢約1331戶。其中，六里和向東成為首批采用公租房形式實施的城市更新項目。城中村啟動改造38個點位，涉及居民約11135戶。當天搬遷的北蔡中界、楊橋城中村，簽約期內(nèi)1271戶居民完成簽約，居民預(yù)計將在安置房建成后，陸續(xù)遷入新居。

預(yù)計城中村改造建筑面積約19.4億方，改造成本3.9萬億元。根據(jù)我們的測算，全國超大特大城市共計有19個，城中村面積12.9億方，城中村建筑密度較高，但樓層往往相對較低，我們假設(shè)平均容積率1.5，則對應(yīng)總建筑面積19.4億方。按照拆除面積20%，拆建比2，整治面積80%測算，對應(yīng)改造總成本3.9萬億元。

各地探索城中村改造模式

中國城市的發(fā)展正在由“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量更新”，開展城市更新已成為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。而城中村改造又是城市更新重要的組成部分，不僅可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)，還能破解公共配套設(shè)施不足、消防用電安全等問題，更能為房地產(chǎn)開發(fā)投資形成增量。

從目前來看，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進。廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目。深圳2023年計劃推進4.9萬套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項目。而在2023-2025年，上海計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。

目前，在城中村改造中，各地采取貨幣化安置與實物安置并存的方式。其中，8月25日，浙江嘉興提出加快城中村改造和城市有機更新，完善“房票”安置政策;鄭州于8月3日也明確了城中村改造的安置方式，以貨幣化安置為主。

相比之下，北京在今年3月發(fā)布的《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》(征求意見稿)中規(guī)定，征收集體土地房屋補償強調(diào)以房屋安置方式為主。而濟南鼓勵多種安置方式相結(jié)合，采取實物安置或貨幣安置形式。

廣州的城中村數(shù)量龐大，更新改造著力解決“大城市病”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化、居住功能提升、城市文明躍升，推動廣州高質(zhì)量發(fā)展。7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

在城中村改造中，從地方實踐來看各有經(jīng)驗可供借鑒。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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